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부동산 거래에서 사기당하지 않는 가장 좋은 방법은 항상 상식적으로 생각하는 것이다. 거래 상대방이 어떤 듣기 좋은 말을 해도, 듣는 이의 귀를 솔깃하게 하는 어떤 말을 할지라도 늘 상식적으로 생각하고 상식적으로 판단하면 부동산 거래에서 실수를 줄일 수 있다. 다음에 해당하는 부동산 거래를 할 때는 일단 주의하는 게 좋다.
1. 가격이 이상하게 저렴한 부동산
가격이 너무 낮은 부동산도 위험하다. 사기꾼일 가능성이 높다. 부동산을 매수하는 입장에서는 가격이 싸면 일단 마음이 기울게 된다. 상대방은 가격이 낮은 이유를 그럴싸하게 둘러 댈 것이다. 가령 급하게 돈이 필요하게 되었다든가 혹은 갑자기 먼 곳으로 이사를 가게 되었다든가 하는 충분히 납득이 갈만한 사정이 있을 것이다.
@BRI@하지만 입장을 바꾸어 생각해 보자. 내가 급히 돈이 필요하게 되었다. 그러면 나의 부동산을 시세의 절반 가격에 팔아서 그 돈을 마련하겠는가 아니면 내 부동산에 저당권을 설정하고 은행에서 그 돈을 빌리겠는가? 부동산을 구입할 때 급한 사정 때문에 시세의 절반에 판다는 말은 절대로 믿어서는 안 된다.
부동산 거래시에 사기꾼에게 걸려들지 않는 가장 좋은 방법은 항상 상식적으로 생각하는 것이다.
2. 소유권 이동이 잦은 부동산
부동산은 대체로 장기간 보유하는 것이 일반적이다. 특히 토지의 경우는 더욱 그렇다. 토지는 그 성격상 개발예정지 투자 같은 특별한 경우가 아니고는 최소 3년 이상 장기 보유해야 충분한 투자수익이 나온다. 토지 가격은 매년 올라가지만 토지거래에는 취득세, 등록세, 중개수수료 등 부대비용이 들어가기 때문이다.
만약 토지의 소유권이 단기간에 자주 바뀌고 있다면 여기에는 뭔가 정상적이지 않은 사정이 있다고 보는 게 좋다. 소유권 이전이 잦은 부동산은 경계할 필요가 있다. 현재의 소유자가 진정한 소유자가 아닐 가능성이 있다.
3. 부동산의 규모와 소유자간의 불균형
예를 들어 고가의 부동산이 매물로 나왔는데 매도자의 사회적, 경제적 신분이 이에 맞지 않을 때 진정한 소유자인지 한 번쯤 의심해 봐야한다.
일반 서민들이 부동산투자에 참여하기 힘든 두 가지 이유가 있다. 부동산의 '고가성'의 특성과 '환금성이 낮다'는 특성 때문이다.
부동산은 가격이 높아서 구입하기도 쉽지 않고 또 어떻게 자금을 융통하여 어렵사리 매입하였다 하더라도 원하는 시점에 팔린다는 보장이 없기 때문에 자금의 여유가 없는 일반 서민들은 쉽사리 부동산투자에 뛰어들지 못하게 된다.
그런데 매도자의 사회적, 경제적 신분이 부동산과 맞지 않을 때는 매도인이 진정한 소유자인지 한 번 쯤 의심해 봐야 한다.
4. 장기간 방치되었던 부동산의 갑작스러운 이동
장기간 아무런 등기행위가 없던 부동산에 등기가 행해진 경우도 등기부의 소유자가 진정한 소유자인지 알아봐야한다. 부동산사기꾼들이 남의 부동산을 자기 앞으로 소유권 이전을 해 놓았을 가능성이 높다.
5. 휴일에 하는 거래
휴일에는 공문서 확인이 어렵기 때문에 사기꾼들이 휴일을 골라 거래하는 경우가 더러 있다. 휴일에는 부동산거래를 하지 않는 게 좋다. 부동산 거래시 잔금지급과 소유권이전 서류의 이전은 법무사사무실 직원의 입회하에 하는 것이 좋다.
6. 대리인을 통해서 하는 거래
대리인이 거래의 일선에 나서는 경우도 일단 경계할 필요가 있다. 본인으로부터 권한을 위임을 받지 아니한 자가 거짓으로 계약에 나설 수 있기 때문이다. 대리인과 계약할 때는 본인의 인감증명과 위임장을 통하여 본인으로부터 권한을 위임받았는지를 확인하고 계약해야 한다.
그런데 인감증명도 위조의 가능성이 있으므로 동사무소나 읍사무소에 전화해서 관할 행정관청에서 발급한 인감증명이 맞는지 확인해야한다. 인감증명 위에 보면 관할 행정관청의 발급번호가 있다. 이 번호를 가지고 관할 행정관청의 담당직원에게 확인하면 된다.
7. 관리의 상태가 불완전한 부동산
부동산의 관리상태가 불완전하고 소유자가 먼 곳에 거주하고 있는 경우도 주의를 할 필요가 있다.
부동산은 다른 상품에 비해 가격이 높아서 쉽게 사기가 힘들다. 그래서 부동산을 소유하고 있다는 그 자체만으로도 어떤 만족감이나 자부심을 느끼게 된다. 따라서 부동산 소유자는 다른 재산보다 부동산에 더 많은 관심과 애착을 가지게 된다.
이렇게 소중하고 값비싼 부동산을 방치하고 있다거나 관리를 소홀히 하고 있다면 그 부동산 소유자는 과연 어떤 사람일까? 돈이 너무 많아서 부동산 한 두 개쯤은 없어져도 상관하지 않는 사람일까? 아무리 부자라도 공들여 산 부동산을 그렇게 방치하지는 않을 것이다. 부동산의 관리상태가 불완전하다면 매도인이 진정한 소유자인지 확인해 보아야 한다.
8. 특별 간이순서에 의해 등기된 부동산
부동산등기특별조치법(특조법)의 간이절차에 의한 등기는 매수인이 보증인 두 사람만 확보하면 매수인 명의로 소유권 이전이 가능하다. 그래서 이 제도가 간혹 부정한 수단으로 악용되기도 한다.
정당한 매수인이 아닌 자가 거짓으로 보증인 두 사람을 확보하여 자기 앞으로 소유권을 이전하는 경우가 있다. 특조법의 간이절차에 의해서 이루어진 등기는 일단 주의할 필요가 있다.
부동산중개실무에서 베테랑 공인중개사도 가끔씩 걸려 넘어지는 함정이 바로 이 특조법에 의해 등기된 부동산중개이다. 중개경험이 풍부한 노련한 공인중개사도 특조법에 의해 소유권이전을 받은 사람이 실제 주인인 것처럼 행세할 때 그 사람이 진정한 소유자인지 판단하기가 어렵다는 것이다. 일반 투자자들은 더욱 주의를 기울여야 한다.
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