정부가 재건축조합 민원해결사인가?

▲ 서울 아파트 매매가가 파죽지세로 오르며 5년 10개월여 만에 최대 주간 상승 폭을 나타냈다. 한국부동산원이 7월 25일 발표한 '7월 넷째 주 주간 아파트 가격 동향' 보고서에 따르면 이번 주 서울의 아파트 매매가격은 전주 대비 0.30% 상승하며 18주 연속 상승세를 이어갔다. 사진은 이날 서울 남산에서 바라본 시내 아파트 모습. ⓒ 연합뉴스

서울 집값이 꿈틀거리자 윤석열 정부가 공급확대를 전면에 내건 부동산 대책을 발표했다. 이른바 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'이다. 윤 정부가 발표한 대책에는 다양한 내용들이 담겨 있지만 핵심은 재건축 추진 단지의 사업성 제고라 할 것이다. 거기에 빌라 등 비아파트 주택의 가격 떠받치기가 더해졌다. 증시가 큰 조정을 받자 윤 정부는 금투세를 없앨 기회로 삼고 있다. 서울 집값이 들썩거리자 윤 정부는 재건축 조합의 민원을 해결할 계기로 삼는다. 건국 이래 부동산에 이토록 진심인 정부가 있었나 싶다.

이번 부동산 대책의 핵심, '재건축 정비사업'의 화끈한 지원

▲ 8.8부동산대책 추진방향 ⓒ 국토교통부

국토부가 발표한 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'을 보면 도심 내 아파트 공급 획기적 확대, 빌라 등 비아파트 시장 정상화, 수도권 공공택지 신속 공급 확신 부여, 서울·수도권 신규택지 발표 등, 주택공급 여건 개선 등의 내용이 담겨 있음을 알 수 있다.

레거시미디어에선 서울의 그린벨트를 풀어 주택을 공급한다는 보도들을 쏟아내고 있지만 그건 기약 없는 일이고 8.8부동산 대책의 중핵은 아니라 할 것이다. 8.8부동산대책의 핵심은 정비사업에 대한 화끈한 지원이다. 차근차근 살펴보자!

8일 국토교통부가 발표한 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'에 따르면 정부는 특례법인 가칭 재건축·재개발 촉진법을 만들어 현재 진행 중인 재건축·재개발 사업 속도를 높이기로 했다.

앞서 '1·10 대책'에서 30년 이상 노후 단지에 대해 안전진단 없이 재건축을 허용하는 등 '재건축 패스트트랙'을 위해 도시및주거환경정비법 개정을 추진하는 것과 별개로 특례법을 만들어 사업 절차와 수익성 제고 등 부족한 부분을 지원하겠다는 것이다.

현재 서울에서 추진 중인 재건축·재개발 사업은 37만 가구 정도지만, 공사비 급등, 사업성 저하 등의 문제로 사업 추진이 지지부진한 상태다.

국토부는 조만간 특례법 제정안을 발의해 3년 한시로 정비사업의 최대 용적률을 법적 상한 기준에서 30%포인트 올려주기로 했다. 이에 따라 3종 일반주거지역의 경우 일반 정비사업은 현행 최대 300%인 용적률을 330%까지 늘릴 수 있게 된다. 역세권 정비사업 지구는 360%인 허용 용적률을 390%까지 높일 수 있다.

또한 전용면적 85㎡ 이하 주택공급 의무비율도 폐지한다. 현재 과밀억제권역의 재건축 사업은 전용 85㎡ 이하를 건축 가구 수의 60% 이상, 재개발 사업은 80% 이상 건설해야 하는데, 이 의무비율을 없애겠다는 것이다.

주상복합 재건축 시 아파트와 업무·문화시설 등 다양한 시설이 함께 설치될 수 있도록 건축물 용도제한도 폐지하기로 했다. 현재는 주상복합에 아파트 외에 오피스텔만 설치할 수 있지만, 앞으로는 정비계획을 통해 적정 용도를 정할 수 있도록 제도를 개선한다.

이와 함께 공동주택간 거리인 인동간격은 심의를 거쳐 법적 최소기준까지 완화하고, 공원녹지(가구당 3㎡) 의무 확보 대상 사업지는 부지면적 5만㎡에서 10만㎡로 완화한다.

