<부동산 이야기> 스물세 번째 입니다. 이번부터는 '부동산 권리분석'에 대해서 알아보겠습니다. 오늘은 그 첫 번째 시간으로 부동산 거래사고 유형과 주의해야할 부동산 거래에 대해서 살펴 보겠습니다.
부동산 권리분석이란 부동산 거래를 안전하게 하기 위해서 부동산의 권리관계를 조사하고 확인하는 작업을 말합니다. 안전한 부동산 거래를 위해서는 거래를 하기 전에 반드시 권리분석을 해봐야 합니다.
1. 부동산 거래사고 유형
부동산 거래사고 유형은 ① 법률적 측면의 사고 ② 경제적 측면의 사고 ③ 기술적 측면의 사고로 나누어 볼 수 있습니다.
법률적 측면의 사고란 주로 '소유권'과 관련된 사고를 말합니다. 토지를 하나 사는 것을 예로 들어보겠습니다. 토지를 하나 산다는 것은 그 토지의 '땅 덩어리'를 산다는 개념이 아닙니다. 토지를 산다는 것은 '그 토지의 소유권'을 산다는 의미입니다.
토지는 움직이지 못하므로 토지를 사서 그 토지를 우리 집에다 옮겨 놓을 수 있는 것이 아닙니다. 토지를 사면 다만 토지의 소유권을 내 명의로 바꾸고 '등기권리증'을 우리 집으로 가지고 옵니다.
그러므로 토지를 사면서 그 토지에 대한 소유권이 내 이름으로 바뀌지 않는다면 이는 토지를 산 것이 아니게 되는 겁니다. 그런데 때로는 토지의 매매거래를 하고 나서 소유권이전이 안되는 경우가 있습니다. 이런 경우를 법률적 측면의 사고라고 하는데요, 부동산 거래시에 특히 조심하셔야겠습니다.
경제적 측면의 사고란 부동산의 가격이나 수익에 관련된 사고를 말합니다. 부동산을 사면서 너무 높은 가격으로 샀다던가, 혹은 수익성 부동산의 수익판단을 잘 못했다던가 하는 경우가 경제적 측면의 사고에 속합니다. 요즘은 인터넷 등에 부동산 가격에 대한 정보가 많이 공개되어 있어서 이런 유형의 사고는 그리 많지 않은 것 같은데요, 부동산을 사실 때는 인터넷을 통해서 구입하고자 하는 부동산과 유사한 부동산의 가격을 확인해 보시고 사시는 것이 좋겠습니다.
기술적 측면의 사고란 주로 부동산의 외형과 관련된 사고입니다. 가령 건물을 하나 샀는데 나중에 보니 벽에 금이 가서 습기가 찬다던가 하는 경우입니다. 이런 일을 피하려면 사전에 꼼꼼히 살펴봐야 하겠습니다.
2. 주의해야하는 부동산 거래 :
다음에 해당하는 부동산 거래를 하실 때는 일단 주의하시는 게 좋겠습니다.
① 소유권 이동이 잦은 부동산 : 부동산은 대체로 일정기간(장기간) 보유하는 것이 일반적입니다. 따라서 소유권 이전이 잦은 부동산은 경계할 필요가 있습니다. 진정한 소유자가 아닐 가능성이 있습니다.
② 관리의 상태가 불완전한 부동산 : 부동산의 관리상태가 불완전하고 소유자가 먼 곳에 거주하고 있는 경우도 조심하셔야겠습니다.
③ 부동산의 규모와 소유자간의 불균형 : 예를 들어 고가의 부동산이 매물로 나왔는데 매도자의 사회적, 경제적 신분이 이에 맞지 않을 때 진정한 소유자인지 한 번쯤 의심해 봐야겠습니다.
④ 장기간 방치되었던 부동산의 갑작스러운 이동 : 장기간 아무런 등기행위가 없던 부동산에 등기가 행해진 경우도 등기부의 소유자가 진정한 소유자인지 살펴봐야겠습니다.
⑤ 가격이 이상하게 저렴한 부동산 : 가격이 너무 낮은 부동산도 위험합니다. 사기꾼일 가능성이 높습니다.
⑥ 휴일에 하는 거래 : 휴일에는 공문서 확인이 어렵기 때문에 사기꾼들이 휴일을 골라 거래하는 경우가 있습니다. 휴일에는 부동산거래를 하지 않으시는 게 좋습니다.
⑦ 대리인을 통해서 하는 거래 : 본인의 위임을 받은 것처럼 조작할 수 있기 때문에 대리인이 거래의 일선에 나서는 경우도 일단 경계할 필요가 있습니다.
⑧ 특별 간이순서에 의해 등기된 부동산 : 부동산등기특별조치법의 간이절차에 의한 등기는 매수인이 보증인 두 사람만 확보하면 매수인 명의로 소유권 이전이 가능합니다. 그래서 이제도가 간혹 부정한 수단으로 악용되기도 합니다. 특조법의 간이절차에 의해서 이루어진 등기는 일단 주의하실 필요가 있습니다.
이어서 다음시간에는 권리분석의 구체적 내용에 대해 말씀드리겠습니다.
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