근래 수도권 아파트 가격의 폭등으로 온 나라가 떠들썩하다. 청와대가 가격폭등의 원인을 부동산 세력으로 지목하면서 책임을 전가하려 하지만, 최종적으로 국정을 책임지고 있는 청와대와 정부·여당의 책임이라는 데는 의문의 여지가 없다.
올해 부동산의 매매량은 세금중과와 규제 위주의 부동산 정책으로 작년에 비해 50% 정도 줄어들었다. 거래량이 절반으로 줄었는데도 부동산 가격이 폭등하고 있는데, 이를 부동산 세력 때문이라는 것은 안이한 판단이다. 거래량이 줄면서 가격은 폭등하는 원인은 무엇일까?
정부 당국은 "수요측면에서 세금과 규제 정책으로 투기적 가수요를 잡아 실수요만 작동하게 하며, 공급측면에서 서민주택 위주로 양질의 주택을 싼값에 충분히 공급하겠다"고 한다. 분양가를 낮추겠다는 정부의 공급대책에 대하여 기본적으로 옳은 방향이라고 본다. 불로소득을 차단하기 위해 투기를 억제해야 한다는데 대해서도, 그 취지에 대해서 이해 못할 바는 아니다.
그러나 투기억제를 위한 수요측면의 정책 즉 세금과 규제정책 자체가 공급을 억제하고 분양가를 올리는 기능을 하고 있다는 점에 충분한 주의를 돌려야 한다고 생각한다. 그 동안 정부의 몇 가지 세금과 규제정책의 정책적 효과를 보면 다음과 같다.
#1. 양도소득세 강화 1가구 2주택 양도소득세 중과, 6억이 넘는 1주택과 토지에 부과되는 양도소득세가 지나치게 과중하다. 소유자 입장에서 39평 아파트를 팔면 32평이나 24평으로 줄여가야 하는 식인데, 이래서는 거래가 원활히 될 리 없다. 투기수요를 차단하기 위한 양도소득세 중과가 중고주택의 공급을 절대적으로 감소시키는 결과를 가져오고 있다. 더욱 나쁜 것은 가격이 오를수록 매물은 더욱 감소한다는 사실이다.
#2. 보유세 강화 보유세를 강화함으로써 주택가격을 잡을 수 있다지만 지금까지의 시행결과, 그 효과는 의문스럽다. 보유세가 1%에 이른다는 미국의 경우에도 최근 2~3년간 주택가격이 두 배 가까이 오른 사실은 잘 알려져 있다. 무엇보다 보유세 중과는 그 자체가 주거비의 상승을 가져오는 것으로, 주거비를 낮추기 위해 부동산 가격을 잡으려는 정책 목표와 모순된다.
#3. 기반시설 부담금. 재건축 개발 이익환수 등 강화 역시 소유자의 불로소득을 차단하려는 목적으로 도입된 측면이 강하지만, 이들 준조세는 아파트 원가를 구성하는 항목으로 분양가를 높이고 공급을 감소시킨다. 정부는 최근 신도시에 국고로 기반시설 일부를 하겠다며 이중적 태도를 보이고 있다. 또한 재건축 자체를 제한함으로써 정부 스스로 투기차단이란 미명하에 공급을 축소하고 있다.
#4. 토지거래 허가지역. 주택 및 토지 투기지역 지정 제도 등 투기 행위를 차단하기 위한 세금중과와 더불어 과도하게 경직된 운영으로 실수요자들의 매매 및 개발행위까지 제한하고 있다. 결과적으로 주택공급 부족의 한 원인이 되고 있다. 덧붙이자면, 비탄력적인 도시계획 업무로 인한 주거지역의 부족으로 택지의 5%만이 민간에 의해 공급되고 있는 현실도 공급부족의 한 원인이다.
위에서 간단히 살펴본 바, 투기억제를 위한 수요측면의 세금과 규제정책이 처음의 의도와 달리, 한결같이 공급을 위축시키고 원가를 상승시켜 아파트 가격을 밀어 올리고 있다. 수도권 아파트 가격의 폭등 원인은 시장 실패에 있는 것이 아니라 정부의 부동산 정책 자체에 있다. 부동산 가격을 안정시키고 양질의 주택을 싼값에 공급하겠다는 정부의 정책목표를 달성하기 위해서는 먼저 아파트 가격 상승의 원인이 되는 세금과 규제정책을 폐기해야 한다.
생각컨대, 투기란 자본주의 사회에서 일상적인 것으로, 투기로 부동산가격이 지속적으로 오른다는 건 단견이다. 투기가 가장 판을 치는 주식시장도 지속적으로 오르지도 않거니와, 거기서 돈을 따기는 사업해서 돈 버는 것보다도 어렵다. 투기나 불로소득을 마녀로 삼아 지나치게 경원시하는 코드를 바꾸지 않고는, 시장을 통해 부동산 가격을 안정시킨다는 것은 연목구어다.
당장 시장에서 10억 가는 아파트를 7~8억에 공급하겠다는 정부의 공급정책은 2~3억의 불로소득을 인정하지 않고는 시작조차 할 수 없지 않은가? 중고주택을 양도세로 묶어 매매를 금지한 것과 유사한 상태에 놓고서는, 신규아파트를 아무리 많이 공급해도, 주택대출을 아무리 많이 규제해도 아파트 가격을 잡을 수 없지 않겠는가?
이제 부동산 가격의 상승원인과 투기나 불로소득의 관계에 대하여 코페르니쿠스적 인식의 전환이 필요한 때다. 더불어 참여정부는 부동산 정책의 실패를 솔직히 시인하고 기존의 코드를 폐기하는 데서, 기존의 세금과 규제정책을 폐기하는 데서 부동산 정책을 다시 시작해야 한다. 부동산 정책의 방향전환이 필요한 때다.
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