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<부동산 이야기> 서른여덟 번째입니다. 이번부터는 '부동산 이용'에 대해서 알아보겠습니다. 오늘은 그 첫 번째로 '건축법상 대지가 2 이상의 용도지역, 용도지구, 용도구역에 걸치는 경우의 조치'에 대해서 살펴보겠습니다.
토지에 건축물을 지을 때는 그 토지에 적용되는 용도지역, 용도지구, 용도구역의 규제 내용에 맞게 건축하여야 합니다.
예를 들어서 하나의 대지가 있는데 그 대지에 적용되는 용도지역이 '일반주거지역' 이라면 이 대지에 건축하는 건축물의 종류나 용도는 일반주거지역에서 허용이 되는 종류나 용도이어야 합니다. 또한 건폐율이나 용적률도 일반주거지역의 건폐율과 용적률에 따라야 합니다.
그런데 만약 하나의 대지가 2개의 용도지역에 걸쳐 있다면, 예를 들어서 하나의 대지가 일부는 일반주거지역에 걸쳐 있고 일부는 준주거지역에 걸쳐 있다면, 이 대지위에 건축물을 지을 때 어떤 용도지역의 규정을 적용해야 할까요?
위의 경우에 일반주거지역의 규정에 맞게 건축물을 지어야 할까요? 아니면 준주거지역의 규정에 맞게 건축물을 지어야 할까요?
답은 이렇습니다.
건축법 제46조 1항에 의하면 대지가 2 이상의 용도지역, 용도지구, 용도구역에 걸치는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 그 대지의 '과반이 속하는' 지역, 지구, 구역의 규정을 적용하도록 되어있습니다.
예를 들어 설명해 보겠습니다.
갑이 한 필지의 대지를 가지고 있는데 면적이 1000평입니다. 그리고 이 대지 안에는 건물이 하나 있습니다. 그런데 이 한 필지의 대지가 700평은 일반주거지역에 속하고 나머지 300평은 준주거지역에 속하고 있습니다.
이때 갑의 대지와 그 대지 안에 있는 건물은 전체가 다 일반주거지역에 관한 규정을 적용받습니다. 다시 말해서 갑은 대지 1000평을 일반주거지역의 규정에 맞게 이용해야 하고 그 대지 안에 있는 건물도 일반주거지역에서 정한 규정에 맞게 이용해야 합니다.
왜냐하면 이 대지의 일부(300평)가 준주거지역에 속하기는 하지만 대지의 과반(700평)이 일반주거지역에 속하고 있으므로 건축법 46조 규정에 의하여 대지의 전부와 건축물 전부에 대하여 일반주거지역의 규정을 적용하기 때문입니다. 이것이 일반적인 원칙입니다.
그러나 다음의 경우에는 위의 '과반 규정'을 적용하지 않습니다.
①대지가 녹지지역과 그 밖의 지역에 걸치는 경우
대지가 녹지지역과 그 밖의 지역에 걸치는 경우에는 각 지역안의 규정을 적용합니다. (건축법 제 46조 3항) 위의 예를 가지고 설명해 보겠습니다.
갑의 대지 1000평 중 700평은 일반주거지역에 속하고 나머지 300평은 녹지지역에 속한다고 가정해 보겠습니다. 그러면 위에서 본 '과반 규정'에 의하여 대지의 전부(1000평 전부)에 대하여 일반주거지역의 규정을 적용하는 것이 원칙입니다.
그러나 이 경우처럼 대지의 일부가 '녹지지역'에 걸쳐 있는 경우에는 면적에 상관없이(녹지지역에 걸치는 면적이 과반에 미달하더라도) 녹지지역에 속하는 부분은 녹지지역의 규정을 적용합니다.
따라서 이 경우는 700평은 일반주거지역의 규정을 따르고 300평은 녹지지역의 규정을 따라야 합니다. 이 규정은 녹지공간을 보호하자는 취지로 이해하시면 되겠습니다.
②건축물이 미관지구에 걸치는 경우
건축물이 미관지구에 걸치는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 미관지구의 규정을 적용합니다(건축법 제46조 1항 단서). 예를 들어 보겠습니다.
갑의 대지 1000평이 있는데 이 대지가 두 개의 용도지구에 걸치고 있습니다. 1000평 중 700평은 경관지구에 속하고 나머지 300평은 미관지구에 속해 있습니다. 그리고 이 대지 안에 건물이 하나 있는데 이 건물이 미관지구에 걸쳐 있습니다.
이런 경우에는 위에서 본 '과반 규정'이 적용되지 않고 갑의 대지 전부(1000평 전부)와 갑의 건물 전부에 대해서 '미관지구'의 규정이 적용됩니다. 따라서 갑은 대지 전부와 건물 전부를 미관지구의 규정에 맞게 이용하고 건축하여야 합니다.
미관지구는 건물의 미관(외관)을 중요시하는 곳이므로 하나의 건물이 조금만 미관지구에 걸쳐도 그 건물 전부와 건물이 있는 대지 전부에 대하여 미관지구의 규정이 적용된다라고 생각하시면 좋겠습니다.
오늘은 건축법상 하나의 대지가 2 이상의 용도지역, 용도지구, 용도구역에 걸치는 경우의 조치에 대해서 말씀드렸습니다. 다음에 계속하겠습니다.
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