<부동산 이야기> 스물여덟 번째입니다. 오늘은 '인근지역의 사이클 패턴'에 대하여 살펴보겠습니다.
1. 의의
어떤 지역의 모습은 고정되어 있는 것이 아니고 늘 변화하게 되는데 이 변화의 과정을 '인근지역의 사이클 패턴'이라고 합니다. 인근지역의 사이클 패턴이란 '인근지역의 인생과정' 혹은 '우리 동네의 성쇠 과정'이라고 이해하시면 되겠습니다.
2. 단계
인근지역의 사이클 패턴에는 다음과 같은 5단계의 과정이 있습니다. 다시 말하면 우리 동네는 다음과 같은 5단계의 과정을 거치면서 성장하고, 발전하고 그리고 쇠퇴한다는 것입니다.
1) 성장기
성장기는 '개발기'라고도 하는데 어떤 지역의 기능이 새로 형성되는 단계입니다. 가령 우리 동네가 주거지역으로 새로 개발된다거나 혹은 과거 존재하던 낡은 주택이 새로운 고층 아파트로 교체되는 시기가 성장기에 해당됩니다.
성장기의 특징으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.
① 주민들의 유동이 많다.
② 입주하는 주민의 교육수준이 높고 젊은 계층이 많다.
③ 입지경쟁이 치열하다.
④ 지가상승이 높다.
⑤ 부동산 투기가 일어난다.
어떤 지역이 성장기의 과정에 있다면 그 지역은 발전의 과정에 있고 지가가 상승하는 과정에 있으므로 부동산 투자의 대상으로 적합합니다. 부동산에 투자하실 때는 해당 부동산이 좋으냐 나쁘냐도 살펴야 하지만 그 보다는 그 지역이 인근지역의 사이클 패턴 중 어느 단계에 있느냐를 먼저 살펴야 합니다.
2) 성숙기
성숙기는 지역기능이 완성된 단계입니다. 개발이나 성장이 다 끝나고 지역기능이 최고수준에 도달한 시기입니다.
성장기의 특징으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.
①주민들의 유동이 많지 않다.
②지역주민의 수준이 최고이다.
③입지경쟁이 안정된다.
④지가는 안정되거나 가벼운 상승만 한다. 단, 지가수준은 최고이다.
어느 지역이 성숙기에 다다르면 지가가 이미 오를 만큼 올라서 정상적인 지가상승 이상의 추가상승이 어려우므로 투자대상으로는 그다지 좋지 않습니다. 이런 지역은 실수요자 위주로 거래가 이루어집니다.
3) 쇠퇴기
쇠퇴기란 그 지역의 지역기능이 감소해 가는 단계입니다. 쇠퇴기가 되면 그 지역의 경제적 수명(경제성)이 끝이 났다고 봅니다. 그래서 부동산의 가격이 오히려 하락하는 현상이 나타납니다. 따라서 이런 지역은 투자대상에서 제외하시는 것이 좋습니다.
쇠퇴기의 특징으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.
① 건물이 낡아서 건물의 관리비, 유지비가 급격히 증가한다.
② 재개발이 이루어진다.
③ 높은 계층의 주민은 다른 지역으로 이동하고 그 자리에 수준이 낮은 주민이 이주해온다.
위에서 제가 쇠퇴기에 접어든 지역은 투자대상에서 제외하시는 것이 좋다고 하였습니다만 여기서 꼭 짚고 넘어가야할 것이 있습니다. 바로 '재개발'이라는 변수입니다.
쇠퇴기에 접어든 지역에서 '재개발'을 하게 되면 그 지역은 다시 성장기부터 새로운 사이클 패턴을 시작하게 됩니다. 그렇게 되면 그 지역의 지가는 다시 상승하게 됩니다. 따라서 이런 곳은 투자대상으로서 아주 적합한 지역입니다.
쇠퇴기 다음 단계로 '천이기'와 '악화기'라는 단계가 있습니다. 이때는 그 지역 기능이 많이 낮아진 단계입니다. 다만 이런 지역에서도 재개발이 가능하므로 투자자 입장에서는 재개발 여부를 눈여겨 볼 필요가 있겠습니다.
오늘은 인근지역의 사이클 패턴에 대해서 말씀드렸습니다. 다음에 계속하겠습니다.
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