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지금까지 주택임대차계약에 관련하여 알아두어야 할 점들을 살펴보았다. 이제 그 마지막 순서로 주택임대차계약에 관한 일반적 사항들을 정리해 보겠다.
1. 최단존속기간
주택임대차보호법 제4조 1항에 '기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차계약은 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다'라는 규정이 있다.
@BRI@이 규정에 의하여 임대차기간을 정하지 않았거나 또는 기간을 2년 미만으로 정한 주택임대차계약은 일단 그 기간을 2년으로 보게 된다. 주택임대차의 경우 임차인에게는 최소한 2년의 임차기간이 보장이 되는 셈이다. 또한 임차인의 필요에 따라서는 애초에 정한 2년 미만의 기간으로 임대차관계를 종료시킬 수도 있다. 예를 들어 보자.
유비가 관우의 주택을 임차하면서 임대차기간을 1년으로 하여 계약을 하였다. 이 경우 임차인 유비는 임대차기간 1년이 지난 시점에서 1년을 더 살겠다고 주장할 수 있다. 즉, 합해서 2년을 살겠다고 할 수 있는 것이다. 왜냐하면 기간을 2년 미만으로 정한 주택임대차계약은 그 기간을 2년으로 보기 때문이다.
또한 유비는 그냥 계약에서 정한 1년만을 살겠다고 말하고 임대보증금을 돌려 달라고 할 수 도 있다. 주택임대차에서 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있기 때문이다.
그러면 임대인 관우의 경우는 어떠한가? 주택임대차 기간이 만료되고 나서 임차인 유비가 1년을 더 살겠다고 하면 관우는 이를 받아들여야 한다. 그러나 임대인 관우가 먼저 임차인 유비에게 1년을 더 살고 난 후에 보증금을 돌려주겠다고 할 수는 없다.
또한 임차인 유비가 1년을 더 살겠다고 하는 경우 임대인 관우는 임대차계약기간이 1년이므로 지금 반드시 집을 비우라고 주장할 수도 없다. 임대차기간을 2년 미만으로 한 경우에 그 기간만큼만 살 것인가 아니면 2년까지 살 것인가의 선택권은 오직 임차인 유비에게만 있다.
주택임대차보호법은 주택의 임차인을 보호하기 위한 법률이므로 이 법에 위반되는 임대차 계약의 경우, 그 내용이 임차인에게 불리한 경우는 무효가 된다. 반면 임차인에게 유리한 내용은 유효하다. 또한 계약에서 정한 임대차기간이 종료된 경우에도 임차인이 아직 보증금을 돌려받지 않았다면 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 보게 된다.
2. 계약의 갱신
임대차기간의 만료시점이 다가오면 임대인과 임차인은 서로 상대방에게 계약갱신 여부에 대하여 통보하여야 한다. 임대인의 경우 임대차계약 만료 6개월에서 1개월 전까지 임차인에게 계약갱신에 관해서 통보하여야 한다. 임차인은 기간 만료 1개월 전까지 통보하여야 한다.
그런데 임대인이 임대차 기간이 만료하기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 계약을 갱신하지 않겠다거나 또는 계약조건을 변경해야만 계약을 갱신하겠다는 통지를 하지 아니한 경우에는 임대차기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간만료 전 1월까지 위와 같은 통지를 하지 아니한 때에도 마찬가지이다.
위와 같은 경우 임대차계약이 자동으로 갱신되는데 이를 '묵시의 갱신'이라고 한다. 묵시의 갱신이 있는 경우에는 모든 임대차계약의 내용은 전 임대차와 동일하다. 다만 임대차기간 만큼은 기간의 약정이 없는 임대차가 된다.
묵시적 갱신이 이루어지는 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보는데, 현실적으로는 임대차기간을 2년이라고 생각한다. 기간의 정함이 없는 임대차는 그 기간을 2년으로 본다는 주택임대차보호법 제4조 1항의 규정에 근거해서다.
묵시적 갱신이 있는 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약 해지의 통고를 할 수 있다. 그리고 임대인이 그 해지통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 임대차계약은 해지되며 임차인은 보증금반환을 청구할 수 있다. 반면, 임대인은 임차인에게 계약의 해지를 통보할 수 없다. 묵시적 갱신 규정은 여러 면에서 임차인에게 유리한 제도이다.
묵시적 갱신과 관련하여 유의할 점은 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신에 관한 규정이 적용되지 않는다는 것이다. 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에까지 임차인을 보호할 필요가 없다는 취지이다.
3. 차임 등의 증감 청구
남의 집세 세 들어 사는 동안 가장 걱정되고 불안한 것이 내년에는 집주인이 집세를 얼마나 올려달라고 할까 하는 것이다. 사람들이 그렇게 내 집 마련에 열을 올리는 이유 중 하나는 비록 오두막이라도 내 집이 있으면 이런 걱정 없이 살 수 있기 때문이 아닐까 싶다.
주택임대차보호법 제7조에는 '약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 언제든지 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다'고 규정되어 있다.
그래서 임대인이나 임차인은 정당한 사유가 있으면 상대방에 대해 차임이나 보증금의 증감을 청구할 수가 있다. 그런데 증액의 경우에는 약정한 차임의 20분의 1을 초과할 수 없다.
또한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있는 후 '1년 이내'에는 이를 하지 못한다. 즉, 새로 임대차계약을 맺은 경우, 그 계약체결일로부터 1년 이내에는 보증금이나 차임의 증액을 할 수가 없다는 것이다. 또한 보증금이나 차임을 증액한 경우에도 그 증액한 날로부터 1년 이내에는 또 다시 증액을 할 수가 없다. 임차인을 보호하자는 취지이다.
4. 주택임차권의 승계
사실혼 관계에 있는 배우자(혼인신고가 없는 경우)는 현행 민법에 의하면 상속권이 없기 때문에 민법을 엄격히 적용하다보면 사실혼 관계에 있는 배우자의 생활기반이 상실될 염려가 있다. 그래서 주택임대차보호법에서는 임차인이 사망한 경우 사실상 혼인관계에 있던 사람을 보호하기 위하여 일정범위 안에서 임차권의 상속을 인정하는 민법의 특별규정을 두고 있다. 그 내용은 다음과 같다.
①임차인이 상속권자 없이 사망한 경우 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
②임차인이 사망한 경우에 사망 당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하지 않고 있는 때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있던 자와 2촌 이내의 친족은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다. 단, 임차인이 사망한 후 1월 이내에 임대인에 대하여 반대의사를 표시한 때에는 그러하지 아니하다.
이 때 임대차관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리·의무를 승계한 자에게 귀속한다. 권리를 취득한 자가 의무도 부담한다는 논리이다. 이러한 논리는 임차주택의 매수인에게도 적용된다. 임차주택의 양수인은 임대인의 모든 지위를 승계하게 된다. 따라서 대항력 있는 임차인은 양수인에 대하여 임차권을 주장할 수 있게 된다.
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