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<부동산 이야기> 쉰여덟 번째 입니다. 지난회에 이어 '용도지역의 세분'에 대해서 살펴보겠습니다.

용도지역의 세분

 

국토계획법

국토계획법 시행령

용도지역의 구체적 내용

주거지역

전용

주거

지역

제1종 전용주거지역

단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

제2종 전용주거지역

공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

일반

주거

지역

제1종 일반주거지역

저층주택(4층 이하)을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

제2종 일반주거지역

중층주택(15층 이하)을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

제3종 일반주거지역

중고층주택을 중심으로  편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

상업지역

중심상업지역

도심, 부도심의 업무 및 상업기능의 확충을 위하여 필요한 지역

일반상업지역

일반적인 상업 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역

근린상업지역

근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역

유통상업지역

도시 안 및 지역 간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역

공업지역

전용공업지역

주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역

일반공업지역

환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역

준공업지역

경공업 기타 공업을 수용하되 주거기능, 상업기능, 업무기능의 보완이 필요한 지역

녹지지역

보전녹지지역

도시의 자연환경, 경관, 산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 잇는 지역

생산녹지지역

주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역

자연녹지지역

도시의 녹지공간의 확보, 도시 확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역

ⓒ 홍용석
먼저 상업지역에 대해서 살펴보겠습니다.

상업지역 중 '중심상업지역'은 도심에 있는 상업지역을 의미합니다. 토지를 가장 효율적으로 이용하는 곳으로 토지의 집약도가 가장 높은 곳입니다. 따라서 토지의 가격도 가장 높습니다.

일반상업지역은 말 그대로 일반적인 상업기능을 수행하는 곳입니다.

근린상업지역이라는 말이 좀 생소하실 것입니다. '근린지역'이란 '인근지역'이라고도 하는데 쉽게 말하면 우리가 살고 있는 주변 지역을 말합니다. 근린상업지역이란 주거지역 근처에 형성된 상업지역으로 이해하시면 됩니다. 주로 소매시장이 여기에 해당합니다.

여기에 비해 유통상업지역이란 유통기능을 수행하는 곳, 즉 도매시장을 의미합니다.

이제 공업지역을 살펴보겠습니다. 전용공업지역은 주로 중화학공업이 들어서 있는 지역입니다. 따라서 일반 수요자나 투자자들과는 그다지 관련이 많지 않은 곳입니다. 일반공업지역은 말 그대로 일반적인 공업이 입지하는 지역으로 생각하시면 됩니다.

공업지역에서는 '준공업지역'을 좀 주의깊게 보시기 바랍니다. 준공업지역이란 경공업을 위주로 하면서 여기에 주거기능과 상업기능이 추가된 지역입니다. 쉽게 정리하자면 '경공업 + 주거 + 상업' 지역이라고 할 수 있습니다.

준공업지역의 토지는 여러 가지 용도로 사용할 수 있습니다. 토지소유자의 필요에 따라 주거용, 상업용, 공업용으로 다양하게 이용할 수 있습니다. 토지의 용도가 다양한 만큼 토지의 가격도 높습니다.

그리고 준공업지역은 말이 공업지역이지 쾌적성이 그다지 나쁘지 않습니다. 웬만한 주거생활은 충분히 가능합니다. 실수요자인 경우 준공업지역의 토지는 한 번쯤 고려해 볼만 합니다.

다음은 녹지지역입니다. 녹지지역은 아직 용도가 정해지지 않은 경우가 많으므로 투자의 관점에서 살펴보겠습니다.

우선, 보전녹지지역은 말 그대로 녹지공간을 보전하기위한 지역으로 녹지지역 중에서 행위제한의 규제가 가장 강합니다. 따라서 토지의 가격이 낮고 쓸모도 없습니다. 이런 땅은 투자대상에서 제외시키는 것이 좋습니다.

생산녹지지역은 농업적 생산을 위하여 개발을 유보하는 지역입니다. 주로 현재의 용도는 농지가 많습니다. 현재는 행위제한의 규제가 많고 개발이 금지되지만 나중에 상황의 변화가 올 수도 있는 지역입니다. '고수익을 얻을 수 있다면 기꺼이 큰 위험을 부담 한다'라는 투자원칙을 가진 투자자라면 한 번 쯤 고려해 볼 만한 곳입니다.

자연녹지지역은 제한적인 개발이 허용되는 지역입니다. 녹지지역 중에서는 행위제한의 규제가 가장 약한 곳입니다. 그러므로 가격은 녹지지역 중에서 가장 높습니다. 투자자들이 많이 찾는 지역 중 하나가 바로 이 자연녹지지역입니다.

용도지역을 알면 부동산이 보입니다. 용도지역은 부동산의 핵심이고 기본입니다. 용도지역에 대해서 많이 공부해 두시기 바랍니다. 다음에 계속하겠습니다.

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