폭발 직전의 분양시장, 로또분양 막는 두 가지 방법

분양시장이 과열을 넘어 폭발 직전이다. 지난 13일부터 시작한 수색·증산뉴타운 DMC 자이 3개 단지 일반분양 745가구 모집에 6만 명이 넘는 사람들이 신청해 82.5:1의 경쟁률을 기록했다.

지난 18일부터 청약접수를 받은 DMC SK뷰 아이파크 포레는 일반분양 110가구 모집에 3만7430명이 청약해 경쟁률 340.3대 1을 기록했다. 이는 2016년 10월 서초구 아크로리버뷰의 경쟁률 306.6대 1을 넘어 역대 최고다. 부동산114에 따르면, 올해(6월11일 기준) 서울의 아파트 청약경쟁률은 99.3대 1을 기록해 집계가 시작된 2000년 이후 가장 높았다.

뜨거워진 청약시장의 열기를 반영하듯 지난 7월 말 기준 서울 지역 주택청약 종합저축 가입자 수는 605만 명을 넘어섰다. 서울시민 970만여 명 중 19세 미만 미성년자와 60세 이상 고령층을 제외한 모든 서울시민이 청약저축에 가입했다고 해도 과언이 아니다.

청약시장의 이상 과열

분양시장이 왜 이렇게 뜨거워진 것일까? 국민들 대다수가 부동산 가격이 오를 것이라고 전망하는 가운데 정부가 집값 안정을 위해 신축아파트 분양가를 누르고 있어서다. 청약에 당첨만 되면 수억원의 시세차익이 발생한다. 신축아파트들은 분양가상한제 및 주택도시보증공사 분양보증심사를 통해 분양가를 통제하고 있어 주변 시세에 비해 대폭 낮은 수준으로 분양가격이 책정되고 있다. 신축아파트 일반분양 물량은 해당 지역 전체 주택 재고량에 비해 미미한 수준이라 저렴하게 분양돼도 해당 아파트의 가격은 금세 시세 수준으로 올라간다.

현재 수색·증산뉴타운 DMC 자이 3개 단지, SK뷰 아이파크 포레는 3.3㎡당 평균 1992만원으로 전용 84㎡의 분양가는 7억 안팎이다. DMC 자이 및 SK뷰 옆에 접해 있는 DMC 롯데캐슬 더퍼스트(전용 84㎡)는 현재 12억 원 안팎에서 거래되고 있어 청약 당첨만 되면 최소 5억의 시세차익을 얻을 수 있다. 9억 이하 주택이라 중도금 대출까지 가능하니 청약을 넣지 않을 이유가 있을까?

지난달 29일 국회 국토교통위원회에서 김상국 미래통합당 의원이 로또분양 문제를 어떻게 해결할 것인지 묻자, 김현미 국토교통부 장관은 "아파트 분양 시세차익이 생기는 문제도 중요하지만 그보다는 적절한 분양가가 형성돼 무주택 실수요자가 적정한 가격으로 구입하고, 그것이 주변 시세에 영향을 미쳐서 시장 가격을 안정시키는 것이 더 중요하고 이것이 정책 목표"라고 답했다.

김 장관의 발언에 담긴 정부의 의도는 높은 신규 분양가가 집값을 끌어올리는 주요 요인이기에 로또분양이 다소 생기더라도 저렴한 분양가를 통해 주변 집값에 영향을 줘서 집값을 잡겠다는 것으로 해석할 수 있다.

하지만 신축아파트의 낮은 분양가격이 주변 아파트 시세를 낮춘다는 증거는 없다. 오히려 저렴하게 분양된 신축아파트의 시세가 주변을 따라간다는 증거만 곳곳에 넘치고 있다.

무주택자 자극하는 로또분양

정부가 집값을 안정시키고자 한다면 로또분양에 대한 문제의식을 가져야 한다. 과도한 청약열기가 단기간에 무주택자를 주택매입 수요자로 끌어들이는 주요 원인 중 하나이기 때문이다.

지난 22일 유튜브 채널 '삼프로TV'에 출연한 박선호 국토교통부 제1차관에 따르면, 올해 1월부터 5월까지 서울에서 주택을 매입한 사람 중 2주택 이상 다주택자가 16%, 법인이 9%, 1주택자가 이사 및 투자 목적으로 주택을 매입한 비율은 20~30%다. 그렇다면 나머지 40~55%는 무주택자가 매입한 셈이다.

