주택 경매시장이 여전히 활기를 띠고 있다. 감정가를 초과해 낙찰되는 사례가 빈번하고 낙찰률도 꾸준히 상승하는 추세다. 2008년 2월 한 달 동안 서울을 포함한 수도권 주택 경매시장은 92.7%의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)을 보였고, 그 중 연립 ∙ 다세대 주택은 102.4%의 낙찰가율을 기록했다.

이처럼 주택 경매시장의 열기가 뜨거운 이유는 보다 싼값에 내 집을 마련하려는 사람들이 경매시장으로 몰려들고 있기 때문이다. 이제 경매는 서민들이 가장 선호하는 내 집 마련 방법으로 자리잡아가고 있는데, 경매를 통해 집을 살 때는 다음과 같은 점을 유의해야 한다.

경제성 분석이 먼저다

경매투자자들이 저지르는 가장 흔한 실수 중 하나가 법률적인 권리분석만 마치면 경제적인 측면은 따져보지도 않고 입찰에 참여한다는 것이다. 경매물건도 미래의 투자가치를 비롯해 여러 가지 제반 사항을 따져보아야 한다.

아파트에 입찰하는 경우 주변에 녹지 공간이 충분한지 혹은 산을 끼고 있거나 강을 볼 수 있는지 등을 살펴보아야 한다. 주거지의 가치는 무엇보다 쾌적성이 으뜸이기 때문이다. 쾌적성과 관련하여 주변에 혐오시설이 있는 지 여부도 잘 살펴보아야 한다. 여기에다 역세권이면 더욱 좋다. 주거지의 가치는 쾌적성 외에 편리성에도 크게 영향을 받는다.

그리고 학교나 학원 등 교육환경도 따져보아야 한다. 아파트가격이 학군의 좋고 나쁨에 좌우된다는 것은 누구나 다 아는 사실이다. 주변에 초등학교가 있고 학원 등이 고루 자리 잡고 있다면 기본적인 여건은 갖추고 있다고 볼 수 있다.

이 외에도 아파트의 브랜드나 단지의 크기 등을 잘 살펴야 한다. 아파트는 브랜드가치가 중요하기 때문에 아파트에 입찰할 때는 이런 점도 고려하여야 한다. 그리고 단지의 규모는 당연히 클수록 좋다. 단지의 규모가 크면 주변에 편의 시설이 잘 갖추어지기 때문에 생활하기에 편리해지고 또 거래도 자주 일어나기 때문에 환금성도 높다.

임차인 명도문제도 감안해야 한다

주택 경매에서 가장 어려운 부분 중에 하나가 바로 임차인에 대한 명도문제다. 대금 납부를 마치면 매수인은 법률적으로 주택의 소유권을 취득하게 된다. 그러나 법률적으로 주택의 소유권을 취득하였다 하더라도 전 소유자나 임차인 등이 집을 비워주지 않으면 온전히 내 집이 되었다고 할 수 없다.

아무리 좋은 주택을 낙찰 받았다 하더라도 그 주택을 넘겨받지 못한다면 무슨 소용이 있겠는가? 낙찰 받은 주택을 넘겨받는 일은 주택 경매의 마지막 절차이자 가장 힘든 고비이다. 이 문제를 어떻게 해결하느냐에 따라 경매 투자의 수익률이 달라진다. 당연한 말이지만 임차인은 가능한 적은 비용으로 가능한 빨리 내보내야 한다. 이사비용이 늘어나는 만큼 나의 투자수익이 줄어드는 것이며 또한 낙찰 받은 주택을 넘겨받지 못하고 있는 동안만큼 나에게는 손해가 발생하는 것이기 때문이다.

주택을 넘겨받을 때는‘인도명령’과 ‘명도소송’같은 법률적인 방법을 사용하는 것 보다는 당사자를 만나 합의를 하는 것이 바람직하다. 합의는 보통 이사비 명목으로 일정액의 금전을 지급함으로써 이루어지는데, 주의해야할 것은 합의를 통해 명도문제를 해결하려고 한다할지라도 만일의 경우를 대비해서 합의와 인도명령신청을 병행하는 것이 바람직하다는 것이다.

왜냐하면 만일 합의가 실패했을 경우에 그 때서야 법적인 절차를 진행하게 되면 그 만큼 시간과 비용이 더 많이 소요되기 때문이다. 부동산을 낙찰 받아서 잔금을 납부하면 곧바로 법원에 ‘인도명령 신청’을 해 두는 것이 좋다. 이 때 임차인에게는 인도명령은 형식상 해두는 절차이니까 마음 쓰지 말라고 잘 말해서 임차인의 심사가 뒤틀리는 일이 없도록 해야 한다.

