전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용 ∙ 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 권리다.
전세권은 전세금의 지급을 요소로 하며, 전세금은 금전으로 반드시 지급되어야 한다. 그리고 전세권자에게는 전세금에 관해 우선변제권이 인정된다. 전세권기간이 만료되었음에도 전세권설정자(주인)가 전세금의 반환을 지체하는 경우 전세권자는 전세목적물의 경매를 청구할 수 있고, 낙찰대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 전세금을 변제받을 권리가 있다.
전세권의 존속기간은 전세권을 설정할 때 정하는데, 그 기간은 10년을 넘지 못한다. 만약 당사자의 약정계약이 10년을 넘을 때는 이를 10년으로 단축한다. 전세권의 갱신이 있는 경우에는 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
전세권의 기간에는 최장기에 대한 제한뿐만 아니라 최단기에 대한 제한도 있는데, 건물에 관한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 1년으로 본다. 만일 전세권을 설정하면서 존속기간을 정하지 않은 때에는 기간의 약정이 없는 전세권이 되며 이 경우 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 지나면 전세권은 소멸한다.
전세권의 존속기간이 만료된 경우 당사자간의 약정으로 갱신할 수 있다. 갱신된 전세권의 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못하며, 약정에 의한 갱신은 등기해야 효력이 생긴다.
건물의 전세권설정자(건물 주인)가 전세권 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대해 갱신거절통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 전세권 기간이 만료된 때에 전에 설정된 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권이 설정된 것으로 본다. 이를 ‘법정갱신’또는 ‘묵시의 갱신’이라고 하는데, 이 경우 전세권의 존속기간은 정하지 않은 것으로 본다. 법정갱신은 법률의 규정에 의한 것이므로 등기 없이도 효력이 발생한다.
일상생활에서 ‘전세’라는 용어가 많이 사용되는데, 우리가 흔히 말하는 ‘전세’는 여기서의 ‘전세권’과는 다른 것이다. 전세는 부동산등기부에 등기되지 않은 채권이고, 전세권은 부동산등기부에 등기된 물권이다. 전세를 다른 말로 ‘채권적 전세’ 혹은 ‘미등기 전세’라고도 하는데 이는 임대차와 같은 것으로 보면 된다. 전세의 목적물이 주택인 경우에는 주택임대차보호법이 적용되므로 세입자는 주택의 인도와 주민등록에 의해 대항력을 갖게 되고 확정일자에 의해 우선변제권을 갖게 된다.
여기서 잠시 ‘대항요건’과 ‘대항력’ 그리고 ‘확정일자’에 대해서 살펴보자. 주택임대차는 등기하지 않아도 주택임차인이 ‘주택의 인도’와 ‘주민등록’을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있는 효력, 즉 대항력이 생긴다. 대항력이란 임차주택이 매매되거나 경매된 경우에 임차인이 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘을 말한다. 여기서 주택의 인도(이사)와 주민등록(전입신고)을 대항요건이라고 부른다. 그리고 대항요건을 갖춘 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 받으면 임차주택이 경매되었을 때 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리(우선변제권)가 생긴다.
다시 본론으로 돌아오자. 미등기 채권적 전세는 등기된 전세권과는 달리 만일 집주인이 전세기간이 만료되었음에도 불구하고 전세금을 반환하지 않을 경우에 별도의 전세금 반환청구소송을 제기하여 확정판결문을 받아 임차주택을 경매신청 해야 한다. 반면 전세권은 별도의 소송절차를 거치지 않고 바로 경매신청을 할 수가 있다.
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