주택임대차계약을 마쳤으면 지체 없이 전입신고를 하여야 한다. 그럼 전입신고를 할 때 주의해야 할 점들은 어떤 것들이 있을까? 주민등록(전입신고)할 때 유의 할 점 몇 가지를 판례를 가지고 정리해 보자.
첫째 주민등록은 임차인 자신의 주민등록에 한정하지 않고 배우자의 주민등록도 무방하다. 예를 들어 주택을 임차하여 가족과 함께 입주하여 거주하고 있는데 사정상 처와 자녀만 주민등록 전입신고를 하고 임차인인 남편은 전입신고를 하지 못한 경우에도 대항력이 인정된다.
@BRI@임차인의 배우자, 자녀 등 동거가족의 주민등록이 대항요건으로 인정되는가에 대해 대법원은 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인은 물론 그 배우자의 주민등록, 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 판시하고 있다.
둘째 연립주택의 경우 동·호수 등의 표시 없이 그 지번만을 신고하여 주민등록을 한 경우에는 유효한 공시방법으로 볼 수 없다. 가령 다세대주택을 임차하여 주민등록을 하면서'제주시 조천읍 신촌리 100번지 해변주택 가동 1층 102호'가 정확한 주소인데 연립주택의 동·호수의 표시 없이 지번(100번지까지만)만을 주민등록 한 경우에는 대항력이 인정되지 않는다. 공동주택의 경우 동·호수의 표시가 누락된 경우는 유효한 공시방법으로 인정되지 않는다.
그러면 이런 경우는 어떻게 될까? 예를 들어 단독주택 중 다가구주택을 임차하면서 소유자가 일러 준 대로 '1층 1호'라고 주민등록을 하였는데 공부상에는 '지층 1호'라고 기재되어 있는 경우에는 대항력을 인정받을 수 있을까? 이런 경우에는 대항력이 인정된다.
주택법에서는 주택을 크게 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 공동주택이란 대지 및 건물의 벽·복도·계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다. 공동주택의 종류에는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사가 있다.
단독주택이란 독립된 구조로 된 주택으로서 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관으로 구분한다.
여기서 다가구주택을 좀 살펴보자. 다가구주택이란 지하층을 제외한 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이고, 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
다가구주택은 여러 세대가 공동으로 거주하고 있지만 단독주택에 해당한다. 따라서 건물전체가 하나의 등기부로 구성되어 있고 한 사람 명의로 단독등기 되어 있다. 다가구주택의 호수는 주택 거주자들의 편의를 위해 구분하여 놓은 것일 뿐이다. 다가구주택이 호수에 따라 소유권이 달라지거나 하지 않는다. 따라서 임차인이 다가구주택을 임차하고 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하였다 하더라도 대항력이 인정된다.
셋째 신축중인 연립주택의 임차인이 잘못된 현관문의 표시대로 1층 201호라고 전입신고를 마쳤는데 준공 후 그 주택이 공부상 1층 101호로 등재된 경우에는 대항력이 없다. 현관에 표시된 대로 주민등록을 했는데 이것이 공식상의 표시와 다른 경우에는 대항력이 인정되지 않는다.
공동주택을 임차하여 주민등록을 하는 경우에는 건축물관리대장에 기재된 정확한 동, 호수대로 주민등록을 하여야 한다. 가령 아파트를 임차하여 주민등록을 하는 경우에도 동, 호수를 정확하게 기재하여야 대항력이 인정된다.
넷째 임차인이 가족과 함께 살면서 그 가족의 주민등록은 남겨둔 채 임차인만 일시적으로 주민등록을 다른 곳으로 옮긴 경우에도 그것은 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 할 수 없어 대항력은 그대로 유지된다. 주택의 인도와 주민등록은 대항력의 취득요건일 뿐만 아니라 그 존속요건이다. 따라서 주택의 인도와 주민등록은 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위해서는 계속 존속하고 있어야 한다.
그러나 주택을 임차하여 주민등록 전입신고를 마치고 거주하던 중 사정이 생겨서 가족의 주민등록은 그대로 남겨둔 채 임차인 본인의 주민등록만 일시적으로 옮긴 경우에는 대항력이 그대로 유지된다.
다섯째 단독주택을 임차하여 주민등록을 할 때는 지번을 정확하게 기재하여야 한다.
단독주택을 임차하여 주민등록을 하면서 임차주택의 지번이 '신촌리 100-1번지'인데 잘못하여 '신촌리 100-2번지'로 기재한 경우, 즉 지번을 다르게 기재한 경우에는 적법한 주민등록이 아니므로 대항력이 인정되지 않는다.
저작권자(c) 오마이뉴스(시민기자), 무단 전재 및 재배포 금지
오탈자 신고