국토부는 서울시와 함께 용적률 인센티브로 의무 공급해야 하는 임대주택 비율도 완화한다. 현재 서울시 3종 일반주거지역은 250%인 용적률을 최대 300%까지 높일 수 있는데, 이렇게 늘어난 용적률 50%포인트의 절반을 임대주택으로 내놔야 한다. 개선안은 노원구처럼 평균 공시지가가 서울 평균보다 낮은 지역에 보정계수를 도입해 임대주택 건설 의무비율을 증가한 용적률(50%)의 절반(25%)이 아닌 15%로 낮춰준다. 지방자치단체의 임대주택 인수가격도 현행 표준건축비에서 기본형 건축비의 80%로 1.4배 상향한다.

▲ 정부는 서울 도심 주택공급 확대를 위해 재건축·재개발 등 정비사업을 더욱 속도감 있게 추진하기로 했다. 사진은 8일 오후 서울 여의도 한 아파트 앞에 걸린 재건축 사업 관련 현수막. ⓒ 연합뉴스

재건축 및 재개발 조합에 대한 윤 정부의 편애와 지원은 끝이 없다. 윤 정부는 조합에는 사업계획 수립 용역비나 총회 개최비 등 초기 사업비 일부를 주택도시기금에서 융자(구역당 50억 원 이내)해주고, 정비사업의 대출보증 규모는 최대 20조 원으로 늘린다.

심지어 최근 공사비 상승으로 급증하고 있는 조합원 추가분담금 부담을 덜어주기 위해 주택연금을 활용한 분담금 납부 방안도 추진한다. 현재 교육·의료비 등으로 제한돼 있는 주택연금 개별 인출 대상에 분담금 납부 목적을 추가하고, 개별 인출 한도도 연금 한도의 70%(현행 50%)로 상향하는 것이다.

국토부 진현환 1차관은 "주택연금은 공시가격 12억 원 이하 주택이 대상이라 시세로는 17억 원 이하 주택부터 적용되는 것"이라며 "이 경우 4억 2천만 원까지 일시 인출이 가능할 것으로 본다"고 설명했다.

재건축 조합과 1주택 원조합원에 대한 취득세 감면도 추진한다. 비규제지역의 분양가 12억 원 이하의 경우 지자체가 조례로 최대 40% 범위에서 취득세를 감면해줄 수 있도록 했다.

결정적으로 윤 정부는 재건축 부담금 폐지를 추진하기로 했다. 앞서 김은혜 국민의힘 의원은 지난 6월 재건축초과이익환수법 폐지안을 발의한 상태다.

요약하자면 윤 정부는 8.8부동산대책을 통해 정비사업장의 용적률을 높여주고, 주택공급 의무비율도 없애며, 공동주택 동간 거리도 좁히고, 임대주택 비율도 줄이며, 조합원 추가분담금 부담을 덜기 위해 주택연금도 개방하고, 취득세 감면혜택을 주며, 제대로 시행되지도 않는 재건축부담금마저 없애겠다는 것이다. 이쯤되면 정부가 정비사업장의 민원해결사라고 해도 과언이 아니다.

빌라 등 비아파트 시장을 떠받치겠다는 윤 정부

8.8부동산대책에서 특기할 건 또 있다. '빌라 등 비아파트 시장 정상화'가 그것이다.

윤 정부는 비(非)아파트 시장 정상화를 위해 LH 등 공공이 수도권을 위주로 신축 빌라·오피스텔 매입을 확대하기로 했다. 신축매입 임대주택 공급 목표를 올해와 내년 2년간 9만 가구에서 11만 가구로 늘렸다.

심지어 윤 정부는 "서울의 경우 비아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 비아파트를 무제한으로 매입해 전월세로 공급하겠다"며 기염을 토했다.

신축매입 주택 11만 가구 중 5만 가구 이상은 새로 도입하는 '분양전환형 신축매입 주택'으로 공급한다. 실수요자 선호도가 높은 면적 60∼85㎡ 규모 아파트 등을 저렴한 임대료로 임대한 뒤, 최소 6년이 지나면 임차인에게 우선 매각한다.

빌라 시장이 처한 어려움을 감안할 때 윤 정부의 이번 대책을 나무라긴 어려워 보인다. 하지만 윤 정부가 표방한 명분 이면에 무엇이 도사리고 있을지를 곰곰히 생각해보면 쌍수를 들어 환영하기 곤란하다.

