25일 건설교통부가 발표한 자료에 따르면 지난 2006년 한 해 동안 전국의 토지가격은 5.61% 상승한 것으로 나타났다.
이는 2002년에 8.98%의 지가상승률을 나타낸 이후 4년 만에 가장 높은 가격상승률이다. 특히 충남 예산·홍성지역이 충남도청 이전 등의 여파로 전국에서 가장 높은 지가상승률을 기록했다.
2006년 한 해 동안의 지가상승률을 구체적으로 살펴보면, 각 시·도 별로는 서울이 9.17%로 최고를 기록했으며, 인천이 5.58% 상승하여 그 뒤를 이었고, 충남이 5.54%, 경기도가 5.07% 상승한 것으로 조사되었다.
@BRI@지역별로는 충남도청 이전효과를 본 충남 예산이 17.06% 상승하여 전국 1위를 차지하였고 홍성이 16.84% 상승하여 그 뒤를 이었으며, 혁신도시와 행정중심복합도시 영향을 받은 충북 음성군(12.12%), 충남 연기군(10.38%), 충남 공주시(9.52%) 등도 땅값이 많이 올랐다.
2006년 한 해 동안 거래된 토지의 양은 필지수로 보면 284만5247필지이고, 면적으로는 28억9219만㎡로 나타났다. 거래량을 토지의 용도별로 구분해 보면 주거용지가 전체 거래량의 54%를 차지했고 그 다음으로 농지가 34.2%를 차지했으며, 임야의 거래량은 전체의 21.0%인 것으로 집계되었다.
이와 같은 통계는 주거용지가 택지개발사업 등에 따른 대규모 매입 혹은 개인적인 실수요자들의 구입이 많다는 점을 고려해 볼 때, 투자자들은 여전히 농지와 임지를 찾고 있다는 것을 보여주고 있다. 즉 농지와 임지가 비록 거래량 2, 3위를 차지했지만 순수 투자목적을 놓고 따져 보면 농지와 임지가 1, 2위를 차지했다고 볼 수 있는 것이다.
그래서 이번 호부터는 투자자들의 선호도가 높은 농지와 임지에 대해서 살펴보고자 한다. 먼저 농지에 대해서 알아보자. 농지란 지목이 전, 답, 과수원인 토지로서 농사를 짓는 땅을 말한다. 그런데 땅을 보러 다니다보면 지목이 전, 답, 과수원이 아닌데도 농사를 짓고 있는 땅이 가끔 있다. 이런 땅도 농지에 해당한다.
즉 농지란 지목이 전, 답, 과수원으로 되어있는 토지만을 말하는 것이 아니다. 지목이 전, 답, 과수원이 아니라도 농사짓는 기간이 계속해서 3년 이상이면 농지로 본다.
그렇다면 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지로서 농사짓는 기간이 계속하여 3년 미만인 토지는 어떻게 될까? 이런 토지는 농지로 보지 않는다.
그리고 다음 두 가지의 경우도 농지에 해당하지 않는다.
① 지적법에 의한 지목이 '임야'인 토지로서 그 형질을 변경하지 아니하고 다년성 식물의 재배에 이용되는 토지.
가령 산에다 밤나무를 심어 놓은 경우(형질변경 없이)는 농지가 아니다. 이것은 산지에 해당한다.
② 초지법에 의하여 조성된 토지 : 이런 토지는 초지라고 한다.
농지는 크게 두 가지로 분류한다. 농지에는 '농업진흥지역의 농지'(예전의 절대농지)와 '농업진흥지역 이외의 농지'(예전의 상대농지)가 있다.
농업진흥지역의 농지는 소위 '우량한 농지'이다. 농업진흥지역 안에 있는 농지는 농업용으로는 아주 좋은 농지에 해당한다. 그래서 이 농지는 개발이 금지된다. 그만큼 농지의 전용이 어렵다. 따라서 농업진흥지역의 농지는 특별한 경우가 아니고는 투자대상으로는 곤란하다.
농업진흥지역은 다시 '농업진흥구역'과 '농업보호구역'으로 나누어진다. 농업진흥구역은 농지가 집단화 되어 농업목적으로 이용하는 것이 필요한 지역이다. 농지 중에서 가장 우량한 최상급 농지이다. 이곳은 우량농지이다 보니 규제가 아주 강하다. 따라서 투자대상으로는 적합하지 않다.
농업보호구역은 농업진흥구역의 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역이다. 농업진흥구역 보다는 덜 우량한 농지이다. 그래서 농업진흥구역 보다는 상대적으로 규제가 약하다.
이에 비하여 '농업진흥지역 이외의 농지'는 농업용으로는 그리 좋은 농지가 아니다. 그래서 농업진흥지역 이외의 농지는 개발이 가능하다. 농지의 전용이 농업진흥지역의 농지보다 상대적으로 더 쉽다. 그래서 일반적으로 투자대상이 되는 농지가 바로 농업진흥지역 이외의 농지이다.
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