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<부동산 이야기> 서른세 번째입니다. 오늘은 건물에 관련된 용어를 정리해 보겠습니다.
1. 지하층
지하층이란 건물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로, 건물 바닥으로부터 지표면까지의 높이가 당해 층 높이의 2분의 1 이상인 것을 말합니다. 예를 들어 설명해 보겠습니다.
한 층의 높이를 4미터로 해서 3층으로 건물을 지었습니다. 그런데 맨 아래층은 바닥이 지표면 아래(땅속)에 있습니다. 그리고 맨 아래층 바닥으로부터 지표면까지의 높이가 3미터입니다. 이런 경우 이 건물의 맨 아래층을 '지하층'이라고 부릅니다.
즉, 지하층은 그 층의 전부가 지표면 아래(땅속)에 있어야 하는 것은 아닙니다. 그 층의 2분의 1(그 층 높이의 절반) 이상이 지표면 아래에 있으면 지하층에 해당합니다. 우리가 흔히 말하는 '반지하'는 지하층에 해당합니다.
지하층에 관하여 몇 가지 더 말씀드리겠습니다.
① 지하층은 층수 산정에서 제외됩니다.
위의 예에서 건물의 층수는 2층입니다. 위의 경우 실제층수는 3층이지만 지하층은 층수에서 제외하기 때문입니다. 실무에서는 위와 같은 경우에 지하 1층 지상 2층이라고 말합니다.
② 지하층 면적은 연면적 계산할 때 포함합니다. 그러나 용적률 산정용 연면적에서는 제외됩니다. 이에 대하여는 잠시 후에 설명하겠습니다.
2. 건축면적
건축면적은 건축물의 외벽중심선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 합니다. 여기서 수평투영면적은 '공중에서 내려다 본 수평면적'을 말합니다. 즉, 건축면적은 공중에서 내려다 보았을 때 건축물의 바깥벽(외벽)으로 둘러싸인 면적을 말합니다.
3. 연면적
연면적이란 건축물의 각 층 바닥면적의 합계를 말합니다. 예를 들어 3층 건물이 있는데 각 층의 바닥면적이 100㎡라고 이 건물의 연면적은 300㎡가 됩니다.
이 때 주의하실 점이 있습니다. 건축물의 연면적(각 층 바닥면적의 합계)을 구할 때는 지하층의 바닥면적도 포함하는 것이 원칙입니다. 그런데 용적률을 계산하기 위하여 연면적을 구할 때는 지하층 면적은 제외합니다.
즉, 지하 1층 지상 2층 건물에서 각 층 바닥면적이 100㎡라고 할 때 이 건물의 연면적은 300㎡입니다. 그러나 이 건물의 용적률을 계산하기 위한 연면적은 200㎡가 됩니다(용적률에 대하여는 <부동산 이야기> 6회 '건폐율과 용적률이란?'을 참조 하십시오).
참고로 용적률을 계산하기 위한 연면적에는 건축물 바닥면적 중 다음의 면적은 제외됩니다.
① 지하층의 면적
② 지상층의 주차용으로 사용되는 면적
③ 주민공동시설의 면적
4. 건축물 높이
건축물의 높이는 지표면으로부터 당해 건축물의 상단(옥상 바닥)까지의 높이로 합니다.
5. 층고
층고란 한 층의 높이를 말하는 데, 방바닥에서 위층 방바닥까지의 높이를 말합니다.
위에서 건물의 층수를 산정할 때 지하층은 제외한다고 말씀드렸습니다. 건물의 층수와 관련하여 몇 가지만 더 말씀드리겠습니다.
층의 구분이 명확하지 않은 건물에서는 4미터 마다 하나의 층으로 봅니다. 건물의 부분에 따라 층수가 달라지는 경우에는 가장 많은 층수를 그 건물의 층수로 합니다. 그리고 건물의 옥상부분으로서 그 면적이 당해 건물 건축면적의 8분의 1 이하인 것은 층수에 산입하지 않습니다.
오늘은 건물에 관련된 용어에 대해서 살펴보았습니다. 다음에 계속하겠습니다.
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