주거 자본주의와 주거 정의
21세기 한국 사회의 자본주의는 '주거 자본주의'(Residential Capitalism)이다. 주거 자본주의는 헨리 조지(Henry George, 1839-1897, 미국)의 통찰처럼 인구증가와 기술개선에 의해 지대(地代, 토지임대료)가 상승하는 경제법칙에 따라, 집의 전월세 값과 집값이 상승함으로써 집 없는 계급과 집 있는 계급 사이에 필연적으로 빈부격차가 확대되고 양극화가 심화될 수밖에 없는 체제이다. 그리고 이 체제는 주택과 금융이 결합한 주택 모기지론을 통해, 주택 가격의 거품을 팽창시키고 결국 거품이 터지면서 금융 공황을 초래한다. 그것이 바로 지난 2008년에 발생한 미국 금융위기이며, 그 폐해는 유럽 경제위기로 이어져 지금까지 지속되고 있다.
주거 자본주의 체제 하에서 계급은 크게 둘로 나뉜다. 집 있는 계급과 집 없는 계급이 바로 그것이다. 이 두 계급은 다시 세분하면, '부동산 계급사회'를 고발한 손낙구 씨의 견해대로 여섯 계급으로도 나뉠 수 있고, 논자에 따라서 얼마든지 다양하게 세분할 수 있다.
지금 우리 사회의 현안이 된 '하우스 푸어' 문제와 '렌트 푸어' 문제는 바로 주거 자본주의 하에서는 필연적으로 발생할 수밖에 없는 현상이다. 집값과 전월세 값이 나날이 상승하는 주거 자본주의 하에서, 그것도 주택 투기가 주기적으로 발작하여 집값과 전월세 값이 폭등하는 이런 체제 하에서, 계산에 밝은 '합리적' 경제인들은 너도 나도 집을 사서 불로(不勞) 이익을 누리고자 하게 된다. 집 없는 계급은 자신들로서는 아무리 성실하게 일해도 도저히 벌 수 없는 엄청난 금액의 돈을 집 있는 계급이 아무런 일도 하지 않고 벌어가는 것을 어처구니없는 눈길로 지켜볼 수밖에 없다.
한참을 그렇게 지켜보다가 집 없는 계급 가운데 일부는 중대 결심을 하고 자신의 얼마 안 되는 전 재산을 모두 털고 부족한 돈은 은행에서 빌려서라도 결국은 집을 사게 되는데, 이것은 집 없는 계급으로서는 자기 가족의 운명을 건 일생일대의 도박이 될 수밖에 없다. 그러나 불행히도 그것은 일반적으로 거품이 터지기 직전인 '폭탄 돌리기'의 마지막 때이다.
이들의 염원은 전월세 값의 상승이나 폭등으로 힘겹게 살아야만 하는 세입자 계급의 '렌트 푸어' 신세를 하루속히 벗어나, 반대로 집값의 상승이나 폭등으로 큰 이익을 볼 수 있는 집주인 계급의 '하우스 리치' 지위에 들어가는 것이다. 그러나 주거 자본주의 체제에 주기적으로 호황 뒤에 불황이 찾아오는 것은 필연적인 경제 현상이다. 왜냐하면 주택 투기로 형성된 가격 거품은 필연적으로 터질 수밖에 없기 때문이다.
그런데 집값이 하락하거나 폭락하는 과정은, 돈을 빌려 집을 산 집주인 계급의 하층에게는 빚만 잔뜩 남은 채 집을 은행에 빼앗기거나, 재정적 압박 때문에 '하우스 푸어'로 전락하게 되는 '눈물의 골짜기'가 될 수밖에 없다.
이처럼 주거 자본주의는 집 없는 계급으로 하여금 빚을 내서라도 집을 사는 도박을 하게 만드는 체제이다. 또한 렌트 푸어와 하우스 푸어를 양산하는 체제이다. 본질적으로 집 없는 계급과 집 있는 계급 사이에 막대한 불로 수익으로 빈부격차를 확대시키는 체제이다.
여기에서 우리는 중요한 질문을 던져야 한다. 이런 체제가 정의로운가? 이런 체제는 유지하고 보호할 가치가 있는가? 그렇지 않다면 이런 체제를 어떻게 변혁할 수 있는가?
