부동산시장 원주시만 잘나가? "무턱대고 투자했다간..."

강원도 원주에 2만 세대 넘는 아파트가 공급된다. 신규아파트 분양이 봇물 터지듯 나오고 있고 주택 재개발·재건축도 속도를 내고 있기 때문이다. 말 그대로 공급과잉이 우려되는 상황이다.

지난해 분양한 2개 아파트 단지는 청약 경쟁률이 높았다. 9월 강원 원주시 지정면에 공급된 원주기업도시 이지더원 3차는 평균 7.15대 1을, 11월 분양한 호반써밋 원주는 89대 1의 경쟁률을 기록했다. 올해 들어서도 이러한 청약 열풍은 지속됐다.

지난 5월 분양한 초혁신도시 유보라 마크브릿지는 27.97대 1을, 최근 분양한 제일풍경채 원주 무실은 35대 1을 달성했다. 전국적으로 아파트 시장이 얼어붙고 있는데 원주만은 유독 활황세를 띠고 있다.

부동산 전문가들은 이 이유를 규제 풍선효과 때문이라고 말한다. 수도권 전역에 강도 높은 부동산 규제가 시행되면서 인접한 원주가 주목받고 있다는 것. 부동산 비규제지역인 원주는 청약 자격에 특별한 제한이 없고 LTV 대출 한도도 최대 70%까지 가능하다. 주변 도시에 비해 집값이 저렴한 점도 시세차익을 보려는 투기를 부채질하고 있다.

청약 열풍이 계속되자 주택사업자들은 앞다퉈 공급에 나서고 있다. 내년 원주혁신도시제일풍경채센텀포레(1천215세대)를 필두로 2023년 2천 122세대, 2024년 3천 20세대, 2025년 2천 576세대, 2026년 1천 280세대 등 8천 998세대가 준공된다. 여기에 남원주역세권 투자선도지구 3천 692세대, 원동 재개발·재건축 물량 7천 497세대까지 합하면 2만 187세대의 아파트가 원주에 공급되는 셈이다.

이 때문에 부동산 시장에서는 공급과잉을 우려하고 있다. A부동산 중개사는 "원주에 2만 세대 넘는 아파트가 들어설 텐데 누구 하나 정확한 정보를 알려주는 사람이 없다"며 "옛날처럼 무턱대고 전세 물건에 투자했다가는 감당하지도 못할 사태를 맞이할 수 있다"고 말했다.

급격한 금리 인상도 주택시장 침체 요인이 될 수 있어 주의해야 한다. 국토연구원은 최근 금리와 주택가격이 반비례한다는 연구 결과(본보 지난 8월 22일 14면 보도)를 발표했다.

2008년 금융위기 이후 금리 인하기의 주택가격은 즉각 상승한 반면, 금리 상승기엔 12~15개 월 시차를 두고 하락했다는 것. 2021년 7월 0.5%에 불과했던 한국은행 기준금리는 이후로 지속 올라 이달엔 2.5%까지 상승했다.

이에 따라 시중은행 주택담보대출 변동금리(지난 19일 기준)는 ▲KB국민은행 4.44~5.84% ▲신한은행 4.30~5.35% ▲하나은행 4.777~6.077% ▲우리은행 5.31~6.11% 수준을 형성하고 있다. 지난해 11월 12일, 4대 시중은행 변동금리가 3.31~4.839%를 기록한 것과 비교하면 상단 최고 금리가 1.2%포인트 가까이 오른 것이다.

전문가들은 올해 연말이 되면 주담대 금리가 7%를 훌쩍 넘길 것으로 전망했다. 아파트 공급 과잉에 따른 미분양 사태가 도래할 수 있는데 과도한 대출 금리까지 더해지면 큰 낭패를 볼 수 있다고 경고했다.

주택산업연구원 관계자는 "전국적으로 분양 물량이 줄고 미분양 물량 전망이 증가 추세인 상황"이라며 "당분간 전망지수의 눈에 띄는 오름세는 기대하기 어려울 것 같다"고 말했다.

주택시장 소비심리지수 전년 대비 33.4p↓

이 와중에 강원도 주택사업경기전망지수가 전국 최하위를 기록했다. 지난 19일, 주택산업연구원에 따르면 강원지역 8월 주택사업경기전망지수는 35.7로 전국 17개 시도 중 꼴찌였다. 올해 6월엔 71.4를 기록해 두 달 만에 사업경기 전망이 반 토막 난 것이다.

주택사업경기전망지수는 전국 사업자를 대상으로 설문 조사해 작성한다. 강원지역 전망지수가 급격히 내려갔다는 것은 그만큼 주택사업자들이 지역 시장을 비관적으로 바라보고 있다는 증거이다.

주택산업연구원 관계자는 "건설원자재 가격 폭등, 분양경기 악화, 경기 침체 등 건설산업 전반에 영향을 미치는 악재로 신규 주택건설수주가 감소됐다"며 "앞으로 상당 기간 주택시장 침체는 지속될 것으로 보인다"고 말했다.

주택사업경기지수는 0에서 85 미만을 '하강' 국면, 85 이상 115 미만을 '(약)보합' 국면, 115 이상 200 미만을 '상승' 국면으로 해석한다. 지난 16일, 국토연구원이 발표한 7월 부동산시장 소비심리지수도 마찬가지였다. 강원지역 주택시장 소비심리지수가 102.3을 기록, 전년 동월 대비 33.4포인트나 하락한 것.

직전 달인 올해 6월 108.0과 비교해서도 5.7포인트 낮았다. 주택매매시장 소비심리지수는 109.4를 기록했고 전세시장 소비심리지수는 100 이하인 95.1이었다. 부동산시장 소비심리지수는 지역 거주 가구와 중개업소에 전화해 조사한다. 지수가 100을 넘으면 가격상승이나 거래증가 응답이 많음을 의미하고 100 이하면 그 반대다.

지난 1년간 강원지역은 상승 국면을 그려 오다 지난해 말부터 하락세로 돌아선 상태다. 지역 부동산 관계자는 "시중 은행의 금리 인상과 대출 규제로 주택 매매수요는 예전처럼 활성화되기 어려울 것"이라고 말했다.

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