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<부동산 이야기> 쉰두 번째 입니다. 오늘은 토지의 특성 중 '병합, 분할의 가능성'에 대해서 살펴보겠습니다.
'병합, 분할의 가능성'이란 토지는 둘 이상의 토지를 하나로 합치거나 혹은 하나의 토지를 둘 이상으로 나눌 수 있다는 특징입니다. 다시 말하면 토지는 이용 목적에 따라 그 면적을 인위적으로 조절할 수 있다는 특징입니다. 실무에서는 '병합'이라는 말보다는 '합필'이라는 말을, '분할'이라는 말보다는 '분필'이라는 말을 더 자주 사용합니다.
토지는 합필도 가능하고 분필도 가능하다는 점을 잘 활용하면 토지의 가치를 현재보다 더 높일 수 있습니다. 부동산에 투자할 때 합필 또는 분필을 통하여 토지의 가치를 높여 놓으면 더 많은 이익을 얻게 됩니다. 두 가지의 예를 들어보겠습니다.
1. 맹지의 경우
A라는 사람이 맹지를 하나 매수하였습니다. 아시는 바와 같이 맹지란 도로에 접하지 못한 토지로서 그 가격이 낮습니다. 아마도 A는 그 맹지를 아주 싼 가격이 매수하였을 것입니다.
A는 맹지를 매수한 다음 그 앞에 있는 토지(이 토지는 맹지가 아님. 도로에 접해 있음.)를 또 매수합니다. 그런 다음에 앞서 매수하였던 맹지와 나중에 매수한 토지를 합필을 합니다.
그러면 처음에 맹지였던 토지가 이제는 맹지가 아니게 되므로 그 부분(처음에 맹지였던 부분)의 토지가격이 많이 상승하게 됩니다. 결국 A는 많은 투자수익을 얻게 되는 것입니다.
토지에 투자하실 때는 토지의 현재의 모습만을 보지 마시고 그 토지를 손질하여 가치를 현재보다 높일 수 있는지를 생각해 보시길 바랍니다. 위에서는 합병을 통하여 맹지의 가격을 높이는 경우를 소개하였는데요, 경우에 따라서는 이렇게 하는 방법도 있습니다.
소위 '기부채납'이라는 것이 있습니다. 이런 방법입니다. 먼저 맹지를 싼 값에 매수합니다. 그런 다음에 허가관청으로 가서 도로개설 신청을 합니다. 이 때 도로는 매수자의 토지에다 매수자의 비용으로 개설합니다. 즉, 자기 땅에 자기가 비용을 들여서 도로를 내는 것입니다.
이렇게 하면 맹지의 매수자가 손해일 것 같지만 실은 그렇지 않습니다. 도로를 개설해 놓으면 남은 토지의 가격이 올라가기 때문에 결국 매수자는 이익을 보게 됩니다. 그런데 이때 주의하실 것은 '기부채납'은 본인이 하고 싶다고 해서 다 되는 것은 아닙니다. 허가관청의 허가가 있어야 합니다.
2. 토지의 모양이 좋지 않은 경우
토지는 모양이 좋아야 가격이 높습니다. 같은 면적이라도 모양이 직사각형인 토지와 삼각형인 토지는 가격에 차이가 있습니다. 직사각형 모양의 토지가 가격이 더 높습니다.
예를 들어 삼각형 모양의 토지가 하나 매물로 나왔다고 가정해 보겠습니다. 모양이 좋지 않아서 낮은 가격으로 나왔습니다. 면적에 비해 쓸모가 적으니까요. 이때 이 토지와 접해있는 토지도 모양이 좋지 않습니다. 그런데 두 토지를 합필 하면 사각형 모양이 된다고 가정해 보겠습니다. 이런 경우는 두 토지를 모두 매수하여 합필을 하면 토지의 가격이 올라가게 됩니다.
모양이 좋지 않아 싼 가격에 매물로 나온 토지가 있을 때는 그 인접 토지도 매수할 수 있는지를 알아보시기 바랍니다. 위에서 본 것처럼 합필을 통하여 토지의 가격을 높일 수가 있습니다.
일반적으로 여러 조건이 좋은 토지를 찾아서 투자하면 높은 투자수익을 얻게 됩니다. 그런데 좋은 토지는 양이 한정되어 있어서 쉽게 찾기가 어렵습니다. 그래서 토지 투자에는 좀 더 적극적인 방법을 사용할 필요가 있습니다.
위에서 살펴본 것처럼 합필이나 분필을 통하여 좋지 않은 토지를 좋은 토지로 바꾸는 것도 괜찮은 투자 방법이라고 생각됩니다. 부동산 투자시 병합, 분할의 가능성을 잘 활용해 보시기 바랍니다.
오늘은 토지의 특성 중 병합, 분할의 가능성에 대해서 살펴보았습니다. 다음에 계속하겠습니다.
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