먼저 굳이 지금 정부가 막대한 재원을 투입하면서까지 빌라와 연립(정확히 말하면 다세대 및 다가구 주택)의 공급을 무제한 늘려야 할 만큼 빌라와 연립 임대차 시장에 교란이 있는지 의문이다. 오히려 상대적으로 가격이 상승 중인 아파트 전세 시장에 비해 비해 연립·다세대주택은 역전세를 걱정해야 할 처지다.

부동산 정보 플랫폼 다방이 2022년 1~5월 전세 거래가 이뤄진 빌라와 연립 임대 주택 4만 2546건 중 올해 같은 기간 동일 주소지와 면적에서 1건 이상의 거래가 발생한 9653건을 분석한 결과, 약 46%인 4437건이 기존 전세 보증금보다 전세 시세가 하락한 것으로 조사됐다. 2년 전보다 전세 보증금은 평균 4%(979만 원) 내렸다. 역전세 거래 비중은 지난해 같은 기간(34%)보다 12%포인트 높아졌다. 사정이 이와 같은데 왜 정부가 매입임대를 대폭 늘리려는지 도무지 알 길이 없다.

매입임대가 주로 신축매입임대를 통해서 이뤄지는 것도 의심스럽다. 정 필요하다면 소요를 정확히 파악해서 구축매입임대를 하는 것이 더 합리적일 텐데 윤 정부는 굳이 신축매입임대를 고집한다. 주지하다시피 대한민국에는 정부에게 비싼 값에 신축 빌라와 연립주택을 떠넘기려는 땅주인, 시행사, 건설사가 부지기수다.

정부가 적절하지도 않은 시기에, 막대한 재원을 투입해 시장가격보다 비싼 가격에 신축매입임대를 강행한다면 빌라와 연립주택시장은 강력한 지지대를 획득하는 셈이고 이는 오히려 가격 상승의 불쏘시개가 될 수 있다. 빌라와 연립 같은 비아파트 시장이 동요해 인근 아파트 시장과의 간격이 줄어들면 아파트 시장도 움직일 수 있다. 혹시 윤석열 정부가 겨냥하는 목표가 이런 도미노 사태의 발생인지도 모를 일이다.

신규공급이 부족해 가격이 뛴다는 헛소리

▲ 6월 서울 아파트 거래 중 절반가량은 직전 거래보다 가격이 오른 상승거래인 것으로 나타났다. 7월 21일 부동산플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료(7월 18일 기준)를 분석한 결과, 지난 6월 서울 아파트 거래 중 상승 거래(동일 단지, 동일 면적에서 1년 이내 이뤄진 직전 거래에 비해 가격이 1% 이상 상승한 거래) 비중은 49.6%를 기록했다. 사진은 이날 서울 시내 한 공인중개사사무소에 게시된 매물 정보. ⓒ 연합뉴스

윤석열 정부는 서울 등의 신규 주택공급이 차질을 빚어 집값이 상승하니 정비사업장에 파격적 특혜를 주더라도 주택공급을 늘려야 한다고 강변 중이다. 하지만 이는 허황되기 짝이 없는 주장이다. 신규 공급물량과 주택가격 사이에는 인과관계가 형성되지 않는다.

예컨대 문재인 정부 기간 주택공급 물량은 준공 기준 연평균 54만 6000호 수준이었다. 이는 노무현 정부(연평균 36만 3000호), 이명박 정부(35만 7000호), 박근혜 정부(45만 호)와 비교해 각각 50.4%, 52.9%, 21.3% 많은 물량이다.

수도권에 공급된 물량도 다른 정부들을 능가한다. 문재인 정부 출범 이후 수도권에 준공된 주택은 2017년 28만 1522가구, 2018년 32만 8525가구, 2019년 26만 4946가구, 2020년 25만 140가구 등 모두 112만 5133가구다. 한 해 평균 28만 1283가구가 새로 공급된 것이다. 2007~2016년 10년 동안 수도권에 공급된 주택 수는 연평균 19만 4652가구에 불과했다. 대한민국 주택 시장의 핵이라 할 서울에 2017~2020년 준공된 주택은 연평균 7만 6279가구다. 2007~2016년 시기에 한 해 평균 준공된 주택인 6만 2158가구를 훌쩍 넘는다.

