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참여정부는 국민의 정부 말기 부동산 경기 부양으로 인해 발생한 부동산 폭등이라는 짐을 이어받았습니다.
IMF 외환위기 시절 미분양으로 인한 건설업체의 부도 도미노 우려와 90년대 말의 세계적 불황조짐은 국민의 정부에 커다란 위험이 되었습니다.
그런 이유로 국민의 정부 말기 분양가규제 자율화와 분양권 전매허용, 민영주택 재당첨 제한기간 폐지, 부동산 담보대출 확대 등의 부양정책이 등장했습니다. 이는 부동산값 폭등으로 이어졌고 참여정부 출범전인 2002년부터 신용카드 위기와 함께 양대 위기로 떠올랐습니다. 덕분에 참여정부 출범 초기부터 부동산과 전쟁을 벌이게 된 것입니다.
참여정부 출범 초기부터 나온 부동산 대책을 살펴보겠습니다.
2003년 : 5.23 정책(수도권전역과 충청권의 분양권 전매금지, 수도권 전역의 투기과열지구 지정), 9.5대책(1가구 1주택 양도세 비과세 요건강화, 재건축 중소형 60% 건설 의무화), 10. 29대책(1가구 3주택 양도세 강화, 종합부동산세 도입)
2005년 : 2.17대책(재개발 환수제, 판교투기방지 대책), 5.4대책(1가구 2주택자 양도세 실거래가 과세, 보유세율 단계별 강화), 8.31대책(종부세 과세대상 6억원 하향, 1가구 2주택 양도세 중과, 실거래가 등기부 기재)
2006년 : 3.30대책으로 투기지역 DTI(총 부채 상환비율) 40% 규제, 재건축 초과이익 환수제, 주택거래신고지역 주택 매입시 자금조달계획 신고
총체적인 투기 방지대책이 세워진 것입니다. 참여정부의 부동산 정책을 시장경제적으로 다시 분류한다면,
먼저 수요측면에서는 투기수요 억제를 위한 세제 합리화를 들수 있습니다. 정부가 부동산소유에 상응하는 보유세를 부과하여, 투기수요 억제하고 부동산가격 상승에 따른 투기적 이익은 양도세 강화를 통해 철저히 환수하여 투기적인 수요를 차단하는 것입니다.
공급측면에서는 수도권 신규택지 확보 등 공급확대하는 정책을 들수 있습니다. 국공유지 활용, 기존 택지지구 인접지역 통합개발 등 충분한 신규택지 확보하고 기존 도심지역을 광역적으로 개발하되, 공공이 주도할 경우 규제완화 등 인센티브 제공하여 공급을 늘리겠다는 것입니다.
여기에 주택공급제도의 공공성 강화하여 서민 주거안정을 위한 주택공영개발 확대하고, 아파트 분양가격 결정방식 개선 및 분양권 전매제한 강화했습니다. 또 판교신도시 주택공급방식을 개선하여 분양가 자율화에 따른 폭등요인을 제거하자는 것이었습니다.
거래세 증대가 가져온 공급 위축
투기수요 억제를 위한 보유세를 부과는 사회정의적인 측면이나 경제적인 측면에서 유효하다는 생각입니다.
재산세와 종합부동산세 강화와 같은 수단을 통한 보유세 증대는 증가된 세금을 고스란이 세입자에 전가하는 일부의 문제점이 드러났지만, 굳이 사회정의라는 차원을 들먹이지 않더라도 외국의 사례 등을 볼 때 보유세 증대는 이념적으로나 현실적으로 바람직한 방향이고 효과도 있는 정책이라고 할 수 있습니다.
그러나 투기적 이익을 철저히 환수하겠다는 '양도세 강화'는 거래에 관한 세금을 강화하겠다는 의미의 수단입니다. 그러나 투기적 이익을 환수하여 투기수요를 억제하겠다는 당초의 목적은 정권만 바뀌게 되면 지금의 규제책을 완화시켜 주겠다는 무책임한 일부 야당과 기득권 언론들의 훼방으로 전혀 효과를 발휘하지 못했습니다.
오히려 참여정부의 급속한 지지율 하락으로 정권 교체 후에 보자는 심리적 요소들이 거래위축과 더불어, 주택의 유통공급 물량을 더욱 축소시키게 되고, 수요 억제 이상으로 공급이 줄게 됐습니다. 이는 참여정부의 세제 개편을 통한 수요 억제 정책을 무색하게 만들었다는 분석입니다.
물론 지난 여름, 취득세·등록세와 같은 거래세를 일부 인하하여 거래위축에 따른 유통공급량을 올리려고 했지만 폭등하는 부동산 시장에서 유통 공급량을 늘리는 데 공헌하지 못했습니다. 내년부터 양도세가 서너배씩 오른다고 해도 꿈쩍않던 사람들이 거래세 1~2% 정도 완화에 움직일리가 없는 셈이지요.
