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부동산등기부등본을 보면 갑구에 소유권등기, 압류등기, 가압류등기, 가등기, 예고등기, 환매등기, 경매개시결정등기 등이 기재되어 있다. 또한 을구에는 (근)저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등이 등기되어 있다.
어떤 부동산에 경매가 실행되면 그 부동산위에 존재하던 권리들은 대부분 낙찰로 소멸된다. 그러나 어떤 권리들은 낙찰에도 불구하고 소멸되지 않고 그대로 남아 낙찰자에게 인수되기도 한다.
@BRI@경매대상 부동산을 낙찰 받은 자는 낙찰대금 완납과 함께 그 부동산의 소유권을 취득하게 된다. 이후 소유권이전등기를 하는 과정에서 경매부동산의 권리들 중 어떤 권리들은 말소촉탁등기의 대상이 되어 등기부상에서 말소되는 것들이 있는가 하면, 어떤 권리들은 말소촉탁의 대상이 되지 않고 등기부상에 계속 남아 있어서 낙찰자의 인수부담으로 되는 권리들도 있다.
부동산 경매 입찰자의 경우 권리분석의 핵심은 낙찰 후에 인수해야 하는 권리가 있는지 여부를 파악하는 것이다. 그렇다면 낙찰로 말소(소멸)되는 권리와 말소되지 않고 인수되는 권리는 어떻게 결정되는가?
경매에서 낙찰자에게 인수되는 권리와 낙찰로 인해 말소되는 권리를 구분하는 기준이 되는 것이 '말소기준권리'이다. 말소기준권리란 어떤 부동산이 경매처분 되었을 때 그 부동산에 존재하는 권리들이 낙찰자에게 인수될 것인지, 말소될 것인지를 결정하는 기준이 되는 권리를 말한다. 말소기준권리보다 앞선 권리는 낙찰자에게 인수되고 말소기준권리보다 뒤진 권리들은 낙찰로 인해 소멸한다.
예를 들어 말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권, 지상권, 지역권, 등기된 임차권, 가등기 등은 낙찰자에게 인수되고, 말소기준권리보다 늦게 설정된 지상권, 지역권, 전세권, (근)저당권, 등기된 임차권, (가)압류, 가처분, 가등기 등은 모두 말소된다. 그리고 말소기준권리 자체는 항상 낙찰로 인하여 소멸한다.
그러면 어떠한 권리가 말소기준권리가 되는가? 등기부의 을구를 한 번 들여다보자. 경매 처분된 부동산의 등기부등본 을구를 보면 대개가 (근)저당권이 설정되어 있다. 이 (근)저당권이 말소기준권리가 된다. 만약 을구에 (근)저당권이 여러 개 등기되어 있다면 그 중 '가장 먼저 등기된 (근)저당권'이 말소기준권리가 된다.
따라서 어떤 부동산에 경매가 실행되면 그 부동산에 존재하던 권리들 중 가장 먼저 등기된 (근)저당권보다 앞서 이루어진 권리들은 낙찰자에게 인수되고, 가장 먼저 등기된 (근)저당권보다 나중에 성립된 권리들은 소멸하게 된다.
경매 부동산의 권리분석에서 말소기준권리를 찾는 것은 아주 중요한 일이다. 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 무엇인지를 파악할 수 있기 때문이다. 위에서는 (근)저당권 중 가장 먼저 등기된 것을 말소기준권리의 예로 들었다. 대개의 경우 말소기준권리가 되는 것은 가장 먼저 등기된 (근)저당권이다. 그러나 언제나 가장 먼저 등기된 (근)저당권이 말소기준권리가 되는 것은 아니다. 그러면 어떤 권리가 또 말소기준권리가 될 수 있는가?
말소기준권리가 될 수 있는 것에는 ‘(근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 강제경매개시결정기입등기’가 있다. 이 네 가지 권리 중에서 해당 부동산에 시간적으로 가장 먼저 등기된 것이 말소기준권리가 된다. 만약 하나의 부동산에 위의 네 가지 권리가 모두 등기되어 있다면 그 중에서 가장 먼저 등기된 권리가 말소기준권리가 된다.
말소기준권리가 될 수 있는 권리들
1. (근)저당권
2. (가)압류
3. 담보가등기
4. 강제경매개시결정기입등기
이 네 가지 권리 중에서 등기부상 등기순서가 가장 빠른 것이 해당 경매사건의 말소기준권리가 된다.
예를 들어 보자. 일반적으로 말소기준권리는 '(근)저당권 중 가장 먼저 등기된 것'이 된다. 즉 '(근)저당권 중 가장 앞선 것'이 말소기준권리가 된다. 그런데 만일 담보가등기가 '(근)저당권 중 가장 앞선 것' 보다 먼저 등기되었다면, 이 때는 담보가등기가 말소기준권리가 된다.
따라서 담보가등기보다 앞선 권리는 인수되고, 담보가등기보다 뒤진 권리는 소멸된다. 담보가등기는 말소기준권리이므로 당연히 소멸한다.
거꾸로 (근)저당권이 담보가등기보다 앞서 등기되었다면 이 때는 (근)저당권이 말소기준권리가 되고, 권리의 인수와 소멸의 판단도 (근)저당권을 기준으로 한다.
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