최근 부동산시장 흐름과 관련해 문재인 정부의 고민이 깊어지는 것 같다. 필자의 짧은 소견이라도 도움이 될까 해서 다섯 가지를 제언한다.

1. 이명박-박근혜 정부의 투기 조장 정책을 되돌려라

지금의 부동산 규제 상태는 이명박-박근혜 9년 동안의 적폐가 쌓여온 상태다. 이명박 정부 때 20여 차례 이상의 부동산 부양책을 펼쳤고, 박근혜 정부에서는 도를 넘는 부동산 규제 완화책이 이어졌다. 특히 최경환 전 경제부총리 취임 초기인 2014년 하반기에 주택대출 규제, 분양시장 규제, 재건축 규제를 일사천리로 풀었고, 연말에 분양가상한제를 무력화하고 초과이익환수제 유예와 재건축 조합원 지위 양도 허용 등 재건축 사업성을 높이는 부동산 3법마저 통과시켰다.

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정부가 온 국민에게 돈을 빌려 분양시장과 재건축시장이라는 투기판에서 '돈 놓고 돈 먹는' 게임을 하도록 만들었다. 그 결과 2015, 2016년 2년 연속 사상 최대의 가계부채 폭증을 동반한 부동산시장 활황세를 낳았다. 분양시장과 재건축시장을 두 축으로 한 부동산 상승세가 주변 집값을 끌어올리게 한 것이다.

이처럼 지금의 부동산 규제 상태는 규제 완화 수준을 넘어 정부가 작심하고 부동산 투기판을 만들어놓은 상태라고 볼 수 있다. 그렇다면 문재인 정부가 할 일은 이명박-박근혜 정부의 과도한 부동산 규제 완화 상태를 되돌리는 것에서 시작해야 한다. 그 최소한은 최경환 전 부총리 시절 풀었던 주택대출 규제, 분양시장 규제, 재건축 규제를 2014년 8월 이전 수준으로 환원하는 것이다. 조세정책의 가장 큰 적폐인 감세정책을 그 이전 상태로 환원하듯 부동산 규제도 그래야 마땅하다.

2. 기득권 프레임에 말려들지 마라

이런 상황에서 기득권 언론들과 건설업계-부동산업계에 유착된 전문가들은 자칫 잘못하다 부동산 시장이 확 가라앉으니 과열지역에 대한 '핀셋규제'를 하라고 한다. 그럴 듯하게 들릴지 모른다. 하지만 그런 식의 국지적 대응이 매번 '풍선효과'(어떤 현상을 억제하자 다른 현상이 불거져 나오는 현상)를 낳았다. 그렇게 해서 이명박 정부에서 수도권 부동산 투기세력이 지방으로 몰려 지방 부동산 가격이 폭등했다. 지난해 발표한 '11.3대책'을 내놓을 때도 정부는 당시에 '핀셋규제'를 하라는 기득권 언론들과 그 궤를 같이하는 전문가들의 요구대로 전국 37개 지역만 지정해 분양시장 규제를 일부만 다시 묶었고, 재건축 규제는 손도 대지 않았다.

그 결과 열려있는 규제 빗장의 틈바구니로 투기 열기가 분출한 것이 최근 일부 지역의 집값 급등 현상이다. 이런 현상이 생기면 똑같은 언론과 전문가라라는 사람들이 이제는 규제를 하면 '풍선효과'가 생기니 규제를 하지 말라고 한다. '풍선효과'는 규제 빈틈을 모두 메우지 않아 투기에너지가 빈틈을 뚫고 나온 때문이지, 규제 빈틈만 제대로 메우면 생기지 않는다.

지금 기득권 언론들이 말하는 '핀셋규제'라는 것은 '찔끔규제'를 하라는 것이고, 부동산 투기 억제 효과를 최소화하라는 주문일 뿐이다. 가계부채가 폭증한 상태, 각종 부동산정책이 투기 조장 상태로 된 상태에서 이런 찔끔규제는 몇 달 후 또 다시 투기가 기승을 부리게 만든다. 따라서 투기 규제를 적어도 2014년 8월 이전 상태로 되돌려야 한다.

3. '노무현 트라우마'에 빠지지 마라

노무현 정부 때 집값이 마구잡이로 뛰면서 기득권 언론들의 거센 공격을 받았고, 한편으로는 결국 지지층이 돌아서는 계기 중 하나가 됐다. 어쩌면 문재인 정부는 이에 대한 트라우마가 있을 것이다. 아마 '이번에도 그렇게 되풀이되지 않을까' 걱정하는 것 같다.