지역균등론과 신도시개발에 의해 가속화된 수요 증가
세제 강화로 인한 수요 억제의 효과가 미미한 반면에, 지역균형 발전론에 기반을 둔 행정도시와 기업도시, 그리고 공영개발과 주택공급 확충이라는 미명하에 지방자치단체와 국가에 의해 진행되는 신도시 개발과 뉴타운 개발 사업들은 개발이익을 기대하는 토지소유자와 투기꾼들의 투기수요를 증가시켜, 오히려 세제강화를 통한 수요억제 이상의 초과수요를 발생하게 하였습니다.
지역균형 발전론이 전 국토를 투기장화 하였으며, 이때 개발전 전매로 인하여 많은 이익을 본 소득자라든지, 토지 보상금으로 국가에서 풀린 돈들이 또다시 주변지역의 토지나 주택가격을 폭등시킨 주범이 됐던 것이지요.
사실 공급측면에서는 좁은 국토위에 수도권에 인구가 집중된 상태에서, 부증성을 가진 토지와 택지를 획기적으로 개선시켜 공급측면에서 주택을 획기적으로 증가 시킬수 없는 상황입니다. 주택보급률도 아직 선진국 수준(106~110%) 보다는 많이 부족한 상태입니다.
수도권에 신도시가 들어설 수 있는 지역은 이미 거의 포화 상태이고, 판교와 송파 등 일부 군부대가 점유하는 군사보호지역이나 그린벨트를 빼고는 신도시 여건이 썩 좋지 않은 곳들 뿐입니다.
공급이 획기적으로 개선되지 않는 환경에서 정부는 수요억제 정책에 더욱 의존하게 될 것이며, 이부분에서 참여정부의 2% 부족한 정책이 탄생하게 된것입니다.
재개발·재건축 등을 통해서 주택 공급을 늘리자면, 과거의 경험에서 보듯이 개발이익이 현존하는 한 투기가 일어날 것이 뻔합니다. 따라서 이들 재건축과 재개발 완화에 의한 공급증대 정책은 일부 효과는 있을지라도 폭등하는 부동산값에 기름을 부을 것으로 예상할 수 있습니다. 이 때문에 정부에서는 재건축 규제를 통해서 공급을 제한할 수밖에 없는 정책을 쓴 것입니다.
그러나 이러한 정부의 시도는 뉴타운이라는 복병을 만나게 됐습니다. 강남에 국한됐던 투기장을 뉴타운 지역으로 확대하고 이제는 전 수도권 지역으로 확대하게 된 것이지요. 광주지역의 평당 600~700만원 하던 아파트를 몇개월만에 평당 1300만원 이상으로 올려놓은 주범이 된 것입니다.
'불도저'이명박 전 시장의 뉴타운 정책으로 서울시가 공급하는 뚝섬의 토지가격이 평당 4000만원 이상이 되고, 청계천의 땅값이 평당 6000~7000만원이 된 현실에서 강남의 집값이 잡힐리도 없습니다.정부의 재건축 규제 정책은 이명박과 오세훈의 뉴타운을 만나 좌초하게 된 것입니다.
강남의 집값이 주춤하는 사이 청계천, 뚝섬, 은평 등 뉴타운 지역마다 부동산값이 폭등하니 공급측면의 개선도 못하고, 투기도 잡지 못하는 그런 일이 벌어지게 된 것이지요. 사실 은평 뉴타운으로 서울시와 SH공사가 여론의 도마위에 오르자, 오세훈 시장이 황급히 발표한 후분양제도는 이론상으로는 좋은 제도임에 불구하고, 우리의 현실에서는 주택마련을 기대하는 서민들에게 건설비용 증대와 부동산 가격의 폭등만 가져올 정책이라는 생각입니다.
발목잡은 공영개발과 뉴타운 정책
여기에 주택공급제도의 공공성을 강화하려는 노력은 공기업 경영성과 평가에 얽매인 토지공사와 주택공사의 땅장사 행태로 인해 토지가격과 주택가격을 급등시키는 것으로 끝나버렸습니다.
그러나 이보다 훨씬 더한 것이 지방자치단체에 의해 설립된 지방공사들입니다. 상암동과 청계천, 뚝섬, 은평뉴타운 등을 통해 드러난 지역 개발업자와 이에 편승한 지방자치단체, 그리고 지방공사들의 무분별한 개발이익 추구는 부동산값 상승에 기름을 붓는 역할을 하게 된 것입니다.
공영개발 방식이 민간건설업자 보다 저렴하게 주택을 공급하여 가격 안정화를 이루고자 하는 목적이 있으나, 정부와 지방자치 단체에서 추진하는 공영개발 방식의 신도시 개발과 뉴타운 개발이 인근지역의 토지가격을 급등시켰습니다. 여기에 인근지역 수준 이상의 분양가 정책이 또다시 부동산 가격을 상승시키는 원인이 되는 최근의 폭등 현상을 양산하게 된 것입니다.
특히 뚝섬, 청계천, 상암동이나 은평, 그리고 경기도 광교, 판교테크노벨리에서 보듯이 서울시와 경기도의 지방공사에서 시행하는 공영개발은 민간업자 이상의 투기이익을 추구하여, 부동산 가격을 제어할수 없는 수준으로 만든 직접적이며 가장 책임이 큰 원흉이라는 판단입니다.
덧붙이는 글 | '꺼벙임다'라는 이름으로 Moveon21.com에도 올렸습니다.
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