미분양 사태 등으로 인한 부동산 장기 침체가 우려되고 있는 가운데, 인천시의 무분별한 재개발 정비사업 구역 지정이 결국 구도심 정비사업의 발목을 잡은 결과를 보이고 있다.

부동산 경기 침체와 미분양 아파트 등으로 인해 부동산 불패 신화를 이어왔던 인천지역에서마저 분양 계약금을 버리면서까지 입주를 포기하는 사태가 발생하고 있다.

인천 영종도의 A아파트는 2006년 분양 당시 1억 이상의 웃돈(=프리미엄)이 형성돼 거래됐다. 그런데 지난해 11월부터 입주를 시작했지만 7월 현재 겨우 70% 정도만 입주한 상태다. 프리미엄이 사라지고 거래량이 줄어들면서 일부 입주예정자들은 입주를 포기하는 것으로 알려지고 있다. 

정부가 부동산 대책으로 DTI(=총부채상환비율: 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율)를 완화한다고 하지만, 침체로 들어간 부동산 시장을 활성화하기에는 어려워 보인다는 것이 전문가들의 대체적 의견이다.

여기다 하반기에 수도권에서 신규 아파트 물량이 대거 쏟아져 나올 예정이라, 미분양 사태와 부동산 경기 침체는 계속될 전망이다. 하반기에 쏟아질 물량은 2007년 분양가상한제를 피해 신축한 신규 아파트로 대략 17만 가구에 이를 것으로 보인다.

인천시 구도심 활성화 정책, '빛 좋은 개살구'에 그쳐

도시재생은 해당 공간의 기능을 부활시키고 성장 잠재력을 확장해 기대하는 도시 활동을 원활하게 작동하도록 유도하는 과정으로 볼 수 있다.

이런 도심재생 사업을 위해 광역지방자치단체는 도시기본계획을 수립한다. 도시기본계획은 향후 20년 후 벌어질 도시의 미래상을 구현하기 위한 비전을 설정하고 도시기반을 구축하기 위해 계획을 세우는 것이라고 할 수 있다.

이 안에서 '도시 및 주거환경정비기본계획'은 10년 후의 도시 변화상을 상정하고 정비(예정) 구역을 대상으로 3차원적 정비계획을 수립하는 것이라 할 수 있다.

하지만, 두 계획이 깊은 관련성이 있음에도 계획 수립에서 나타난 연계성은 매우 낮은 게 우리나라의 현실이다.

안상수 전 인천시장의 구도심 활성화 정책은 말 그대로 '빛 좋은 개살구'에 그쳤다. 그로 인한 피해는 고스란히 도시서민들이 떠안게 생겼다.

인천의 구도심은 서울보다 땅값이 높지 않아 개발이익이 발생할 가능성이 낮고, 송도, 청라, 영종 등 신도시의 개발 물량이 상당함에도 무분별하게 재개발 예정지를 확대해 구도심 정비구역의 사업성을 떨어뜨렸다.

재개발 정비구역 지정은 개발 기대심리를 자극해 토지가격을 상승시킨다. 재개발정비사업조합과 시공사는 일반분양 비율을 높게 해 개발 이익을 극대화, 어느 정도의 이익을 챙겼다. 이 과정에서 토지주도 이른바 '프리미엄'을 통해 '떡고물'을 챙길 수 있었다.

인천의 경우는 신도시에서 공동주택 공급량을 확대하는 동시에 구도심에서 무분별하게 정비구역을 지정해 개발 블랙홀에 빠져들고 있다.

인천시는 2006년 8월 '2010 인천시 도시 및 주거환경정비 기본계획'을 고시했으며, 2007년 10월에 32곳을 정비(예정)구역으로 추가 지정했다. 이어 2009년에 부평 동소정사거리 북동측 등 32곳을 추가 지정했다. 이로써 인천지역 정비(예정)구역은 모두 212곳(1540만 4391㎡)으로 늘어났다.

사업 유형별로는 ▲주택 재개발 120곳(858만 7273㎡) ▲재건축 45곳(181만 6461㎡) ▲도시환경정비 24곳(81만 5349㎡) ▲주거환경개선 14곳(109만 1970㎡) ▲유형 유보 9곳(314만 3763㎡) 등이다.