참고로 서울에 소재한 아파트는 지난 10년 동안 34만 9092호 증가했다. 10년 전에 비해 무려 27%이상 증가한 것이다. 정말 부지런히 늘어났다. 반면 세대수는 2014년 419만 4176세대에서 2024년 6월 현재 448만 6014세대로 불과 7% 남짓 증가했을 따름이다. 즉 서울 아파트의 증가 속도가 세대의 증가 속도를 거의 4배가량 압도한 것이다.

하지만 서울 아파트값은 지난 10년 새 최소한 두 배 이상, 많은 곳은 세 배까지 올랐다. 유동성 홍수, 보수정부들의 돌관적 집값 부양책, 서울 아파트의 노골적 투기상품화 등이 복합적으로 결합한 결과였다.

한편 서울 아파트 공급부족론을 주구장창 외치는 자들 가운데 서울에 아파트가 얼마만큼 늘어나야 공급이 충분하다는 것인지를 설득력 있게 논증하는 자는 본 적이 없다. 그도 그럴 것이 그 논증은 불가능하다. 아마 서울 아파트 공급부족론자들은 가격이 안정될 때까지 공급을 늘려야 한다는 주장을 할 것인데, 그 주장 자체가 너무나 허황된 헛소리에 불과하다. 서울 아파트에 대한 투기적 가수요(실수요자나 집을 구매할 형편이 전혀 안 되는 사람들도 시장이 대세상승한다는 확신이 들면 투기적 가수요자로 변신한다)는 시장 상황에 따라 삽시간에 고물줄처럼 늘어나는데 그걸 공급으로 충족시킨다는 건 밑 빠진 독에 물을 붓는 격이기 때문이다.

또한 시장이 대세상승할 때 분양이 잘 되고 따라서 아파트 인허가 신청과 착공이 폭증하는 것, 시장이 하락할 때 미분양 우려 때문에 인허가 신청과 착공이 격감하는 건 자연스럽다. 서울 아파트 공급 부족론을 떠드는 자들의 논리를 따라가보면 결국 서울 아파트 가격은 계속 우상향해야 한다는 결론으로 귀결된다. 그래야 재건축이건 재개발이건 한도, 끝도 없이 아파트를 짓고 분양을 할 수 있을 것이 아닌가 말이다. 아울러 정부의 부동산 정책도 세제건, 공급대책이건, 재건축 대책이건 간에 전부 집값을 올리는 방향으로 철저히 조직되어야 한다는 결론과 만나게 된다.

서울 집값을 올린 주범은 다름 아닌 윤석열 정부

윤석열 정부가 서울 집값을 안정시키겠다며 내놓은 것이 고작 공급확대를 가장한 정비사업장 민원해결이라는 것도 황당하지만, 서울 집값을 들썩이게 만든 장본인인 윤 정부가 '서울 집값이 너무 비싸다'고 푸념하는 건 블랙 코미디를 연상시킨다.

윤 정부는 출범 이후부터 세제, 공급, 대출, 재건축, 임대 주택 등 정부가 할 수 있는 모든 대책을 집값 띄우기에 집중했다. 둔촌주공 일병 구하기에 올인한 것도 윤 정부고, 특례보금자리론과 신생아특례대출로 수십조원의 저리 정책금융을 시장에 쏟아부은 것도 윤 정부며, 2단계 스트레스 DSR 시행일을 7월 1일에서 9월 1일로 전격 연기한 것도 윤 정부다. 윤 정부의 노력은 헛되지 않아 서울 아파트 시장은 들썩거리는 중이다. 서울 아파트 가격 띄우기에 일정 정도 성공한 윤 정부가 서울 아파트 가격이 비싸다며 주택 가격 안정에 도움이 되지도 않는 주택공급 확대 운운하는 소릴 태연히 하는 걸 보면 어처구니가 없다.

윤석열 정부가 정말 서울 아파트 시장을 안정시킬 생각이었다면 서울 아파트 시장에 투기목적으로 접근하는 이들의 기대수익률을 획기적으로 낮추도록 세제와 대출대책을 강화했어야 한다. 하지만 윤 정부는 8.8부동산대책에 투기적 가수요를 강력하게 억제시킬 어떤 대책도 담지 않았다. 이로써 윤석열 정부가 서울 아파트 시장을 안정시킬 의도가 없음이 명확해졌다 할 것이다. 서울 아파트 시장은 결국 시장 내면의 논리에 의해 하향안정화의 길을 걸을 운명인 듯 싶다.

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