지상권과 토지임차권의 차이점은?

부동산투자에 처음 입문한 분들에게 지상권이라는 말은 다소 생소할 수도 있다. 그런데 부동산 거래를 하다보면 지상권이란 말을 자주 듣게 된다. 지상권이란 어떤 권리일까?

지상권은 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리이다. 쉽게 말하면 남의 토지위에 건물 등을 짓기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리가 지상권이다. 이를 좀 더 구체적으로 살펴보자.

지상권은 남의 토지를 사용하는 권리이다. 남의 토지위에 내 소유의 건물이나 공작물을 짓기 위한 권리가 지상권이다. 따라서 지상권자가 건축한 건물이나 공작물은 토지소유자의 것이 아니고 지상권자의 소유다. 즉, 지상권자가 남의 토지위에 설치한 건물의 소유권은 지상권자에게 있다는 말이다.

여기서 지상권자란 지상권설정계약에 의하여 지상권을 취득한 자를 말한다. 즉, 지상권자란 지상권계약에 의하여 남의 토지를 사용하는 사람이다. 반면 토지소유자는 지상권설정자라고 한다.

지상권과 토지임차권은 어떻게 다른가

남의 토지를 사용하는 방법에는 지상권을 설정하는 방법과 토지임대차계약을 하는 두 가지 방법이 있을 수 있다. 그런데 남의 토지를 사용하는 경우 대부분 토지임대차계약을 하는 방법이 사용된다. 토지소유자 입장에서 지상권을 설정해 주는 것 보다는 임대차계약 형태로 빌려 주는 것이 훨씬 부담이 적기 때문이다. 지상권은 토지임차권보다 훨씬 더 강한 힘을 가지고 있다. 그래서 토지소유자들은 대개 지상권설정을 꺼려한다. 그러면 지상권과 토지임차권은 구체적으로 어떤 차이가 있는가? 다음과 같은 점에서 차이가 있다.

① 지상권은 제3자에 대한 대항력이 있지만 토지임차권은 제3자에 대한 대항력이 없다.
지상권은 물권인데 반해 토지임차권은 채권이다. 지상권은 물권이므로 제3자에게 대항할 수 있는 반면 토지임차권은 채권이므로 제3자에 대한 대항력을 가지지 못한다. 따라서 토지소유자가 변경이 되는 경우 지상권자는 이에 대해 아무런 영향을 받지 않는다. 지상권자는 지상권계약기간동안에는 설사 토지소유자가 바뀌더라도 아무런 영향 없이 그 토지를 계속해서 사용할 수 있다.

그런데 임차인은 상황이 좀 다르다. 토지임차권은 임대인(토지소유자)에 대해여 당해 토지를 사용 ∙ 수익하게 할 것을 청구할 수 있는 채권에 불과하다. 따라서 토지임차인은 임대인에 대해서만 권리를 가질 뿐 기타 제3자에 대해서는 아무런 권리주장을 할 수 없다.

만약 임대차 대상 토지가 매매되어 소유자가 바뀐 경우에, 토지의 매수인(양수인)이 임차인에 대하여 당해 토지의 인도를 청구할 경우 임차인은 토지를 넘겨 주어야한다. 임차인에게는 양수인에 대한 대항력이 없기 때문이다. 다만, 토지임차권을 등기한 경우에는 임차권자도 제3자에게 대항할 수 있다.

② 지상권은 자유롭게 양도가 가능하나 임차권은 임대인의 동의가 있어야 한다.
지상권은 자유롭게 양도하거나 임대하거나 또는 담보로 제공할 수 있다. 반면 임차인은 임대인의 동의 없이는 토지임차권을 양도하거나 전대하지 못한다.

③ 지상권은 토지임차권보다 존속기간이 더 길다
지상권과 토지임차권은 존속기간에 차이가 있다. 먼저 지상권을 좀 살펴보자. 존속기간에 대하여 지상권은 최장기간의 제한은 없고 오히려 최단기간의 제한이 있다. 즉, 지상권은 계약기간을 길게 하는 것에 대해서는 아무런 규제를 하지 않는 반면 법에서 정해놓은 기간보다 짧은 기간으로 계약하는 것은 인정하지 않겠다는 것이다. 그만큼 지상권은 강력한 권이이고, 지상권자 입장에서 유리한 권리이다.
지상권의 최단존속기간에 대한 규정은 다음과 같다.
지상권의 존속기간을 약정하는 경우에 그 기간은 다음의 기간보다 단축하지 못한다.(민법 제280조)
* 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 비슷한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
* 그 밖의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
* 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년

만일 지상권설정계약을 하면서 지상권의 존속기간을 정하지 않은 경우에는 위의 최단존속기간을 그 지상권의 존속기간으로 한다.(민법 제281조)

한편 토지임대차기간은 원칙적으로 20년을 넘지 못하게 되어있다. 토지임대차에 대해서는 그 기간을 짧게 하는 것에 대해서는 아무런 규제를 하지 않고 다만 계약기간이 20년을 넘지는 못하도록 하고 있다. 즉, 토지임대차는 최단존속기간에 대한 규정은 없고 최장존속기간에 대한 규정만 있는 셈이다. 이런 이유 등으로 토지소유자는 지상권설정보다는 임대차계약을 더 선호하게 된다.

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