토지투자자들에게 가장 좋아하는 '지목'이 무엇이냐고 물으면 아마도 '전'이나 '과수원'이라고 대답할 것이다. 그 이유는 '전'이나 '과수원'이 투자수익률이 높기 때문이다.
농지가 투자수익률이 높고 그래서 많은 투자자들의 관심대상이 되어왔다는 것을 확실하게 보여주는 것이 바로 앞에서 살펴본 '농지취득자격증명제도' 이다. 농지에 대한 투기가 극성을 부리자 이를 막기 위해 생겨난 제도가 농지취득자격증명제도인 것이다.
농지에 투자하는 경우는 크게 두 가지의 경우로 나누어 볼 수 있다. 첫 번째는 농지를 매수해서 그 상태로 가지고 있다가 가격이 상승하면 되팔아 양도차익을 얻는 경우 이다.
@BRI@두 번째는 농지를 사서 이를 대지로 변경한 다음 이 대지위에다 투자자가 원하는 용도의 건축물을 건축하는 경우이다. 예를 들면 농지를 사서 그 위에 별장이나 전원주택을 지은 다음 되판다든가 혹은 펜션이나 레스토랑 같은 수익성 건물을 지어서 직접 경영을 하는 방법 등이 있다. 이때 농지위에다 건물을 짓기 위해서는 '농지 전용허가'를 받아야 한다.
'농지의 전용'이란 농지를 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배 등 농업생산 외의 목적에 사용하는 것을 말한다. 쉽게 말하면 농지에다 농사를 짓지 않고 다른 용도로 이용하는 것을 농지의 전용이라고 한다. 예를 들면 농지를 하나 사서 그 위에다 주택을 짓는 경우 등이 농지의 전용에 해당된다.
농지의 전용문제는 농지 투자에 있어서 아주 중요한 요소이다. 어떤 농지가 하나 있을 때 그 농지가 투자대상으로 적합한지 아닌지를 판단하는 1차적인 요소가 바로 해당 농지가 '전용'(용도전환)이 얼마나 쉬운가 하는 것이다. 당연히 전용이 더 쉬울수록 투자대상으로서 좋은 농지이다. 이를 좀 더 자세하게 살펴보자.
농지의 가격이 상승하게 되는 가장 직접적인 요인은 용도 전환 즉, '농지의 전용'이다. 왜 그런지 살펴보자. 토지의 가격은 용도에 따라 달라진다. 같은 토지라도 어떤 용도로 이용하느냐에 따라 가격이 달라진다.
참고로 감정평가에서의 토지의 분류를 좀 살펴보자. 토지의 가격을 평가하는 감정평가에서는 토지를 용도에 따라 크게 임지, 농지, 택지 세 가지로 분류한다. 토지를 용도에 따라 분류한 목적은 토지의 가격평가를 보다 쉽게 하기 위해서이다. 그런데 토지의 용도는 임지보다는 농지가 또 농지보다는 택지가 더 생산적인 용도로 본다. 따라서 하나의 토지가 임지일 때 보다는 농지일 때가 또 농지일 때 보다는 택지일 때가 더 가격이 높아진다.
위의 내용을 줄여서 말하자면, 농지가 농지의 용도에서 택지의 용도로 전환이 되면(이를 농지의 전용이라고 한다.) 가격이 상승한다는 것이다. 그래서 농지에서 있어서는 전용이 가능한가 하는 것 혹은 전용이 얼마나 쉬운가 하는 것이 그 농지의 가격을 결정하게 되는 것이다.
그러면 어떤 농지가 상대적으로 더 '전용'이 쉬운가? 이것을 좀 알아보자. 농지는 크게 두 가지로 나누어진다. 농지에는 '농업진흥지역의 농지'(예전의 절대농지)와 '농업진흥지역 이외의 농지'(예전의 상대농지)가 있다.
농업진흥지역의 농지는 그야말로 '우량한 농지' 이다. 농업진흥지역 안에 있는 농지는 농업용으로는 아주 좋은 농지에 해당한다. 그래서 이 지역의 농지는 개발이 금지된다. 따라서 농업진흥지역안의 농지는 그만큼 농지의 전용이 어렵다.
농지의 전용이 어렵다는 것은 해당 농지를 농사외의 다른 용도로 이용하기가 어렵다는 것이다. 따라서 이러한 농지는 가격 상승이 그리 많지 않다. 그래서 농업진흥지역의 농지는 특별한 경우가 아니고는 투자대상으로는 적절하지 않다.
이에 비하여 농업진흥지역 이외의 농지는 농업용으로는 그리 좋은 농지가 아니다. 그래서 농업진흥지역 이외의 농지는 개발이 가능하다. 농지의 전용이 농업진흥지역의 농지보다 상대적으로 더 쉽다. 농지를 농사외의 용도로 사용하는 것이 가능하다는 것이다.
그러므로 농업진흥지역 이외의 농지는 상대적으로 가격상승이 더 높다. 그래서 일반적으로 투자대상이 되는 농지가 바로 농업진흥지역 이외의 농지이다.
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