커피전문점에 대한 창업자들의 관심이 증가하면서 창업비용에서 큰 비중을 차지하는 상가권리금의 객관적 평가에 대한 관심 역시 커지고 있다.
상가권리금은 상권의 잠재력을 나타내는 지표다. 통상 상가권리금은 상가의 순수익, 상권의 특징, 입지특징, 상점의 특징, 시설비 등을 고려해 결정되며 바닥 권리금, 시설 권리금, 영업 권리금 등으로 구분된다. 하지만, 부동산 거래시에 그 구성요소의 가치를 분리하여 거래하기는 어렵다.
먼저, 바닥 권리금은 상가권리금에서 차지하는 비중이 매우 높고 상점이 위치한 상권 및 입지특성과 강한 관련성이 있다. 시설권리금의 경우에는 상가건물 및 상점의 내부시설의 특성과 관련이 있어 건물 및 시설물의 노후 정도에 따라 차이가 발생한다.
필자가 지난 2009년 서울시 상가건물의 임대사례를 분석한 결과에 의하면 커피전문점의 3.3㎡당 상가권리금의 경우도 1500만 원 이하가 높은 빈도수를 보이지만 2000만 원 이상은 낮은 빈도수를 보였다.
3.3㎡당 상가권리금의 최소값과 최대값의 차이는 커피전문점이 상대적으로 낮았는데 이는 커피전문점이 상가건물의 1층에 입지해 고객들이 접근이 용이하고 쉽게 찾을 수 있는 역세권에 입지하기 때문이다.
커피전문점은 상가매출액의 규모에 따라 상가권리금의 퍼짐이 커졌다. 즉, 3.3㎡당 월매출액이 7만 원을 기점으로 상가매출액이 증가할수록 상가권리금이 급격하게 증가했다. 그리고 상가임대료와의 관계를 살펴보면, 3.3㎡당 상가월세가 증가함에 따라 3.3㎡당 상가권리금의 최소값과 최대값의 차이가 더욱 더 벌어지는 형태를 보였다.
3.3㎡당 상가권리금과 상관관계가 있는 변수에는 커피점이 위치한 지역(강남구, 강북구 등), 상가면적, 3.3㎡당 상가보증금, 3.3㎡당 상가월세, 3.3㎡당 매출액, 인구밀도, 고령화정도 변수가 상관관계가 있는 것으로 나타났다.
커피전문점의 입지는 상권의 인구통계학적 특성과 밀접한 관련이 있다. 서울시의 경우, 커피전문점의 수는 상권의 고정인구와 인구증가율이 높을수록 상점이 상권에 많이 입지하였다.
또한 인구통계학적인 특성 측면에서는 대학 이상의 졸업자가 많은 상권일수록 커피전문점이 많이 입지하며 상권내 거주민의 인구밀도와 고령화지수가 높을수록 커피전문점의 수가 낮았다.
따라서, 창업자, 운영자, 부동산자산관리자 등은 입지 및 상권의 특성을 객관적인 자료를 바탕으로 하여 커피전문점의 입지를 고려하는 것이 타당하다.
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