헌데, 7월 20일 인천시가 작성한 '구역별 정비사업 추진 현황'을 보면, 시공사를 선정한 구역은 전체 212곳 중 67여 곳으로 전체의 31%에 그쳤다. 시공사를 선정한 구역 중 착공한 곳은 10여곳에 불과하다. 대부분이 사업시행인가를 얻은 정도다. 시공사로 선정된 대다수 건설사들이 금융권 융자를 통해 자금을 조달하는 점을 감안하면, 최근 미분양 사태로 인해 제대로 자금을 조달할 수 있을지도 의문이다.

이로 인해 사업 기간이 길어지면서 조합에서 지출하는 경비가 증가하고 있다. 상황이 이렇다보니, 대형 1군 건설업체들도 최근 타 건설사와 컨소시엄을 구성해 정비사업에 참여하고 있다. 부천, 서울과 인접해있고 교통여건이 좋은 부평을 제외한 타 지역은 건설사들이 참여를 꺼리고 있는 실정이다.

무분별한 난개발 부추겨, 결국 사업성 하락

인천 도시정비사업의 가장 큰 문제점으로는 사업성을 전혀 고려하지 않은 무분별한 구역 지정이 제일 먼저 지적된다.

동구의 '인천여상 주변 도시환경 정비사업 구역'의 경우 전체 세대수가 133세대다. 정비 사업 완료 후 일반분양을 포함해 총448세대가 입주할 계획이다. 하지만 최근 경기 불황으로 인해 시공사 선정 입찰에 건설사들이 참여하지 않고 있다. 조합이 시공사 선정을 위한 입찰 공고를 3차례 냈는데도, 참여한 업체가 없었다.

<부평신문>이 파악한 결과, 인천에서 가장 낙후한 중구와 동구 구도심에는 이와 같은 사례가 종종 발생하고 있다. 중구의 '경동율목 재개발 구역'의 경우는 일반분양이 200세대에다가 오피스텔 분양도 130세대 정도가 있음에도, 시공사 선정을 위한 입찰이 3차례 유찰됐다.

경동율목 재개발정비사업조합 관계자는 "중구와 동구가 인천에서 가장 오래된 도시로 재개발 사업이 가장 절실함에도, 안상수 전 시장이 부평과 남동구의 구역 지정을 늘리면서 사업성을 떨어뜨렸다"고 지적한 뒤 "특단의 조치가 절실하게 필요한 실정"이라고 하소연했다.

부평 B주택재개발 정비사업구역은 현재 1284세대로 사업 완료 후 일반분양은 사실상 없어 사업성이 낮게 평가되고 있다. 이처럼 일반분양 물량이 부족해 사업성이 낮은 지역이 인천에 적지 않다.

특히 인천의 정비(예정) 사업 구역 면적을 보면, 예정구역 212곳 중 3만 3300㎡(=1만평) 미만인 곳이 전체의 36%를 차지한다. 일반분양을 고려한 최소한의 사업성을 볼 때 최소한 3만 3300㎡가 넘어야한다는 것이 전문가들의 견해다.

이와 관련, 민주당 인천시당 구도심재개발특별위원회 위원장을 역임한 인천시의회 이성만 의원은 "재개발 사업은 부동산 시장이 활성화돼 조합원 분담금이 낮아져야 사업이 원활하게 추진된다. 현재는 부동산 시장 악화가 가장 큰 원인이 되겠지만, 외부적으로 구역 지정을 남발해 오히려 재개발이 필요한 지역의 사업성을 악화시켰다"고 지적했다.

그는 또한 "인천에서도 사업성이 낮은 지역인 중구, 동구 지역은 재정비촉진지역으로 묶어 개발하고, 정비기금을 충분히 확보해 열악한 지역을 지원하는 것이 필요하다"고 한 뒤 "그래도 사업성이 나오지 않는 지역은 주거환경개선지구로 전환해 지정하든가, 구역 지정을 해제해야한다"고 덧붙였다.