|
<부동산 이야기> 스물아홉 번째입니다. 오늘은 '에스크로우 제도'에 대해서 살펴보겠습니다.
1. 에스크로우 제도의 개념
'에스크로우 제도'를 한 마디로 표현하면 '부동산 거래계약의 이행대행업'이라고 할 수 있습니다. 예를 들어 설명해 보겠습니다.
갑과 을이 부동산 거래 계약을 체결하였습니다. 1월 1일 계약금 주고 받고, 15일 중도금 지불, 31일 잔금과 소유권 이전에 관련된 서류를 교환하기로 했습니다. 이 때 갑과 을의 부동산 거래 계약에 따른 이행행위(계약금, 중도금, 잔금 지불과 소유권 관련 서류 교환 등)를 제3자 병이 수수료를 받고 대신 해주는 것을 에스크로우 제도라고 합니다.
2. 에스크로우 설정의 이점
① 매수인은 소유권상의 하자로 인한 위험을 사전에 방지할 수 있다.
거래 당사자(매도인, 매수인)가 에스크로우에 가입하면 에스크로우 업자는 거래 당사자를 위하여 은행에 에스크로우 계정(예금계좌)을 개설합니다. 그리고 매수인이 지불하는 계약금이나 중도금, 잔금을 이 에스크로우 계정에 입금하여 보관합니다.
거래가 완결될 때 까지 소유권에 아무런 하자가 없으면 매수인이 지불한 거래금액을 매도인에게 넘겨줍니다. 물론 매수인에게는 소유권 관련 서류를 넘겨줍니다.
그런데 이때 소유권에 하자가 발생하게 되면 그 하자가 제거되기 전까지는 매수인이 지불한 어떠한 대금도 매도인에게 넘어가지 않습니다. 따라서 매수인은 소유권상의 하자로 인한 위험을 사전에 방지할 수 있습니다.
여기서 한 가지 더 말씀드리자면 소유권에 하자가 발생한 경우 그 하자의 제거에 드는 비용은 매수인이 지불한 대금에서 충당합니다. 그리고 그 남은 금액을 나중에 매도인에게 넘겨줍니다. 그러므로 소유권 하자의 제거는 매도인의 비용으로 하는 셈이 됩니다.
② 별도의 에스크로우 계정이 설정되어 에스크로우 신탁자가 보호된다.
여기서 '에스크로우 신탁자'란 에스크로우에 가입한 매도자, 매수자를 말합니다. 매도자, 매수자는 쌍방 합의에 의하여 에스크로우에 가입하게 됩니다. 그러면 에스크로우 업자가 이들을 위하여 은행에 에스크로우 계좌를 개설하고 매수인이 지불한 금액을 이 계좌에 입금하여 보관합니다.
이 때 에스크로우 업자는 고객을 위한 에스크로우 계좌를 자신의 개인 계좌와는 분리하여 별도의 계좌로 관리해야 합니다. 그래서 가령 에스크로우 업자가 파산하여 에스크로우 업자 개인재산이 압류를 당하는 경우에도 고객의 에스크로우 계좌는 압류대상에 제외되도록 하고 있습니다. 따라서 에스크로우 신탁자는 보호됩니다.
③ 거래계약이 강제되어 모든 거래 당사자가 보호된다.
거래 당사자가 에스크로우 계약을 체결하게 되면 어느 일방의 의사만으로는 에스크로우 계약을 파기할 수 없습니다. 에스크로우 계약을 해지하거나 혹은 계약 내용을 변경하려면 매도자와 매수자 모두의 동의가 있어야 합니다.
따라서 어느 일방이 자신의 이익만을 위하여 계약을 해지하거나 변경할 수 없으므로 모든 거래당사자가 보호된다고 할 수 있습니다.
④ 에스크로우 업자가 부동산거래상의 모든 절차를 대행해 주므로 거래당사자의 시간이 절약된다.
참고로 에스크로우 업은 별도의 에스크로우 회사를 설립하여 하는 경우도 있지만 은행이나 권원보험회사 등도 에스크로우 부서를 설치하여 에스크로우 업을 할 수도 있습니다.
오늘은 에스크로우 제도에 대해서 말씀드렸습니다. 다음에 계속하겠습니다.
|
|
저작권자(c) 오마이뉴스(시민기자), 무단 전재 및 재배포 금지
오탈자 신고