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토지에 건물을 지을 때 어떤 법을 따라야 할까요? 용도지역 안에서 건축을 할 때는 원칙적으로 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)'에 따라 건축을 해야합니다. 그런데 항상 그런 것은 아니고 예외 상황도 있습니다. 오늘은 '용도지역 안에서의 건축제한'에 대해서 살펴보겠습니다.
[원칙] 용도지역 안에서의 건축제한은 원칙적으로 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령'으로 합니다.(법 제76조 1항). 그래서 국토계획법 시행령 제71조 1항을 보면 해당 용도지역에 따라 건축이 가능한 건축물들이 열거되어 있습니다.
이 규정은 부동산 투자를 하시는 분들이라면 알고 계셔야 합니다. 그런데 워낙 내용이 많다보니 이를 평소에 다 기억하고 있을 수는 없고, 필요할 때마다 찾아보시는 것이 좋을 것입니다. 시행령 71조 내용 중 중요한 몇 가지만 정리해 보겠습니다.
| 용도지역 내 행위제한 | |
건축물의 용도 |
허용여부 |
단독주택 |
유통상업지역, 전용공업지역에서 금지. 나머지 용도지역에서는 가능.단, 농림지역, 자연환경보전지역에서는 농어가주택만 가능. |
연립·다세대 주택 |
유통상업지역, 전용공업지역, 일반공업지역, 보전녹지지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서 금지 |
아파트 |
제1종 전용주거지역, 제1종 일반주거지역, 유통상업지역, 전용공업지역, 일반공업지역, 모든 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서 금지. |
숙박시설 |
모든 상업지역, 준공업지역, 계획관리지역에서 허용. 단, 관광지, 관광단지가 지정된 자연녹지지역 내에서는 숙박시설이 허용됨. |
위락시설 |
모든 상업지역에서 가능. |
제1종 근린생활시설 |
모든 용도지역에서 가능. |
안마시술소 |
전용주거지역, 일반주거지역, 보전녹지지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서 금지. |
일반병원 |
전용주거지역, 유통상업지역, 자연환경보전지역에서 금지. |
격리병원 |
모든 주거지역, 근린상업지역, 유통상업지역, 자연환경보전지역에서 금지. |
장례식장 |
전용주거지역, 일반주거지역, 전용공업지역, 자연환경보전지역에서 금지. |
공장 |
전용주거지역, 유통상업지역, 보전녹지지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서 금지. |
분뇨, 쓰레기처리시설 |
모든 공업지역과 생산녹지지역, 자연녹지지역, 계획관리지역, 생산관리지역, 농림지역에서 가능. |
묘지관련시설 |
모든 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 가능. |
초·중·고등학교 |
전용공업지역에서 금지. |
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[예외] 용도지역 안에서의 건축제한은 국토계획법 시행령으로 규정하는 것이 원칙인데 예외적으로 다음의 경우에는 국토계획법 시행령이 아닌 '다른 법률'로 건축을 제한합니다.
| 다른 법률에 의해 건축을 제한하는 경우 | | 지역 | 적용 법률 | 농공단지 | 산업입지 및 개발에 관한 법률 | 농업진흥지역 | 농지법 | 보전산지 | 산지관리법 | 초지 | 초지법 | 자연공원법에 의한 공원구역, 공원보호구역 | 자연공원법 | 수도법에 의한 상수원보호구역 | 수도법 | 문화재보호법에 의한 지정문화재 또는 천연기념물과 그 보호구역 | 문화재보호법 |
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위의 표를 잠깐 설명드리겠습니다. 산업입지 및 개발에 관한 법률로 정한 '농공단지'안에서는 국토계획법 시행령으로 건축을 제한하지 않습니다. 농공단지 안에서는'산업입지 및 개발에 관한 법률' 규정에 맞게 건축을 하여야 합니다.
또 농림지역 중 농업진흥지역은 농지법으로 건축을 제한합니다. 즉, 이 지역에서는 농지법 규정에 따라 건축을 하여야 합니다. 국토계획법 시행령의 적용을 받는 것이 아닙니다.
자연환경보전지역 중 자연공원법으로 정한 공원구역이나 공원보호구역 안에서 건축을 할 때는 자연공원법의 규정에 맞게 하여야합니다. 국토계획법 시행령이 아닙니다.
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