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<부동산 이야기> 마흔 번째입니다. 오늘은 '부동산의 이용' 세 번째로 '부동산의 최유효이용'에 대해서 말씀드리겠습니다.
부동산을 소유하고 계신 분들은 누구나 소유하고 있는 부동산을 가장 효율적으로 이용하려고 할 것입니다. 그러면 부동산을 가장 효율적으로 이용한다는 것(부동산의 최유효이용)은 부동산을 어떻게 이용하는 것일까요?
이것은 상당히 추상적이고 어려운 질문입니다. 하나의 부동산이 있을 때 어떤 용도가 그 부동산의 가장 좋은 용도인가 하는 것은 그 때 그 때의 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 그래서 여기서는 '부동산의 최유효이용'이라는 것의 일반적 개념을 정리해 보도록 하겠습니다.
부동산(토지)에는 하나의 부동산을 여러가지 용도로 사용할 수 있다는 특징이 있습니다. 이를 '용도의 다양성'이라고 합니다.
가령 하나의 토지가 있을 때 이 토지에 농사를 지어서 농지로 이용할 수도 있고, 혹은 건물을 지어서 택지로 이용할 수도 있습니다. 때로는 산림을 울창하게 조성하여 산지(임지)로 이용하거나, 혹은 초지를 조성하여 말이나 소를 키울 수도 있을 것입니다.
건물을 지어 택지로 이용하는 경우에도 주택을 지어서 주거지로 이용할 수도 있고, 상가를 지어서 상업지로 이용할 수도 있습니다. 혹은 공장을 지어서 공업지로 이용할 수도 있을 것입니다.
이렇듯 하나의 토지는 상황에 따라 여러개의 용도로 이용될 수 있는데, 이러한 여러가지 용도 중 가장 좋은 용도로 사용하는 것을 '최유효이용'이라고 합니다.
그러면 최유효이용이란, 즉 가장 좋은 용도란, 여러가지 가능한 용도 중 어떤 용도를 말하는가? 최유효이용이 되려면 다음과 같은 네 가지 조건을 갖추어야합니다.
① 합리적 이용이어야 한다
'합리적 이용이어야 한다'는 것은 이런 의미입니다. 우선 '가까운 장래에 가능한 이용'이어야 합니다. 토지 소유자가 고려하고 있는 용도가 있는데 당해 토지를 그 마음먹은 용도로 이용하려면 많은 시간이 지나야 한다면 그 용도는 최유효이용이라고 할 수 없습니다.
그리고 합리적 이용이란 '충분한 수요가 있는 이용'을 말합니다. 마음먹은 용도가 가까운 장래에 가능하다고 해도 그 용도가 충분한 수요가 없는 용도라면 최유효이용 이라고 할 수 없습니다.
마지막으로 합리적 이용이란 '주변의 용도와 부합하는 이용'을 말합니다. '주변의 용도와 부합하는 이용'을 다른 말로 '적합의 원칙'이라고도 합니다. 예를 들면 이렇습니다.
주택은 주거지역에 지어야 하고, 공장은 공업지역에 있어야 하며, 상점은 상업지역에 위치해야 한다는 것입니다. 이렇게 대상 부동산의 용도가 주변 다른 부동산의 용도와 맞아야 합리적 이용이 될 수 있습니다.
만일 주택을 공업지역에 짓는다면 그 주택의 쾌적성이 나빠져서 쓸모가 없어지고 가격이 낮아질 것입니다. 반대로 주거지역에 공장을 짓는다면 주변 주택의 쾌적성을 떨어뜨려서 주변 주택에 많은 피해를 주게 될 것입니다. 이러한 이용은 합리적인 이용이 아닙니다.
② 합법적 이용
'합법적 이용'이란 말 그대로 '의도하는 용도가 법에 맞아야한다'는 것입니다. 부동산에는 용도를 제한하는 여러가지 법규들이 있습니다. 우리가 흔히 '부동산 공법'이라고 부르는 것들입니다.
예를 들면 건축법, 주택법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 등의 법률이 있는데, 의도하는 용도가 이들 법 규정에 맞아야 한다는 것입니다.
③ 물리적 채택가능성
물리적 채택가능성이란 의도하는 용도가 실현 가능성, 즉 현실 가능성이 있어야 한다는 것입니다. 예를 들어 100평 밖에 안 되는 작은 토지에 100층짜리 주상복합건물을 짓겠다고 한다면 이것은 실현 가능성이 없다고 봐야할 것입니다. 이러한 용도는 물리적 채택가능성이 없습니다.
④ 최대수익의 실현 가능성
최유효이용은 가장 좋은 용도이므로 딱 한가지 입니다. 토지의 여러가지 용도 중에서 위의 세 가지 요건(①, ②, ③)을 갖춘 용도가 두 개가 있다고 가정해 보겠습니다.
그러면 이 두 가지 용도 중에서 어느 것이 최유효이용이 되는가? 결론은 두 가지 용도 중에서 수익이 최고가 되는 이용이 최유효이용이 됩니다. 이를 '최대수익의 실현가능성'이라고 합니다.
그리고 이 때의 수익은 현재의 수익보다는 미래의 수익이 더 중요합니다. 왜냐하면 부동산은 수명이 길기 때문에 현재에만 수익이 최고가 되고 미래에는 수익이 적어지는 용도가 되어서는 안됩니다. 미래에도 계속해서 수익이 최고가 되는 용도이어야 최유효이용이 될 수 있습니다.
결국 그 부동산으로 부터 최고의 수익을 얻어냈을 때 우리는 그 부동산을 최유효이용했다 라고 말하는 것입니다.
오늘은 최유효이용에 대해서 말씀드렸습니다. 다음에 계속하겠습니다.
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