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지난해 7월에 이어 올해 1월과 5월 규제 완화가 계속되면서 해외 부동산 취득에 관심이 모아지고 있다고 하죠. 한국은행 등 관련 기관에 문의도 부쩍 늘고 있다고 합니다.
하지만 여전히 제한 사항들이 있으므로 꼼꼼하게 챙기지 않고 무턱대고 해외에서 주택매입에 나섰다가 낭패를 볼 수도 있습니다. 바뀐 외국환 규정 내용과 의미, 주의점 등을 짚어봤습니다.
- 해외 부동산 투자 한도인 100만달러는 어떤 기준인가요.
100만달러는 동일인 송금액의 잔액 기준입니다. 물건 건별 금액이 아니라 총 송금액 기준인 것입니다. 100만달러 한도 내에서는 미국이든 동남아시아든 어디든 제한 없이 살 수 있습니다. 부부는 각각 미화 100만달러 한도 내에서 투자할 수 있습니다.
- 해외 부동산 양도차익에 대한 세금은 어떻게 내나요.
조세조약을 맺은 나라는 협약에 따르고 그렇지 않으면(홍콩의 경우) 국내 세법에 따르기도 하는데 조약이 우선합니다. 부동산 양도과세의 국제적 기준은 양도소득 원천지 징수입니다. 미국에서 부동산을 사서 양도차익을 얻으면 미국에서 과세합니다. 단, 한국에서 다시 납부할 경우에는 미국에서 납부한 금액만큼 외국납부세액 소득공제로 빼줍니다.
예를 들어 단순하게 미국 세율이 20%이고 우리나라 세율은 25%라면 20%는 미국에서 내고 나머지 5%만 한국에서 내면 됩니다. 미국에서 세율이 30%라면 한국에서는 세금을 안 내지만 (초과분에 대한) 환급은 없습니다.
- 1가구 2주택 양도세 중과 등 다주택 양도세 중과 적용을 받나요.
1가구 2주택 중과세는 지금 체계로는 해당하지 않습니다. 외국에 있는 부동산에 대해서는 중과대상이 아닙니다.
- 종합부동산세·증여세·상속세는 어떻게 되나요.
종합부동산세는 국내 재산만 기준으로 합니다.
증여세의 경우 받는 사람을 기준으로 합니다. 받는 사람이 국내 거주자라면 국내외 재산에 대해 국내에서 과세를 받고, 국내 비거주자라면 국내 재산을 받는 경우에만 과세됩니다. 다만, 예외조항으로 해외에서 증여세를 내지 않는다면 우리나라에서 증여자에게 과세할 수 있습니다.
상속세의 경우 피상속자가 거주자라면 국내외 재산에 대해 국내에서 세금을 내야 하고, 만약 해외에서 상속세를 내야하는 상황이라면 외국납부세액 소득공제를 받을 수 있습니다. 피상속자가 비거주자라면 국내 재산에 대해서만 상속세를 과세할 수 있습니다.
해외에서 부동산 명의를 변경하는 것은 국내에서 알 수 없기 때문에 2년마다 보유사실을 입증할 수 있는 서류를 제출해야 합니다.
- 해외 부동산 취득시 신고는 어떻게 하나요.
신고는 거래 외국환은행(시중은행)에 합니다. 만약 불법 취득 시 재산의 사안에 따라서 제재 내용이 결정되는데 선의라면 행정제재에 그칠 수 있습니다. 하지만 고의적으로 고액의 자산을 자본도피 목적으로 취득했다면 FIU, 국세청, 검찰 등에 통보 또는 고발될 수 있습니다.
- 정상적으로 세금을 냈는지 어떻게 파악하나요.
본래 미화 30만달러 이상 구입은 국세청에 통보하는 제도가 있습니다. 정상적으로 세금 냈는지 파악하기 위해 해외부동산을 살 때는 조세완납증명서를 제출하도록 했습니다.
- 자본거래 절차적 제한 완화 내용은 뭔가요.
작년까지 허가제와 신고제, 완전자유화 등 3가지가 있었습니다. 올 1월부터 전면 신고제로 전환했습니다. 신고기관이 재경부와 한국은행, 외국환은행 신고가 있는데 고객 입장에서는 재경부와 한은에 신고하는 것이 불편한 만큼, 단계적으로 거래 은행 신고로 넘기거나 완전 자유화하겠다는 것입니다.
처분대금은 국내 회수... 2009년까지 한도 폐지
위에서 언급한 것처럼 정부의 외환자유화 추진방안에 따르면 정부는 개인과 일반기업들이 투자를 목적으로 100만달러까지 해외부동산을 취득하는 방안을 지난 5월 22일부터 허용했습니다.
100만달러는 올해 초 이미 전면자유화한 주거목적의 주택 취득금액과 통합한 금액한도이며, 투자목적일 경우 주택이나 토지 등의 구분없이 취득이 가능합니다.
한도인 100만달러는 동일인이 국내에서 해외로 보내는 송금액 기준으로, 투자잔액이 100만달러를 넘어서는 안됩니다. 말하자면 모기지 융자는 안된다는 것입니다.
또 부부라고 하더라도 소득이 있다면 각각 100만달러씩 취득도 가능합니다.
예를 들어, 한 사람이 해외에서 80만달러 어치 주택을 구입했다면 추가로 20만달러 이상 부동산을 취득할 수 없습니다. 또 100만달러를 투자한 이후 다른 부동산을 취득하려고 한다면 기존 취득 부동산을 처분해야만 합니다.
다만 30만달러 이상 해외에 송금하면 국세청에 통보하는 제도가 있고 해외부동산을 살 때 세금을 모두 냈다는 조세완급증명서를 제출해야 하는 만큼 이런 조건에 맞지 않는 사람의 명의로 해외부동산을 살 수는 없습니다.
과도한 달러화 유출 등 부작용을 막기 위해 취득 후 2년마다 계속보유 여부를 증명할 수 있는 서류를 제출하도록 했습니다. 또 취득 부동산을 명의변경하거나 처분할 때에는 반드시 신고해야하고 처분대금은 원칙적으로 국내로 회수토록 했습니다.
한편 재경부는 100만달러까지 해외부동산 취득을 허용한 후 취득 동향과 여건 변화 등을 감안해 단계적으로 한도를 상향 조정하며 외환자유화 2단계인 2008~2009년까지 한도를 완전히 폐지하기로 했습니다.
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