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지난번에 부동산 개발의 위험에는 크게 법률적 위험, 시장위험, 비용위험의 세 가지가 있으며 이 중에서 시장위험이 가장 큰 위험이라고 했습니다. 그래서 시장위험을 줄이는 것이 바로 부동산 개발 위험을 줄이는 것이며, 시장위험을 피하는 방법이 바로 부동산개발 위험을 피하는 방법이라고 할 수 있습니다.
시장위험은 왜 생기는가?
부동산개발은 시간이 많이 걸립니다. 일반적으로 부동산개발 과정은 다음과 같은 과정을 거친다고 합니다.
① 아이디어단계 (펜션 사업을 해 보면 어떨까?)
② 타당성 분석단계 (펜션의 수익성 분석)
③ 부지모색과 확보단계 (펜션부지 구입)
④ 금융단계
⑤ 건설단계
⑥ 마케팅단계
이제 펜션 사업을 하는 경우를 예로 들어 위의 부동산개발 과정을 좀 더 구체적으로 살펴보겠습니다.
우선 펜션 사업이 수익성이 있을 것 같아서 펜션을 지어보기로 하고 부지구입에 나섭니다. 그러나 토지라는 것이 가전제품 하나 사듯 하루 이틀 내에 살 수 있는 것이 아니고 상당한 시간이 걸립니다.
부동산 개발의 성패를 좌우하는 요인 중 하나가 바로 '입지조건'입니다. 입지조건이 좋은 토지를 구입해야 원하는 수익을 얻을 수 있습니다.
그런데 좋은 입지조건을 갖춘 토지를 찾아내는 일이 짧은 시간 내에 가능한 것이 아니라는 게 문제입니다. 일이 잘 풀리거나 운이 좋은 경우가 아니라면 대체로 좋은 입지조건을 갖춘 토지를 찾아내는 데는 상당한 시간이 소요될 것입니다.
또한 토지를 구입한 이후에도 펜션 건축에 대한 인·허가 절차를 거쳐야 합니다. 그리고 착공해서 완공하기 까지도 많은 시간이 소요됩니다.
결국 펜션 사업을 해보기로 결정한 시점과 실제 펜션 사업을 시작하는 시점에는 상당한 시간차가 존재하게 됩니다. 이 기간 동안 시장의 상황이 변할 수 있다는 것입니다. 구체적으로 말하자면 이 기간 동안 펜션의 수요와 공급에 변화가 있을 수 있다는 것입니다.
그렇다고 해서 펜션을 지을 때 사업을 빨리 진행하기 위하여 입지조건을 무시하고 빨리 빨리 토지를 구입하자는 것은 아닙니다. 앞서도 말씀드렸듯이 부동산 개발 혹은 부동산 투자는 입지조건이 성공의 중요한 요소입니다.
입지조건을 충분히 검토하지 않고 개발사업을 하였다가 낭패를 보는 경우를 주변에서 흔히 볼 수 있습니다. 부동산 입지조건은 아무리 꼼꼼히 따져 봐도 지나치지 않을 것입니다.
지금까지의 내용을 요약해보면 이렇습니다.
'부동산 개발은 시간이 많이 걸리기 때문에 그 개발기간 동안 미처 예상하지 못했던 시장상황의 변화(구체적으로는 수요, 공급의 변화)가 일어날 수 있다.'
시장위험은 어떻게 피할 수 있는가?
그러면 이러한 시장위험은 어떻게 하면 피할 수 있을까요? 그 답은 부동산시장에서 수요, 공급의 변화가 언제 일어나느냐를 살펴보면 얻을 수 있습니다.
부동산시장에서 미래의 수요, 공급의 변화는 그 시장이 성장기일 때보다는 한참 성숙기일 때에 많이 나타납니다.
그 이유는 이렇습니다. 부동산시장은 일반적으로 성장기, 성숙기, 쇠퇴기의 과정을 거칩니다. 성장기나 성숙기에서는 수요가 공급을 초과합니다. 그래서 수익성이 좋습니다. 그러나 그 시장이 쇠퇴기에 접어들면 오히려 공급이 수요를 초과하게 됩니다. 당연히 수익성이 나빠집니다.
어떤 시장이 성숙기를 지나면 쇠퇴기를 맞게 됩니다. 따라서 성숙기에 그 시장에 뛰어들면 얼마 지나지 않아 쇠퇴기가 오게 되고 수요, 공급이 역전되는 상황을 맞이하게 됩니다. 이것이 바로 시장위험입니다.
그래서 부동산 개발 사업을 하려면 그 시장이 성장기일 때 시작하시는 것이 좋습니다. 부동산 개발 사업은 특히나 개발기간이 오래 걸리기 때문에 성숙기에 시작하면 늦습니다. 성장기에 시작하셔야 합니다.
가령 펜션 사업을 한다면, 이제 막 펜션이라는 새로운 개념의 숙박시설이 소개되고 알려지는 시점에서 시작하는 것이 좋다는 것입니다. 남들이 펜션으로 돈 많이 벌고 있다는 말을 듣고 나도 펜션으로 돈 좀 벌어보자 하고 달려드는 건 좋지 않습니다. 이미 때가 늦었을 가능성이 많습니다. 부동산 개발 사업은 타이밍이 중요합니다.
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