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우리 주변에 부동산개발로 많은 부를 축적한 사람들을 가끔 보게 됩니다. 개발 규모에 따라 차이는 있지만 대체로 부동산개발은 '한 번 잘하면' 큰 돈을 벌 수 있는 사업입니다. 그래서 부동산에 관심이 있는 사람이라면 ‘나도 부동산개발 한 번 해볼까?’하는 생각 한 번쯤 해보셨을 겁니다.
그런데 부동산개발은 수익성이 높은 만큼 위험부담도 큽니다. 부동산개발은 단순히 토지하나 사고파는 것과는 다른 차원의 부동산투자 입니다. 부동산개발은 '부동산의 매매' 외에 '현재의 부동산의 가치를 보다 더 높이는 것', 즉 '새로운 가치 창출'까지가 포함되어야 하는 작업입니다.
그래서 부동산개발을 학문적으로 정의할 때 흔히 이렇게 말합니다. '부동산개발이란 인간에게 생활, 작업 및 쇼핑, 레져 공간을 제공할 목적으로 토지를 개량하는 활동을 말한다.' 부동산개발이란 토지를 개량하는 활동입니다. 즉, 인위적인 노력을 가해서 토지의 가치를 높이는 일을 부동산개발이라고 합니다.
수익성이 큰 만큼 위험부담도 큰 부동산 개발. 여기에 도전하시고자 하시는 분들은 다음과 같은 점을 잘 점검해 보셔야 할 것입니다.
① 자기가 잘 아는 분야의 개발이어야 합니다.
부동산개발을 하실 때에는 단순히 최근 유행이나 흐름만을 따라서 개발사업을 결정하시기 보다는 자기가 잘 아는 분야를 선택하시는 것이 좋습니다.
부동산개발이란 토지의 가치를 높여야 하는 작업입니다. 물론 토지에 자본을 투입해서 토지를 개량하면 토지의 가치는 올라갑니다. 그러나 이 때 토지에 투입한 자본보다 토지의 가치가 더 많이 올라가야 합니다. 투자비용보다 더 많은 가치를 창출해 내기 위해서는 자기가 잘 아는 분야로 접근하시는 것이 좋습니다.
가령 현재 펜션 사업이 인기가 있다고 해 보겠습니다. ‘남들이 펜션을 지어서 돈을 벌고 있으니까 나도 펜션을 한 번 지어봐야겠다.’ 이런 생각은 좋지 않습니다. 내가 펜션에 대해서 잘 알아야 합니다. ‘펜션 이라는 것이 어떤 성격, 어떤 개념의 숙박시설이니까 어떤 토지를 구입해서 어떻게 지으면 수익성이 있겠다.’ 하는 개념이 있어야합니다.
② 안정성 있는 사업이어야 합니다.
부동산개발에는 많은 자금이 소요됩니다. 이 많은 투자금액을 다 회수하려면 오랜 시간이 소요됩니다. 따라서 잠시 동안 수익이 나다가 부동산시장상황이나 유행이 변하면 수익성이 떨어지는 그런 사업은 곤란합니다. 장기적으로 꾸준한 수익이 나는 사업이어야 합니다.
③ 타당성 분석을 철저히 하여야 합니다.
어떤 부동산개발이 타당성이 있느냐 하는 것은 법적 측면, 기술적 측면, 경제적 측면에서 살펴보아야 합니다. 이를 법적 타당성, 기술적 타당성, 경제적 타당성이라고 합니다.
법적 타당성이란 계획한 부동산개발이 법적 허가요건에 합당한가 하는 것입니다. 가령, 개발이 엄격히 금지된 자연환경보전지역 안에다 펜션을 짓겠다고 한다면 이는 법적 타당성이 없는 개발계획입니다.
기술적 타당성이란 기술적으로 건축이 가능해야 한다는 것을 의합니다.
마지막으로 경제적 타당성이란 수익성이 있는가를 판단하는 것입니다. 수익이 비용을 초과하는 사업이어야 한다는 것입니다.
여기서 수익성 분석은 상당히 전문적인 지식을 요구합니다. 수익성 여부를 분석하는 방법으로 가장 많이 쓰이는 것이 '순현가법'인데요, 여기서는 개념만 말씀드리겠습니다. 정확한 순현가의 계산은 전문가의 도움을 받으시는 게 좋겠습니다.
순현가법이란 이런 방법입니다. 우선 미래의 현금유입액(= 들어오는 돈 = 수익)을 현재가치로 계산합니다. 그리고 현재의 투자금액을 포함한 미래의 현금유출액(= 나가는 돈 = 비용)을 현재가치로 계산합니다. 그런 다음 현금유입액의 현재가치(수익의 현재가치)에서 현금유출액의 현재가치(비용의 현재가치)를 뺍니다. 이것을 '순현가'라고 하는데요, 이 순현가가 0보다 크면 투자를 하고, 반대로 순현가가 0보다 작으면 투자를 하지 않습니다.
* 순현가 = 현금 유입액의 현재가치 합계 - 현금 유출액의 현재가치 합계
(들어오는 돈의 현재가치 합계) (나가는 돈의 현재가치 합계)
* 순현가 > 0 → 투자함
* 순현가 < 0 → 투자안함
부동산개발은 결국 수익을 얻기 위해서 하는 것입니다. 따라서 위의 세 가지 타당성 분석 중에서 경제적 타당성 분석이 가장 중요합니다. 법적으로나 기술적으로 가능한 부동산개발이라 할지라도 경제적 타당성이 없으면 즉, 수익성이 없으면 그 부동산개발은 해서는 안 될 것입니다.
참고로 택지개발을 하는 경우 토지가 갖추어야할 조건 몇 가지 소개합니다.
택지개발의 입지조건
* 기존시가지와 비교적 근거리에 있고 철도나 도로교통이 편리할 것
* 기존건축물이 없는 나지일 것 (철거비용이 들지 않으므로)
* 토지의 취득이 용이할 것
* 단기간에 개발을 완성할 수 있고 장래성이 있을 것
* 도시공해나 공장공해가 적을 것
* 건조하고 경관이 좋으며, 주건 환경이 좋을 것
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