하나씩 답한다. 주거 자본주의 체제는 불의하다. 이런 체제는 유지하고 보호할 가치가 없다. 주거 자본주의 체제를 변혁하기 위해서는, '주거 정의'(Residential Justice)를 요구하는 집 없는 계급의 조직화와 저항이 필요하다.
주거 정의란 모든 사람이 천부인권이자 기본적 인권으로서 주거권을 갖고 있다는 인권 사상 하에, 무주택 서민의 주거권을 보호함으로써 집 없는 계급과 집 있는 계급 사이에 실현하는 정의를 말한다.
필자는 최근에 <오마이뉴스> 지면을 빌려 (가칭) '전국 세입자 협의회' 건설을 주창하고 그 실무의 중책을 기꺼이 자원한 안진걸씨에게 적극적인 지지를 표한다. 전국적으로 집 있는 계급이 과반수이기 때문에, 집 없는 계급의 조직은 집 있는 계급 가운데 집 없는 설움을 잘 아는 양심적인 사람들에게까지 그 연대를 확대할 필요가 있다. 지난 2011년부터 집주인들의 자발적인 전월세 가격 동결 및 인하 운동을 펴고 있는 기독교 단체들(기독교윤리실천운동, 새벽이슬, 희년함께)이 있다는 것은 희망의 씨앗이다.
주거 정의의 토대는 토지 정의(Land Justice)이기 때문에, 근본적으로 모든 토지의 지대(地代)를 점진적으로 공유해 나가는 개혁이 필요하다. 지대를 점진적으로 공유해 나가면 부동산 투기가 근절될 뿐만 아니라 집값이 하향 안정화되어 주거 자본주의 체제의 불의한 폐해가 거의 전부 원천 봉쇄된다. 그런데 이것은 토지소유자가 갖고 있는 소유권의 핵심인 지대 수익권을 점진적으로 소멸시키는 것으로서 장기적 과제에 속한다.
현재와 같이 주택 전월세 가격 폭등으로 세입자들의 고통이 강화되고 있는 상황에서는, 최소한 전월세 인상률 상한을 규제하는 개혁이 시급하다. 전월세인상률상한제는 은행들과 집주인들이 주택 임차료를 아예 받지 말라는 것이 아니라, 세입자의 주거권과 집주인의 소유권 사이에 균형을 맞춰서 적절하게 올려 받으라는 것이다.
독일에 거주하면서 독일 세입자 협회의 활약과 독일 세입자 보호 정책에 대해 국내에 자세히 소개해 준 임혜지씨가 최근에 필자가 속한 '희년 사회를 꿈꾸는 사람들'의 전월세인상률상한제 관련 이메일 문의에 이렇게 답했다.
"1993년 독일연방 헌법재판소의 판결에 따르면 독일이 추구하는 사회적인 국가 안에선 '세입자의 주거권과 집주인의 소유권은 거의 같은 가치를 가진다'입니다. 상한제를 비롯하여 현재 독일에서 시행되는 많은 세입자 보호 정책이 바로 이런 맥락 아래 있다고 봐도 되겠습니다."
독일의 경우 주택 임차료 상한은 3년간 20%이다. 필자는 이번 대선 후보들에게 한국의 주택 전월세 인상률 상한을 2년간 10%로 하는 전월세인상률상한제를 제안한다. 독일보다 더 강화해야 하는 이유는 한국의 전월세 가격이 그 동안 폭등에 폭등을 거듭해 오면서 이미 많이 올라있는 상태이기 때문이다. 현재 공공임대주택 공급이 정부 재정의 한계와 의지의 결여 때문에 너무 적어서, 공공임대주택에서 살지 못하고 있는 대다수 무주택 서민에게 가장 필요한 것 두 가지는, 세든 집에 장기간 안정적으로 거주하는 것, 그리고 전월세가 폭등하지 않는 것이다. 그런데 전월세가 폭등하면 그것을 감당할 수 없는 서민들은 이사를 할 수밖에 없으므로, 이 두 가지 가운데 전월세가 폭등하지 않는 것이 핵심이라고 할 수 있다.