지난 6개월간 집값이 상승한 이유는 집값이 계속 오를 것이라는 전망 속에서 투기수요, 실수요를 불문하고 갑자기 너무 많은 사람이 주택매매시장으로 뛰어들었기 때문이다. 산술적으로 계산해, 다주택자와 법인이 집값 상승에 25% 기여했다면, 무주택자들의 급격한 주택수요가 집값이 급등하는 데 절반 정도를 기여했다는 의미다.

집값이 오르고 있다는 뉴스, 로또분양 뉴스를 듣고 있으면 무주택자들은 애가 탄다. 처음에는 청약을 통해 저렴하게 분양을 받아보려는 생각도 하지만 수십, 수백 대 1이 넘는 치열한 경쟁률과 자신의 낮은 청약가점을 확인하면 녹록치 않다. 결국 청약에 당첨되지 못할 경우 맛보는 좌절감과, 더 늦으면 집을 영영 살 수 없다는 두려움들이 결합하여 분양시장을 넘어 기존 재고 주택시장으로 넘어간다.

지난 1월부터 7월까지 30대가 서울 아파트 매입을 가장 많이 한 세대라는 한국감정원의 통계는 청약시장에서 당첨가능성이 낮은 30대가 집값이 오를 것을 예상하고 방향을 틀어 구축 아파트 매매시장으로 들어갔음을 보여준다.

지난 25일 한국은행이 발표한 '8월 소비자동향조사 결과' 중 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 125로, 2018년 9월(128) 이후 두 번째로 높게 나왔다. CSI가 100보다 클수록 1년 뒤 집값이 오를 것이라고 응답한 사람들이 많다는 의미이다.

특히 6.17, 7.10, 8.4 부동산대책을 연이어 내놓자 아파트로 몰렸던 수요는 다세대와 연립으로 넘어가고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면, 지난 7월 서울의 다세대·연립 주택거래량은 7375건으로 2008년 4월 이후 최고치를 기록했다.

또 지난 8월 셋째주 서울 지역 아파트매매가격 변동률을 살펴보면 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로) 등 중저가 아파트들이 모여 있는 지역들 중심으로 아파트 가격이 상승하고 있다. 현재 다주택자 규제가 상당한 상황에서 빌라 및 중저가 아파트 매입 수요는 대부분이 무주택자일 가능성이 높다.

로또분양의 여러 가지 폐해들

정부의 분양가 통제는 의도한 대로 효과가 나타나기보다는 로또분양으로 인한 여러 가지 폐해를 남기고 있다. 다주택자뿐만 아니라 1주택자 중에도 서울과 인근 수도권에서 청약만 당첨된다면 막대한 시세차익, 부동산 불로소득을 얻기 때문이다.

로또분양은 세대 간 갈등까지 일으키고 있다. 청약시장은 청약가점이 높은 순으로 당첨이 된다. 부양가족이 많고, 무주택 기간이 길고, 청약통장 가입기간이 길수록 청약가점이 높아진다. 당연히 4050세대가 유리한 구조이다. 2030세대는 가점제로 돌아가는 청약시장에서는 청약 당첨가능성이 거의 없다. 2030세대의 불만을 누그러뜨리기 위해 청년, 생애최초, 신혼부부 특별공급 및 추첨제 물량을 늘리면 4050세대의 반발이 일어난다.

실제로 최근 수색·증산뉴타운 DMC 자이 3개 단지의 일반분양에서 가점이 낮은 2030세대의 당첨확률을 높이기 위해 당첨자 발표를 같은 날로 하여 고가점자들의 중복 청약을 제한하자 당장 포털사이트 부동산까페를 중심으로 4050세대들의 불만이 속출했다. 별다른 노력도 하지 않아도 단지 운이 좋으면 가져갈 수 있는 막대한 불로소득은, 누가 가져가든 실패한 사람들을 분노하게 만들고 필연적으로 사회적 갈등을 유발한다.

모두가 선망하는 용산정비창 및 서울 핵심 노른자위 땅에 분양가상한제가 적용된 아파트를 공급하겠다고 하면, 시세차익을 노리는 수요가 몰리게 될 것이다. 당장 서울에 집이 필요없는 사람들도 당첨가능성을 높이기 위해 서울로 이사를 하거나 위장전입 유혹을 느끼게 된다.