입찰가격을 잘 정하라

경매에 있어서 초보와 고수와의 차이는 입찰가격에서 나타난다. 경매에서 2등은 별로 의미가 없다. 1등(최고금액기재)을 해야 그 물건을 차지하게 된다. 그런데 1등을 하더라도 2등과의 금액 차이가 적어야 한다. 즉, 2등이 써낸 입찰금액보다 약간 높은 금액으로 1등을 해야 한다. 2등보다 월등히 높은 가격으로 1등을 했다는 것은 그만큼 돈을 낭비했다는 말이다. 좀 더 많은 정보를 확보했더라면 훨씬 더 적은 돈으로 내 집 마련을 할 수 있었는데 아까운 돈을 날려버린 셈이다.

아슬아슬한 차이로 1등을 하기 위해서는 반드시 사전에 입찰물건의 시세를 정확히 파악해 두어야 한다. 부동산시세는 그 동네 중개업소를 통해서 알아볼 수 도 있는데, 가장 정확한 시세는 그 동네 주민들이 알고 있다. 부동산 시세를 알아볼 때는 가능한 한 여러 경로를 통해서  다양한 가격정보를 수집해야 하며, 그 중에서 동네 주민들에게 물어보는 것을 절대로 빠뜨려서는 안 된다.

자금계획을 잘 짜야한다

경매입찰은 보증금 10%만 있으면 가능하다. 그런데 문제는 낙찰 받은 다음이다. 나머지 대금을 납부할 자금이 부족하다면 낙찰 받을 부동산을 놓치게 되고 아울러 입찰보증금도 날리게 된다. 따라서 사전에 철저한 자금계획을 세워야 한다.

철저한 자금계획의 중요성은 서울 은평뉴타운지구 아파트 분양에서도 입증되었다. 2007년도 분양시장의 최고 인기물량 중 하나였던 은평뉴타운 1지구 분양에서 당첨된 후 계약을 포기한 가구가 279가구에 달했다. 은평뉴타운지구는 후분양제가 적용된 관계로 계약금부터 잔금까지 모든 분양대금을 치르는 기간이 불과 6개월 정도에 밖에 되지 않았다. 그래서 철저한 자금계획 없이 청약했던 실수요자들이 이 기간동안 자금 마련을 못해서 계약을 포기하는 사태가 벌어졌던 것이다.

세상사 ‘유비무환’이다. 경매도 마찬가지다. 자금을 확보해 두지 않고 경매에 뛰어드는 건 총알 없는 빈총을 들고 전쟁터에 나가는 것과 다를 것이 없다. 의욕만 앞서서 덤벼들었다가 뒷심이 딸려 이도저도 다 놓치는 상황이 되어서는 안 된다. 현재 시중은행에서는 잔금 납부를 위한 경매 대출을 실시하고 있다. 은행의 대출을 이용하면 부족한 자금문제를 해결할 수 있다. 그런데 은행에 따라 경매 대출에 대한 규정이 조금씩 다르기 때문에 미리 경매대출가능금액을 확인해 두어야 한다.

거짓 권리들을 파악하라

일반적으로 유찰이 많이 되는 경매물건의 경우에는 대항력 있는 임차인이 있거나, 유치권 등과 같이 등기부에 나타나지 않는 권리가 숨어 있는 경우가 많다. 유치권이란 부동산을 점유한 사람이 그 부동산으로 인한 채권을 전부 돌려받을 때까지 계속 부동산을 점유할 수 있는 권리를 말한다.

이 때 대항력 있는 임차권이나 유치권이 정당한 경우라면 낙찰자가 이들 권리를 인수해야 하지만, 만일 이 권리들이 정당한 권리가 아니라면 낙찰자는 이 들 권리를 부담할 의무가 없다. 거짓 임차권이나 거짓 유치권인 경우 낙찰자가 이들의 보증금이나 채권액을 떠 안아야할 의무가 없다는 말이다.

위험부담을 줄이고 안전한 투자를 하고 싶은 투자자의 입장에서는 경매 주택에 유치권자가 있다, 임차인이 있다 하면 일단 입찰을 피하게 된다. 물론 이들 권리는 당연히 경계하고 주의를 기울여야 한다. 반면, 혹시나 이들 권리가 허위로 이루어진 거짓 권리가 아닌지를 의심해 볼 필요도 있다.

경매 주택에는 가짜 임차인이나 가짜 유치권자가 흔히 있다. 통계적으로 볼 때 90% 정도의 유치권이 거짓이거나 부풀려진 것이라고 한다. 만일 이들 권리가 거짓 권리임을 밝혀내게 되면 그 만큼 적은 돈으로 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있게 된다.