전월세인상률상한제는 전월세 폭등을 방지하기 위한 제도로서, 지난 2011년에 야5당과 참여연대의 공동여론조사 결과, 국민의 72.8%가 찬성한 제도이다. 그런데 이 전월세인상률상한제를 보수적인 학자들뿐만 아니라 소위 개혁적인 학자들도 포퓰리즘이라고 비판하고 있고, 그 결과 전세보증금상한제를 자신의 책에서 주장했던 한 유력 대선 후보의 최근 공약 발표에서 전월세인상률상한제가 누락되는 사태가 발생했다.
이것은 그 학자들의 개인적인 주장을 넘어서 대선이라는 중대한 정치 공간에서 정치적 의제가 되었고, 게다가 전월세 가격이 최근 몇 년 동안 지속적으로 폭등하여 세입자 가구의 주거권이 위협받아 온 상황이기 때문에, 이 공론장에서 그들의 주장은 토론에 부쳐져서 비판적으로 검토되어야 한다. 필자는 전월세인상률상한제 반대론자들에 대해, 주류 경제학에서 제기하는 갖가지 기술적인 문제들을 들어 전월세 가격 폭등을 규제하지 않고 방치함으로써 세입자 주거권 보호라는 원칙이 훼손되는 현 상황을 결과적으로 비호하는 입장에 서지 말고, 먼저 원칙을 분명히 세우고 그 원칙에 따라 기술적인 문제들은 기술적으로 해결하기를 촉구한다.
그래서 전월세인상률상한제가 확고한 대선 공약으로 자리매김하여 차기 정부에서 하루 속히 실행되기를 간절히 바란다. 이것이 바로 '사회적 시장경제'이고, 한국 사회가 나아가야 할 중요한 방향 가운데 하나일 것이다.
전월세인상률상한제에 대한 의문과 해명
[의문 1] '전월세 인상률 상한제'는 사유재산권에 대한 과도한 제한이 아닌가?
[해명 1] 2년간 10%로 전월세 인상률 상한을 규제하는 것이 사유재산권에 대한 과도한 제한이라는 주장은, 한마디로 반(反)헌법적 주장이다. 2년간 10%로 전월세 인상률 상한을 규제하는 것은, 공공복리와 국민의 주거권에 입각한 무주택 서민 보호 정책으로서, 헌법에 부합하는 너무나 상식적인 정책인 것이다. 근거 헌법은 다음과 같다.
제23조 ②재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다.
제35조 ③국가는 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다.
제119조 ②국가는 균형있는 국민경제의 성장 및 안정과 적정한 소득의 분배를 유지하고, 시장의 지배와 경제력의 남용을 방지하며, 경제주체간의 조화를 통한 경제의 민주화를 위하여 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다.
제122조 국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형있는 이용·개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다.
[의문 2] 전월세인상률상한제는 임대주택의 공급을 감소시켜 시장에서 임대료 상승 압력을 가중 시키게 되지 않겠는가?
[해명 2] 이러한 우려는 교과서적인 것으로, 임대료 규제 수준에 따라 달라진다. 필자가 주장하는 대로 2년간 10%로 전월세 인상률 상한을 규제하는 것이 임대주택의 공급을 감소시킬 가능성은 거의 없다. 그 이유는 예컨대 소비자물가상승률(2011년 연평균 4.0%)과 각종 국내 금리(2012년 현재 2~3% 대)가 모두 전월세 인상률 상한보다 낮기 때문에, 집주인들이 2년간 10%라는 전월세 인상률 상한에 큰 불만을 품지 않을 것이기 때문이다. 설령 물가상승율과 금리가 전월세 인상률 상한보다 높아진다고 하더라도, 기존의 전월세 가격이 이미 높은 수준이기 때문에, 집주인들이 주택임대를 포기하지는 않을 것이다. 또한 집주인들이 설령 불만을 품고 임대주택을 다른 용도로 전환시키려 하더라도, 거기에는 전환 비용이 추가로 들기 때문에, 쉽게 전환하지는 못할 것이다. 지난 2001년에 임대차법을 개정하여 주택임차료 상한을 3년간 기존 30%에서 20%로 개혁한 독일에서도 지난 10여 년 동안 이런 일은 발생하지 않았다. 임혜지 씨의 답변에 의하면, "독일에서 상한제 등 세입자 보호정책을 편 것이 독일 주택시장의 공급을 감소시켰다는 증거가 없"고, "독일에선 임대주택에 대한 투자가 안정되고 신용 있는 투자로 인정받고 있"다.
