▲잠실3단지 상가 후면신흥균
현재 상가의 분양 방법에 대해 조합집행부는 자금의 빠르고 안전한 회수를 이유로 "수의계약으로 하자"는 것이고, 비대위는 "분양대금을 최소한 2배 이상 더 받을 수 있다"며 공개입찰 분양 주장을 펴고 있는 상황이다. 이렇게 대립하는 이유는 시세를 보는 관점이 다르기 때문이다.
조합집행부는 분양대상 상가의 감정서상 시가감정액이 3.3㎡(평)당 약 1800만원선(수의계약 일괄매각 총액 약 1040억원 ÷ 분양대상면적 4585평, 층별 감정가 미공개 사유로 단순 계산)으로 적정분양가를 이 감정가의 125%인 3.3㎡(평)당 약 2300만원을 제시하였다.
이에 반하여 '비대위'는 역세권 상가 시세가 3.3㎡(평)당 약 7000만원을 상회하고 있어 적어도 분양단가를 2배 정도를 올린 시세의 70% 수준인 3.3㎡(평)당 약 4500만원 이상을 받아서 총 분양수입 규모를 약 2060억원(약 4500만원 X 4,585평) 에 달하도록 하여야 한다고 주장한다.
이처럼 양측이 주장하는 분양 단가를 기준으로 하였을 시 총 분양금액 차이가 약 1020억원(2060억원-1040억원) 이르는 상식 이하의 차이가 발생하고 있는 것이다.
그렇다면 과연 누구 말이 맞는 것일까. 본 기자는 잠실 신천역 4거리 3개 부동산업체를 전화인터뷰를 통해 조사했다.
부동산 전문가, 분양가 상승세 예상해
이중 장안부동산 상가담당자를 통해 상세히 파악할 수 있었는데, 이 부근 상가 시세가 연초에 비해 상승세를 유지하고 있음을 알 수 있었다. 신천역 부근 역세권 재건축 상가 시세를 감안한 잠실 3단지 상가 시세는 1층 전면이 약 1.5억원, 2층이 약 1,1억원, 3층이 6~7천만원, 4~5층이 약 3000만원, 지하층이 약 9000만원에 달하는 등 평균 3.3㎡(평) 시세가 약 8000만원을 상회하여 비대위측이 주장하는 3.3㎡(평)당 시세 약 7000만원에 가까웠다.
전국 상가 시세에 정통하다는 상가114의 투자전략연구소 유영상 소장은 같은 잠실 단지라도 차이가 날 수 있다고 설명했다. 유 소장은 같은 잠실 상권 중 지하철을 끼지 않은 잠실4단지 재건축상가가 당초 분양 단가를 1층 전면 기준 약 1억 3000만원으로 책정하는 등 고분양 단가였다며 지적하였다. 그 후 약 20%정도의 분양가 인하 조치 후에도 불구하고 미분양이 장기화 되는 등 문제가 심각하다며 분양가의 합리적인 책정에 유의해야 한다고 강조했다.
본 기자가 잠실4단지 상가의 장기 미분양 원인을 조사하여 본 바에 의하면 동 단지는 이번 잠실3단지 경우처럼 정산총회에서 아파트와 상가조합원간 상가배분문제 발생을 미리 막기 위해 상가를 아예 2동으로 분리하여 짓는 바람에 고객 동선취약 등 상가 형성에 구조적인 문제가 있음을 확인할 수 있었다.
이에 반해 유 소장은 신천역 역세권 재건축 상가 시세 동향은 작년도 인접 잠실 2단지 상가조합원분 상가분양권 시세가 입주 1년을 남긴 상태인 현재 1층 전면 기준으로 약 1억 5000만원을 호가한다고 말했다. 잠실2단지 상가분양권 시세는 분양 당시 높은 분양가 3.3㎡(평)당 1억 3000만원에도 불구하고 약 1년새 3.3㎡(평)당 약 2000만이나 오르는 등 상승세를 유지한다는 것이다.
그는 연말까지 상가시세에서 양극화가 심화될 것이라고 하면서도 상승세 유지 쪽에 무게를 두었다.
그렇다면 나머지 하나. 빠른 자금의 회수에 대해서 전문가들은 어떻게 보고 있을까. 최근 아파트 단지 내 상가를 공개입찰로 분양한 주택공사분 상가입찰 동향은 과거와 같은 폭등세에서 벗어나 제자리를 잡아가는 중이라는 게 여러 상가전문가들의 분석이다. 주택공사가 지난 7월 중순 공개입찰로 분양한 화성 동탄지구가 임대주택단지, 의정부 덕양지구 단지 내 상가가 수도권 외곽이라는 취약점에도 불구하고 8개 점포를 제외한 31개 점포가 입찰 당일에 평균낙찰가율 150% 내외에서 무리 없이 팔려나간 게 이를 증명한다.
또한 지난 7월 18~19일 양일간 대우건설이 공개입찰로 분양한 제9차 안산푸르지오단지(905세대)내 24개 점포의 상가 공개입찰도 "내정가의 2배를 상회하는 수준에서 입찰 당일 전량 소화되었다"며 점포당 웃돈이 현재 4~5000만원씩 붙었다고 이 지역 세종공인중개사 사무소 대표가 말했다. 그는 대우푸르지오 상가 계약 조건은 계약금 10%, 중도금 40% 입주시 잔금 50% 조건으로 단지입주가 2개월 정도를 남기고 있어 빠른 상가분양금 현금 회수가 전망된다는 말했다.
전문가들의 의견을 종합한 바에 따르면 비대위의 의견에 좀 더 힘이 실린다. 단 조합 집행부가 주장하는 분양대금의 안전회수(사기분양 방지)를 위한 공신력 있는 외부 금융기관 등에 매각을 위임하는 등의 장치마련은 필요하다.
이처럼 크게 대립하는 조합 내부의 차이에 대해 관할구청인 송파구청이 내릴 수 있는 해법은 크게 세 가지다. 첫째, 조합집행부의 의견을 받아들여 재건축을 조기에 종결하는 방안, 둘째 비대위측의 공개입찰을 받아들이고, 상가 배분안은 현 상태로 유지하는 절충안, 셋째, 비대위 의견을 받아들여 새로운 상가 배분안을 마련하고 공개 입찰을 추진하는 안. 송파구청이 과연 어떤 해법을 내릴 것인지 귀추가 주목된다.
덧붙이는 글 | 먼저번 같은 사안인" 잠실3단지 재건축상가 분양비리 의혹"제하 기사에서 정왕근거가 부족하다는 데스크 지적에 따라 객관적이고도 전문적인 관계자들의 인터뷰와 심층분석 위주의 기사를 계속 추가하겠습니다.
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'1000억의 차이' 잠실3단지 상가 분양 논란
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