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부동산에 관심이 있으신 분들은 '담보물권'이라는 말 한 번쯤 들어보셨을 것이다. 부동산거래를 할 때는 해당 부동산에 담보물권이 설정되어 있는지를 잘 살펴보아야 한다. 오늘은 '담보물권'에 관한 이야기를 하고자 한다. 담보물권에 대해 살펴보기 전에 먼저 '채권'에 대해 알아보자.
채권이란 채권자가 채무자에 대하여 일정한 급부(給付)를 청구하는 권리이다. 예를 들어 A가 B에게 3억원을 빌려 준 경우 변제일자가 도래하면 A는 B에게 빌려간 돈을 갚으라고 청구할 권리를 갖게 되는데 이를 채권이라고 한다. 채권은 특정인에게 어떤 것을 청구할 수 있는 청구권이다.
A와 B 두 사람 사이에 채권·채무관계가 있는 경우 변제만기일이 되어 채무자가 스스로 돈을 갚으면 별 문제가 없지만 만일 채무자가 자신의 채무를 이행하지 않는다면 채권자는 채무자의 일반재산에 대하여 집행을 함으로써 강제적으로 채권을 변제받게 된다.
한편 채권은 발생원인이나 발생시기에 불구하고 모두 평등하게 다루어진다. 모든 채권이 서로 평등하다는 것은 이런 의미이다. 가령 A라는 채무자에 대하여 채권자가 B, C, D 여러 사람이 있을 때 특별히 B만 우선적으로 자신의 채권을 변제받을 수 없다는 말이다. 이를 '채권자 평등주의'라고 한다. 그러므로 채무자의 재산은 모든 채권자를 위한 공동담보가 되는 셈이다.
'채권자 평등주의'는 채권자들로 하여금 늘 불안하게 만든다. 특히 최초의 채권자가 더욱 불안하다. 왜 그런지 예를 들어 설명해 보겠다. 채권자 B가 채무자 A에게 돈을 빌려줄 당시에는 A에게 다른 채권자들이 없었고 A의 일반재산이 B의 채권을 담보하기에 충분하였다. 그래서 안심하고 돈을 빌려주었다.
그런데 나중에 A가 B외에 C와 D한테서도 돈을 빌리게 되었고 결국 A는 자신의 재산으로 감당할 수 없는 과도한 채무를 지게 되었다. 즉 A의 재산이 B, C, D의 전체 채권을 담보할 수 없는 상황에 이르게 된 것이다. 그러다가 채무자 A가 결국 채무를 불이행하게 되면 모든 채권자들은 채무자 A의 일반재산을 집행하여 자신의 채권액의 비율대로 분배를 받게 된다. 그 결과 채권자들은 자신들의 채권액을 전부 변제 받지 못하게 되어 억울한 입장에 놓이게 되는데 이 중에서 가장 억울한 사람은 최초의 채권자 B이다.
B가 A에게 돈을 빌려줄 당시에는 설사 A가 스스로 돈을 갚지 않는다하여도 B가 강제적인 방법을 써서라도 자신의 채권을 충분히 변제받을 수 있는 상황이었다. 그런데 후에 B외에 채권자들이 더 생겨남에 따라 B는 빌려준 돈을 다 받지 못하는 상황에 처하고 말았다. 이렇기 때문에 최초의 채권자 B가 제일 억울하고 최초의 채권자는 늘 불안할 수밖에 없다.
최초의 채권자 혹은 선순위 채권자들의 이러한 억울하고 불안한 심정을 해소하기 위해 마련된 것이 바로 '담보물권'이다. 담보물권이란 채무자의 일정한 물건(부동산) 위에 채권자가 특별한 권리를 보류함으로써 채무자가 채무를 불이행하는 경우에 그 물건(부동산)을 환가(換價)하여 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받는 제도이다.
예를 들어 채무자 A에게 돈을 빌려준 채권자 B가 채무자 A의 특정 부동산 위에 특별한 권리(즉, 담보물권)를 설정함으로써 나중에 A가 돈을 갚지 않으면 A의 그 부동산을 환가한 금액에서 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받는 제도가 바로 담보물권이다.
담보물권은 크게 법정담보물권과 약정담보물권으로 나누어진다. 법정담보물권이란 당사자의 약정이 없더라도 법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는 담보물권을 말하는데, 부동산에 관련된 대표적인 법정담보물권으로는 '유치권'을 들 수 있다. 이에 비해 약정담보물권이란 당사자 사이의 약정으로 성립하는 담보물권인데, 부동산과 관련된 대표적인 약정담보물권으로는 '저당권'을 들 수 있다.
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