[로또분양 방지대책 ①] 지분공유형 주택

로또분양을 막기 위해서는 시세차익이 발생하지 않도록 하거나, 발생하는 시세차익의 상당 부분을 정부가 가져가는 방식의 분양제도가 필요하다.

지난 8.4대책에서 발표한 지분적립형 분양주택은 청약당첨자가 초기 입주 시 집값의 20~40%만 내고 집의 일부 지분을 획득한 뒤, 20년 간 남은 집값을 분할상환하면서 추가 지분을 취득하는 방식이다. 전체 지분을 확보하기 전에 주택을 매각하면 소유한 지분만큼만 시세차익을 가져가는 방식이라 장기거주를 유도할 수 있다. 기존 분양모델보다 진일보한 방식이라고 볼 수 있다.

하지만 지분적립형 분양주택의 근본적인 한계는 20년 후에는 결국 소유권이 개인에게로 넘어간다는 것이다. 대도시의 집값 상승은 주기적으로 발생한다. 유동성 확장이든, 인구 집중이든, 어떤 이유로든 집값이 오르고 수요가 단기간에 급증하는 일이 언젠가 다시 발생할 것이다. 그때 빠르게 집값을 진정시키고 투기심리를 잠재우기 위해서는 정부가 통제할 수 있는 주택 물량이 충분해야 한다. 지금처럼 소유권을 넘기는 방식으로는 20년 후 투기 심리가 퍼져 서울 집값이 폭등할 때 대처할 방법이 없다.

최종적으로 소유권이 넘어가는 지분적립형 주택보다 공공이 영구적으로 지분의 50% 이상을 소유하는 지분공유형 주택이 더 바람직하다. 지분적립형 분양주택 방식을 유지하면서 개인들이 취득할 수 있는 주택의 지분은 최대 50%까지 제한한다면 로또분양으로 인한 청약과열 열기도 잠재울 수 있다. 아울러 미래에 발생할 부동산투기 국면에서도 지분의 절반을 가지고 있는 정부가 의무거주기간 부여 등을 통해 지분공유형 주택이 투기상품이 되는 것을 막을 수 있다.

[로또분양 방지대책 ②] 토지임대부 분양주택

▲ 토지임대부 분양 방식으로 공급된 서울시 자곡동의 LH강남브리즈힐.류승연

정부 및 공공기관 소유의 국공유지는 영구적으로 정부의 소유로 두는 것이 장기적으로 필요하다. 부동산 투기가 발생한다고 해서 그때마다 정부가 소유한 서울의 노른자위 땅에 주택을 지어 모두 민간에게 넘기는 방식은 미래의 정책 수단까지 모두 당겨서 오늘에 내던지는 꼴이다.

"그린벨트를 미래세대를 위해 보존해야 한다"는 문재인 대통령의 말처럼 서울 요지에 있는 정부의 노른자위 땅들도 민간에게 소유권이 넘어가지 않는 것이 중요하다. 노른자위 땅에 공공임대주택을 짓는 것이 비용 문제 또는 토지의 효율적인 사용 등에서 고민이 된다면 토지는 공공이 소유하고 건물은 민간에게 분양하는 토지임대부 분양주택도 고려할 만하다.

토지임대부 분양주택은 원칙적으로는 시세에 근접한 토지사용료를 공공이 환수하기 때문에 시세차익이 발생할 수 없다. 따라서 시세차익을 얻기 위해 입주하려는 사람들은 관심이 없겠지만 해당 지역에 직장이 있거나 학교를 다녀야 해서 토지임대료를 내고도 살고자 하는 실수요 가구는 들어올 가능성이 높다. 강남·서초·용산 등 서울 주요 지역에 임차인 비율이 50%가 넘는다는 것은 자산증식 인센티브가 없더라도 안정적인 거주기간을 보장하는 토지임대부 분양주택에 대한 수요가 충분하다는 것을 보여준다.

도심에 있는 국공유지 개발에 있어 토지는 임대하고 건물은 분양하는 이 방식이 성공적이고 지속가능하다는 것은 공공토지임대형 개발모델인 미국 뉴욕 배터리파크 시티와 네덜란드 암스테르담 동항구지역 도시재생에서 확인할 수 있다.

토지임대부 분양주택은 로또분양의 폐해를 없애는 한편, 국공유지를 공공이 소유하여 미래 세대의 주거 안정까지 보장하기 위한 효과적인 방식이 될 수 있다.

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