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토지투자는 정부의 토지정책을 떠나서는 생각할 수 없다. 정부의 토지정책을 무시한 토지투자는 있을 수 없는 것이다. 토지투자에서 얼마나 많은 수익률을 얻을 수 있는가 하는 것은 정부의 토지정책을 얼마나 잘 알고 있느냐에 달려 있다고 해도 과언이 아니다.
정부가 토지정책의 목표를 실현할 수 있는 수단으로는 일반적으로 토지이용규제, 직접적 개입, 간접적 개입 세 가지를 들 수 있다.
@BRI@첫째, 토지이용규제란 토지소유자의 토지이용행위를 법률적, 행정적 조치에 의하여 구속하고 제한하는 방법을 말한다. 즉, 개별 토지소유자의 토지이용을 정부정책과 부합하는 방향으로 유도하기 위한 조치들을 말하는데, 구체적인 예로는 지역지구제, 건축규제, 도시계획, 정부의 각종 인·허가 정책, 토지이용계획 등을 들 수 있다.
토지이용규제는 주로 개별 토지소유자들의 자유로운 토지이용에 따라 나타나는 바람직스럽지 못한 외부효과(부의 외부효과)를 방지하는데 역점을 두고 있다. 개인 토지소유자들의 토지이용을 규제하는 대표적인 법률로는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'을 들 수 있다. 따라서 개별 토지이용자나 토지투자자들은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'의 내용을 잘 알고 있어야 한다.
둘째, 직접적 개입은 정부가 직접 토지시장에 개입하여 토지에 대한 수요자 및 공급자의 역할을 수행하는 방법이다. 이는 정부가 토지시장의 기능을 부분적으로 인수하는 방법인데 구체적인 예로는 도시재개발, 토지수용, 공영개발, 토지은행제도 등을 들 수 있다.
여기서 '토지은행제도'에 대해서 좀 살펴보자. 토지은행제도란 '토지비축제도'라고도 하는데 이는 미래의 용도를 위해 정부가 미리 토지를 확보해 두는 제도이다. 가령 개발이 예상되는 토지가 있을 때 그 토지를 미개발 상태에서 싼 값에 미리 사 두었다가 나중에 개발사업이 시작되면 수요자들에게 팔거나 임대하는 제도이다. 스웨덴 같은 나라에서는 오래 전부터 실시되고 있다.
토지은행제도는 개인들에 의한 무질서하고 무계획적인 토지개발을 막을 수 있고, 공공재나 공공시설을 위한 토지를 값싸게 제때에 공급할 수 있으며, 토지개발에 따른 개발이익을 국가가 전액 환수할 수 있다는 장점이 있다. 다만 토지은행제도를 실시하려면 많은 토지매입비가 필요한데 정부의 예산확보가 문제이다.
앞으로는 우리나라에서도 토지은행제도의 실시가 점차 확대될 것으로 보인다. 토지투자자들은 토지은행제도에 대해서도 미리 알고 있을 필요가 있다.
셋째, 간접적 개입은 정부가 토지시장에 개입하여 직접적으로 수요자, 공급자의 역할을 수행하는 것이 아니라 시장 밖에서 시장의 틀을 유지하면서, 간접적인 방법으로 토지정책의 목표를 실현하는 방법이다. 구체적인 방법으로는 토지관련 조세나 금융관련 정책을 들 수 있다.
가령 토지에 대한 투기가 심하다고 판단하여 투기를 억제하고자 한다면 토지관련 조세를 인상시키고 반대로 토지에 대한 투자를 활성화시키려면 토지관련 세금을 낮추는 방법이라든가 토지개발이나 토지투자를 확대하고자 할 때는 금융지원을 늘리고 반대로 토지개발이나 투기를 막고자 할 때는 금융지원을 줄이는 방법 등이 간접적 개입에 속한다.
토지는 사회성·공공성을 가지고 있는 재화이므로 모든 것을 시장자체에만 맡겨두기 어렵고 일정부분 정부의 개입이 있을 수밖에 없다. 그래서 토지의 가격은 시장의 작용에 의해서만 결정되는 것이 아니라 정부의 정책에 따라 크게 좌우된다. 따라서 토지에 대한 투자수익률 역시나 정부의 정책에 따라 달라 질 수밖에 없다. 투자자들이 늘 정부의 토지정책의 변화에 민감해야 하는 이유가 여기에 있다.
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