[의문 3] 전월세인상률상한제가 도입되면, 기존의 세입자는 규제된 임대료의 혜택을 누리지만 새로 주택을 임차하려는 사람들은 임대료가 폭등하여 집을 구하지 못하는 불공평한 상황이 발생하게 되지 않겠는가?
[해명 3] 이러한 우려는, 주택 계약 가격을 실거래가로 신고하도록 한 부동산 등기 관련 제도를 손질하여 주택임대료도 실거래가대로 신고하게 하고, 세입자가 기존 세입자냐 신규 세입자냐에 관계없이, '해당 주택의 기존 계약 임대료'를 기준으로 전월세인상률상한제를 실행하면 해결될 수 있다. 계약할 때 주택임대료를 실제보다 높게 잡자는 '업(Up) 계약서'를 집주인이 요구할 수 있으나, 세입자 입장에서는 향후 그 주택임대료를 기준으로 인상률 상한이 적용되므로 응할 리 없을 것이기 때문에, 실제 계약한 주택임대료가 등기될 것이다.
[의문 4] 전월세인상률상한제를 도입하게 되면, 집주인이 주택의 유지와 보수를 위해 노력하지 않기 때문에 임대주택이 노후화되고 주택의 질이 떨어질 수 있고, 자칫하면 한 지역이 통째로 슬럼화가 될 수도 있지 않겠는가?
[해명 4] 집주인의 입장에서 임대주택이 노후화되면 그만큼 그 주택의 가격은 하락하게 될 것이기 때문에, 전월세를 아예 동결하는 강력한 임대료 규제를 한다고 해도, 집주인이 임대주택의 유지와 보수를 위한 노력을 포기할 가능성은 낮다. 그렇다면 전월세를 동결하는 임대료 규제가 아니라, 집주인에게 일정한 전월세 상승분을 갖도록 허용해주는 방식, 곧 2년간 10%로 전월세 인상률 상한을 규제하는 경우에는, 임대주택의 노후화와 지역의 슬럼화가 초래될 가능성은 더욱 더 낮을 것이다.
[의문 5] 전월세인상률상한제와 같은 임대료 규제는 시장 질서에 위배되므로, 비상시가 아니면 실시해서는 안 되는 정책이 아닌가?
[해명 5] 지금은 무주택 서민에겐 전월세 가격 폭등으로 생존의 위협을 받고 있는 비상 시기로서 사느냐 죽느냐의 기로에 선 전쟁과 같은 상황이며, 이미 이 비상사태가 오랫동안 지속되어 왔다. 특히 수도권의 경우, 무주택 서민들에겐 살인적인 전월세 가격 폭등이 진행되어 왔다. 다만 이와 같은 상황을 집 있는 계급에 속한 관료들과 학자들이 무시하거나 간과해 왔을 뿐이다. 시장 질서를 아예 무시하는 태도도 문제가 있지만, 부동산 투기로 왜곡된 시장인지 아닌지 따지지 않고 시장 질서를 무조건 따르는 태도도 문제가 있다.
'임대료 규제를 하지 말고 시장에 맡기자'는 주장은, 현실의 임대료 수준은 시장 임대료니까 그대로 인정해 주자는 이야기인데, 그것은 전월세 가격에 '투기적 상승분'이 포함되어 있다는 점을 생각하지 못한 것이다. 부동산 투기가 현실에 분명히 존재하고 있고 그 폐해가 심각함에도 불구하고, 대부분의 신고전파 경제학 교과서가 부동산 투기의 존재 자체를 부정하고 있는데, 현실을 부정하고 왜곡하는 이런 경제학은 경제학으로서의 자격이 없는 것이다. 2년간 10% 수준의 전월세인상률상한제는 전월세 가격에 이미 들어있는 투기적 상승분을 그대로 인정하거나 매우 점진적으로 인하하는 정책으로서, 너무나 연성적인 개혁 정책인 것이다.
[의문 6] 전국을 대상으로 매번 전월세상한제 지역을 지정하거나 해제하려면 엄청난 행정력이 낭비되지 않겠는가?
[해명 6] 전월세인상률상한제는 투기지역 지정 같은 '지구 지정'(zoning) 방식이 아니라, 전국적으로 실행하는 것이기에, 이런 행정력의 낭비는 전혀 발생할 수 없다.
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