부동산시장상황에 따른 투자요령

<부동산 이야기> 쉰세 번째입니다. '부동산 시장상황에 따른 투자요령'에 대하여 말씀드리겠습니다.

부동산시장은 부동산경기흐름에 따라 다음 네 가지로 분류합니다.
①상향시장 ② 후퇴시장 ③ 하향시장 ④ 회복시장

1. 상향시장
부동산시장이 상향시장일 때는 부동산의 가격이 상승하고, 부동산 거래량이 증가하며, 건축 착공량이 증가하는 현상이 나타납니다.

상향시장에서는 부동산의 가격이 계속 상승하기 때문에 매도자들은 가격이 더 오르면 팔려고 부동산 매도를 늦추려고 하고 반면 매수인들은 조금이라도 가격이 덜 올랐을 때 사려고 구매를 앞당기려고 합니다. 그래서 상향시장에서는 매도인들의 영향력이 더 큽니다.

상향시장에서 매수인(부동산 투자자)은 가급적 빨리 부동산을 매수하여야 합니다. 자칫 시기를 놓쳐서 부동산 가격이 오를 대로 오른 시점에서 매수를 하게 되면 투자 이익이 적어지고 때로는 오히려 손실을 입게 되기도 합니다.

상향시장의 막바지(정점)는 부동산 투자시점으로 적절하지 않습니다. 왜냐하면 조금 있으면 부동산의 가격이 하락하기 때문입니다. 이시기는 가급적 피하시는 게 좋습니다.

2. 후퇴시장
후퇴시장에서는 부동산 가격이 하락하기 시작하며 부동산 거래도 점차 한산해지고 전반적인 부동산활동이 침체되기 시작합니다.

이 때는 부동산가격이 하락하기 때문에 매도인들은 가급적 빨리 팔려고 하고 매수인들은 좀 더 가격이 떨어지면 사기 위해서 매수를 늦추려고 합니다. 그래서 후퇴시장에서는 매수인의 영향력이 상대적으로 큽니다.

후퇴시장 역시나 투자자 입장에서는 피하시는 게 좋습니다.

3. 하향시장
이 때는 부동산의 가격이 최저까지 하락하고 부동산 거래가 거의 일어나지 않아서 부동산을 소유하는 것이 부담스럽게 됩니다.

하향시장에서는 일반적으로 규모가 큰 호화주택, 신개발지역의 택지, 기타 사치성 부동산 등이 훨씬 더 큰 타격을 받습니다.

하향시장에 이르면 부동산 투지시점을 잘 선택한 투자자와 그렇지 못한 투자자간의 투자손익에 큰 차이가 나타나게 됩니다. 예를 들어 상향시장의 막바지(정점)에 고가로 부동산을 매입하였다가 매도시점을 놓쳐서 아직까지 부동산을 처분하지 못하고 있는 투자자는 큰 손실을 입게 될 것이고 상향시장 이전에 부동산을 매수하였다가 상향시장의 막바지쯤에 높은 가격을 받고 부동산을 매도한 투자자는 많은 이익을 얻게 될 것입니다.

한편 하향시장의 막바지(저점)에 가까워지는 시점은 서서히 부동산투자를 시작해야할 시점입니다. 이미 충분히 낮아진 가격에 부동산을 구입하시면 나중에 많은 투자이익을 남길 수 있습니다.

4. 회복시장
회복시장에서는 부동산가격이 상승하기 시작하고 부동산거래가 활기를 띠기 시작합니다. 이 시기가 바로 부동산 투자가 본격적으로 시작되는 때입니다.

회복시장에서는 부동산가격이 상승하기 때문에 매도자들은 가격이 더 오르면 팔려고 매도를 늦추려는 반면 매수자(투자자)들은 가격이 덜 올랐을 때 사려고 매수를 앞당기려 합니다. 그래서 이 때는 매도자의 영향력이 더 큽니다. 쉽게 말하면 매수인들이 매도자들의 기분을 잘 맞추어야 하는 때입니다.

가장 현명한 투자자는 하향시장의 막바지(저점)에 가장 낮은 가격으로, 매도자에게 큰 소리치면서, 부동산을 사들이는 사람일 것입니다. 그러나 어느 때가 하향시장의 마지막 때인지를 판단하는 것은 현실적으로 아주 어려운 일입니다.

그래서 대부분의 투자자들은 부동산시장이 회복조짐을 보일 때, 즉 부동산시장에 회복시장에 해당될 때 부동산투자에 나서고 있는 것 같습니다. 물론 이때 남보다 조금이라도 더 빨리 움직여야 더 많은 이익을 얻을 수 있을 것입니다. 즉, 회복시장이 시작되는 초기에 부동산에 투자를 해야 보다 더 많은 투자수익을 얻을 수 있게 되는 것입니다.

그러면 어느 시점이 회복시장이 시작되는 때 일까요? 일반적으로 부동산경기가 호황이다 불황이다 하는 것은 크게 ①건축의 양 ②부동산 거래량 두 가지 지표를 가지고 판단합니다.

①건축의 양
부동산경기를 측정하는 지표에 ‘건축의 양’이 있습니다. 건축의 양이 많으면 부동산 경기가 좋다고 말합니다. 따라서 건축의 양이 증가하는 양상을 보이면 부동산경기가 좋아지고 있다고 판단하시면 되겠습니다. 즉, 바로 이때가 회복시장이 시작되는 때입니다.

이 때 건축의 양은 단순히 건축완공량만 가지고 판단하는 것이 아닙니다. 건축의 양에는 건축완공량 뿐만아니라 건축허가량, 건축착공량 등이 다 포함됩니다. 즉, 건축허가량이 증가한다던가 혹은 건축착공량이 증가하고 있다면 이때는 이미 부동산시장이 회복시장에 접어들었다고 보셔야 합니다.

② 부동산 거래량
부동산 거래량도 마찬가지 입니다. 부동산의 거래량이 많으면 부동산경기가 좋다고 말합니다. 부동산의 거래량이 증가되는 시점이 바로 회복시장이 시작되는 때입니다. 부동산의 거래량은 주택의 거래량, 택지의 거래량 등으로 측정합니다.

부동산 투자는 타이밍이 중요합니다. 회복시장이 언제 시작하느냐 하는 것을 잘 판단하시어서 많은 투자수익을 남기시길 바랍니다.

다음에 계속하겠습니다.

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