토지 투자는 기본적으로 장기적 관점에서 해야 한다. 그런데 토지가 비록 장기투자에 적합한 투자대상이기는 하지만 상황에 따라서는 단기투자로도 투자수익을 낼 수 있는 가능성이 충분히 있다. 그 중 하나가 개발예정지역에 대한 투자이다.
앞서 언급한 대로 개발 예정지역에 대한 투자방법은 두 가지로 나누어서 살펴 볼 수 있다.
@BRI@먼저 남보다 개발 정보를 빨리 입수한 경우, 이 때는 개발예정지에 투자하면 된다. 즉 개발대상지역의 토지의 가격이 아직 오르지 않았을 때 낮은 가격으로 토지를 매입하였다가 나중에 일반에게 개발정보가 공개되어 가격이 올라가면 그 때 되팔아 높은 투자수익을 얻는 것이다.
둘째 정보에 늦었을 때, 이미 개발정보가 많은 사람들에게 알려진 뒤에는 개발예정지역의 인근지역에 투자를 해야 한다. 개발예정지역은 이미 늦었다. 개발 정보가 공개적으로 발표 된 지역이라든가 혹은 현재 여론에 오르내리는 지역은 이미 부동산 가격이 오를 만큼 올랐다.
그러면 개발예정지역의 인근지역에 투자하는 경우에 투자시점은 언제로 하는 것이 좋은가? 이 경우도 두 가지로 나누어 생각해 볼 수 있다.
먼저 장기적 관점에서 투자하는 경우에는 투자자가 개발정보를 입수한 당시에 투자하는 게 좋다. 개발 주변의 토지는 빨리 매입할수록 그만큼 싼 값에 살 수 있기 때문이다. 그렇게 되면 보다 낮은 가격에 토지를 매입하였다가 나중에 가격이 올랐을 때 많은 양도차익을 얻을 수 있다.
이 때 만일 투자자가 단기간에 투자수익을 얻고 싶다면 투자시점을 언제로 해야 할까? 개개의 상황에 따라 차이가 있을 수 있지만 개발지역 내의 주민에 대한 보상금이 지급되는 시점이 가장 좋다.
그 이유는 이렇다. 토지 수용 등에 대한 보상이 이루어지면 그 보상금을 받은 지역 내 주민들은 그 돈을 가지고 다시 개발지역내의 인근 토지 매입에 나선다. 지금까지 개발사례를 살펴보면 지역 주민에 대한 보상비 중 상당액은 또 다시 주변 지역의 부동산으로 유입되었다. 보상비를 받은 지역 주민들 중 대부분이 보상지 주변의 토지나 상가 혹은 아파트를 구입하는 관행이 반복되어왔다. 토지수용으로 삶의 터전이 없어진 사람들이 전에 살던 주변지역에서 새로운 삶의 기반을 세우려 하기 때문이다.
그런데 보상금을 받은 지역주민들은 곧바로 인근의 부동산 매입에 나서는 것은 아니다. 보상금은 일단 금융권으로 흘러 들어간다. 주민들은 보상금을 타면 일단 대기성 자금성격이 강한 6개월 안팎의 단기성 은행상품이나 고금리 특판 예금에 예치했다가 추후에 인근의 부동산을 매입한다. 따라서 보상금을 받은 지역주민이 인근의 토지 매입에 나서는 때는 보상금을 받은 때로부터 6개월에서 1년 정도 지난 시점이 된다.
다시 말해서 개발지역 주민들이 보상금을 지급받는 시점에 인근지역의 부동산을 구입하여 놓으면 6개월에서 1년 후에 주민들이 매입 수요가 발생하여 부동산가격은 상승하게 된다는 것이다. 그래서 단기투자 시점으로는 지역주민들이 보상금을 받는 시점이 가장 적합하다.
예전에는 공익사업으로 부동산이 수용될 경우 부동산 소유자는 마지막 보상금 수령일부터 1년 이내에 전국 어느 곳에서 다른 부동산(대체취득 부동산)을 사더라도 보상금 범위 안에서 취득세와 등록세를 면제받았다.
그런데 이제는 지방세법이 개정되었다. 공공사업으로 토지나 집을 수용당한 사람은 ▲같은 시·도 ▲부동산 수용지역과 붙어있는 시·군·구 ▲투기지역이 아닌 인근 시·도 안에서 대체 부동산을 매입할 경우에만 취득세와 등록세를 면제받게 된다. 따라서 앞으로는 주민들에게 지급된 토지보상비가 다시 주변 지역 부동산으로 유입될 가능성이 더욱 커지게 되었다.
뜨는 토지의 인근지역을 살펴봐야 한다는 것은 토지투자에 있어 불변의 원칙이다.
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