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최근의 부동산 핵심 논제
부동산 전문가도 아니면서 감히 부동산정책에 대한 글을 쓰려 합니다. 사실 부동산 문제는 모든 사람의 삶의 질에 관한 사항이어서 온 국민이 관심 사항이기도 합니다.
최근 인터넷을 중심으로 집값을 잡기 위한 방안으로 금리 인상, 분양원가 공개, 공영개발 방식 변경 등 여러 의견들이 나오고 있는 것 같습니다.
나름대로의 경험과 인식을 바탕으로 한 의견들이겠지만 금리정책과 같이 경제 전반에 영향을 끼치는 부분은 좀더 심도있게 분석이 필요하다고 생각됩니다. 전반적으로 일부의 현상이나 원인들만 강조한, 제가 판단하기로는 잘못된 방향으로 흐른것 의견들도 있는 것 같습니다.
저도 비전문가이긴 마찬가지입니다. 하지만 오래전 지금은 중형건설사로 성장한 회사의 재정(Finance) 자문을 했던 경험을 가지고 공부를 하고 있으며 이런 경험에 미천한 경제이론을 더하며 몇가지를 지적하려 합니다. 그래서 지금 논의되는 이야기중 논란의 여지가 있는 다음의 화두를 가지고 이야기를 시작하려 합니다.
- 참여정부의 부동산 정책은 무엇이고 시장정책의 실패인가?
- 부동산 정책은 역사적으로 성공한 적이 없다 - 과거정권의 부동산 정책과 참여정부의 부동산 정책의 차이는?
- 금리정책은 서민만 울리는 위험한 수요 억제 정책인가?
- 후분양은 서민들에 악재인가 호재인가?
- 수요정책으로서 보유세와 거래세 강화가 끼친 영향은?
- 뉴타운 정책은 최근 부동산 폭등의 원흉일까?
- 주택담보인정비율(LTV)와 부채상환비율(DTI) 조절이 투기안정에 끼치는 효과는?
- 재건축의 투기적 요인과 주택공급적 성격은?
- 분양가 원가공개는 주택공급을 늘리며 주택가격을 안정화 시킬수 있는 수단인가?
- 뉴타운과 도시환경정비사업이 주택투기에 영향을 얼마나 주었으며 어떻게 변해야 하는가?
여정부의 정책목표와 최근의 패닉현상
참여정부를 지지하며 노무현 대통령의 개혁이 성공하기를 간절히 바라고 지켜보고 있는 사람으로서, 최근의 부동산 패닉 현상에 대해서는 매우 안타깝게 생각하고 있습니다.
부동산 시장에 대한 근본적인 개혁을 통해 경제체질을 개선하고 지속가능한 경제성장의 기반을 마련 하겠다는 참여정부의 부동산 정책의 원칙과 방향은 옳습니다. 하지만 나라가 어떻게 되던 참여정부만 물어뜯으면 된다는 일부 정치인과 언론의 조직적 저항 속에 2% 부족한 부동산 정책들은 방향을 잃고 일부 표류하고 있다는 인상입니다.
최근 추병직 건설부교통부 장관이 갑작스런 신도시 건설 발표를 하는 등 조급증까지 더하여 투기적 가수요로 인한 패닉현상까지 생겨났습니다.
아파트 건설은 일반적으로 토지공급(토지공사와 주택공사와 같은 공공기관이나 시행사가 수행)과 건설(건설사나 주택공사, 대개는 주택공사는 시공을 건설사에 맡김)과 분양공급으로 나눌수 있습니다.
최근에 어떤 시행사가 분당 근처의 수도권에서 평당 900만원대로 아파트를 분양하겠다고 시행계획을 세워 한 건설사로 찾아왔다고 합니다. 한달전 도시 기반시설 없이 들판 속에 덩그란이 독립되어 분양하는 다른 건설사의 아파트가 평당 1200만원이 넘는 최근의 부동산 광풍을 지켜보며, 그 시행사는 처음 계획했던 900만원보다 450여만원 높은 1350만원의 분양가격을 책정하였다고 합니다.
이 높은 가격에도 불구하고, 최근의 부동산 묻지마 투자분위기에 편승해 모든 세대가 분양되었고, 이 시행사는 기존의 계획된 예상이익 외에, 추가적으로 평당 450여만원, 세대당 1억4000여만원의 추가수입을 올렸다는 이야기를 확인하였습니다. 최근의 부동산 광풍이 몇달새에 조그마한 시행사에 수백억의 이익을 가져다 주었다는 이야기이지요.
사실 요즘에는 일반적인 신도시 개발 방식으로 주택 분양하면, 전체 공급가격에서 토지공사나 공공기관이 토지 분양하며 30%, 시행사가 30%, 건설사가 30% 먹는다는 루머가 생길 정도입니다. 부동산이 경제적 가치 이상으로 가격이 오르니 기존 주택소유자는 물론, 이렇게 공급을 담당하는 경제주체들도 많은 초과이익을 올리는 것이지요.
이런 것들이 모두 내집 마련 하려는 서민들의 피와 땀이 서린 돈들이라는 것이 아주 큰 문제입니다. 일부 투기세력과 기득권 세력의 조직적 방해가 있다 하더라도 최근 발생한 집값 패닉현상에 대해서 참여정부의 책임을 소홀히 할 수는 없을 것입니다.
(참여정부의 부동산 정책에 대한 대략적 내용들과 실패한 수요억제와 공영개발이 이어집니다)
덧붙이는 글 | '꺼벙임다'라는 이름으로 'moveon21.com'에도 올렸습니다.
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