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<부동산 이야기> 쉰 번째 입니다. 오늘은 토지의 특성 중 '인접성'에 대해서 말씀드리겠습니다.
인접성이란 말 그대로 '붙어있다'라는 의미입니다. 하나의 토지는 반드시 다른 어떤 토지와 붙어 있습니다. 이를 인접성이라고 합니다.
하나의 토지는 반드시 다른 토지와 붙어 있기 때문에 토지는 그 주변 토지로부터 영향을 받게 됩니다. 대표적으로 '가격'과 '용도'에서 영향을 받습니다.
주변 토지가 농업용으로 이용되고 있으면 내 토지도 농업용으로 이용할 수밖에 없고, 주변 토지가 상업지용으로 이용되고 있으면 내 토지도 상업용으로 이용할 수가 있습니다. 또한 주변토지의 가격이 높으면 덩달아 내 토지의 가격도 높게 형성됩니다.
따라서 토지에 투자하실 때는 매수하고자 하는 토지만 살펴볼 게 아니라 그 주변 토지가 어떤 토지들 인가를 먼저 살펴보셔야 합니다. '인접성'과 관련하여 토지투자시 주의하셔야 할 점들을 몇 가지 말씀드리겠습니다.
1. 뜨는 토지의 인근지역을 살펴보십시오.
흔히 사람들은 개발 예정지역으로 공시된 곳이나 혹은 현재 한참 뜨고 있는 지역에 관심이 많습니다. 그런데 개발 정보가 공개적으로 발표 된 지역이라든가 혹은 현재 여론에 오르내리는 지역은 이미 부동산 가격이 오를 만큼 올랐습니다.
따라서 이런 지역에 투자하기 위해서는 상당히 많은 투자자금이 필요합니다. 그리고 이런 지역은 대부분 거래에 따르는 규제가 많습니다. 이런 경우에는 해당 지역 보다는 그 인근지역(주변지역)으로 눈을 돌려보시는 것이 좋겠습니다.
토지에서 일어나는 각종 부동산 현상은 그 범위가 시간이 지나면서 확대되는 특성이 있습니다. 예를 들어 보면, 어는 지역에 부동산투기현상이 일어나면 시간이 지남에 따라 그 범위가 점점 더 넓어져서 그 주변지역에 까지 부동산 투기가 일어나게 됩니다.
또 어느 지역이 개발되면 시간이 흐름에 따라 점차 그 주변지역도 개발이 일어나게 됩니다.
가격현상도 마찬가지입니다. 어느 지역의 부동산가격이 상승하면 점차로 그 인근지역의 부동산 가격도 올라가게 됩니다. 개발 예정지역 혹은 현재 뜨는 지역의 지가가 상승하면 그 인근지역의 지가도 시간이 지남에 따라 상승하게 됩니다.
개발예정지역 혹은 한참 뜨는 지역의 주변지역은 아직 가격이 많이 오르지 않았고 거래에 대한 규제도 보다 약할 것입니다. 이런 지역에 투자해 두시면 나중에 상당한 투자수익을 얻으실 수 있습니다.
2. 부동산은 인근지역의 환경에 적합하게 이용하여야 합니다.
'인접성'의 특성 때문에 부동산에는 '외부효과'라는 것이 존재합니다. 내 토지는 반드시 다른 토지와 붙어있기 때문에 내 토지는 주변 토지로부터 어떤 영향을 받게 된다는 것입니다. 외부효과에는 '정의 외부효과'와 '부의 외부효과'가 있습니다.
'정의 외부효과'란 주위 환경으로부터 이익을 받는 경우입니다. 내 부동산과 주변 부동산이 조화를 이루면 정의 외부효과가 발생합니다. 내 부동산의 용도와 주변 다른 부동산의 용도가 서로 어울리고 조화를 이루면 내 부동산이 주변으로부터 이익을 받는다는 것입니다. 그래서 부동산을 이용하실 때는 주변 환경에 맞게 이용하여야 합니다.
이를 좀 더 구체적으로 말씀드리자면 주택은 주택가에, 상점은 상점가에, 공장은 공장 주변에 있어야 가격이 높아진다는 것입니다. 고급 주택가에 신규 주택을 신축하면 주위 환경의 도움을 받아 가격이 높게 형성됩니다.
그러나 새로운 주택을 공장 옆에 지었다면 쾌적성이 나빠져서 가격이 낮게 형성될 것입니다. 이러한 경우를 '부의 외부효과'라고 합니다.
토지에 투자하실 때는 반드시 외부효과를 고려해야 합니다. 당연히 '정의 외부효과'를 얻을 수 있는 곳에 투자하여야합니다. 즉, 주변 부동산의 용도가 내가 의도하는 용도와 맞는 곳에 투자하여야 합니다.
3. 경계 문제를 분명하게 정리하십시오.
내 토지는 반드시 다른 사람의 토지와 붙어 있습니다. 그러므로 토지를 구입하실 때는 어디까지가 내 땅이고 어디서부터가 남의 땅인지를 분명하게 확정할 필요가 있습니다. 경계문제가 명확하지 않으면 차후에 소유권과 관련하여 분쟁이 일어날 소지가 있습니다.
특히 시골의 농지를 구입하실 때는 경계 문제를 반드시 확인하셔야 합니다. 시골의 농로는 지적법상 도로가 아닌 경우가 가끔 있습니다. 개인의 사유지를 도로로 사용하고 있는 경우가 있습니다. 이런 경우에 현재 사용되고 있는 농로가 내 땅인지 아니면 이웃 토지소유자의 땅인지 잘 알아보셔야 합니다.
오늘은 인접성에 대해서 말씀드렸습니다. 다음에 계속하겠습니다.
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