그런데 그 때와 지금은 상황이 다르다. 그 때는 경제 흐름도 지금보다 좋았고, 집값 상승 압력이 강했다. 또한 이명박 전 대통령이 서울시장으로 있으면서 뉴타운정책을 발표해 서울 집값을 자극했고, 열린우리당이 한 술 더 떠 뉴타운특별법 제정을 주도하면서 청와대와 엇박자 행보를 보였다. 그 때문에 노무현 정부의 부동산정책 약발이 후반으로 갈수록 많이 약해졌다.

하지만, 지금은 그 때보다 훨씬 많은 주택대출이 동원되는데도 집값 상승률은 과거에 비할 바 아니다. 노무현 정부 때는 집값이 33.8%(국민은행 아파트 시세 전국 기준) 뛰었지만 가계부채가 202조 원 증가하는데 그쳤다. 반면 박근혜 정부 때는 집값이 9.8% 뛰었는데 가계부채는 430조 원이나 늘었다. 노무현 정부 때는 주택시장의 상승압력이 강했던 때라면 박근혜 정부 때는 하락압력이 강한 시대이고, 지금도 마찬가지다.

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박근혜 정부 때와 같은 무지막지한 투기조장책이 없다면 주택가격은 얼마든지 하향 안정화시킬 수 있다. 또한 노무현 정부 때 이명박 당시 서울시장이 어깃장을 놓았던 것과는 달리 박원순 서울시장과는 보조를 함께 할 수 있다. 그리고 노무현 정부 때도 집값이 뛴 게 투기억제 대책의 일관성이 없어서였지, 투기억제를 지속해서 그런 게 아니었다.

즉, 2013년 10.23 대책을 내놓았을 때는 집값이 꺾였다가 2004~2005년에 부동산 규제 완화를 지속했을 때 그 여파로 2005~2006년 부동산 폭등이 연출된 것이다. 폭등세가 완연해지자 2006년 하반기에 주택대출 규제를 도입하는 등 돈줄을 조이자 2007년 초부터 집값이 떨어지기 시작했다. 즉, 정부가 투기억제책과 적절한 대출 규제 등을 쓰면 노무현 정부 때도 부동산가격이 안정화됐다.

따라서 문재인 정부는 노무현 정부 시절의 트라우마를 극복하고 자신있게 움직이기 바란다. 흔들리지 말고 일관되게 움직이라. 물론 집값이 급락하게 해서는 안 되지만, 집값이 하향 안정화되도록 하는 기조는 확고하게 잡고 가야 한다.

4. 지방혁신도시사업 2기와 도심재생사업은 집값이 안정될 때까지 연기하라

지방 분권과 전국의 균형발전을 위해 노무현 정부 때 시작한 지방혁신도시사업의 내실화를 어느 정도 다질 필요가 있다. 하지만 기존 혁신도시사업이 당초 목표했던 혁신도시를 만들기는커녕 그것을 빌미로 한 배후 아파트 건설사업으로 변질돼 투기심리를 자극했던 과거를 되새길 필요가 있다. 그것이 노무현 정부와 이명박 정부 시절 지방 집값을 뛰게 했던 주요 원인 중 하나였다.

그와 같은 기억들 때문에 원주를 비롯해 혁신도시 지역 주변의 집값이 최근 가파르게 뛰고 있다. 도심재생사업 역시 사업성이 없어서 뉴타운과 재개발 사업이 중단되거나 무산된 지역의 노후된 주거환경을 개선해야 한다는 측면에서 일정한 필요성이 있다. 하지만, 매년 10조 원씩 들여서 도심재생사업을 하면 반드시 대상지역의 집값을 끌어올리는 부작용을 낳게 마련이다. 이를 모를 리 없는 투기세력들이 이를 집값 상승의 재료라며 선동하고 다니고 있다.

더구나 도심재생사업은 서울시에서 진행한 몇 개 사업조차 완료되지 않은 상태다. 충분히 안정적인 모델케이스를 만들고, 투기억제책을 마련한 뒤 점진적으로 시행해도 늦지 않다. 부동산시장이 안정되지 않은 상태에서 자칫 지방혁신도시 2기와 도심재생사업을 추진하다가는 집값 상승을 부채질할 수 있다. 따라서 적절한 투기억제책을 통해 집값이 충분히 안정될 때까지는 해당 사업들은 연기하기 바란다.

5. 덤터기 쓸 우려와 단절하라, 그리고 국민들을 믿어라

문재인 정부는 집값이 떨어질 경우 기득권 언론들이 "문재인 정부의 정책 실패로 집값이 떨어졌다"는 식으로 몰아갈 것을 걱정하는 것 같다. 즉 문제는 박근혜 정부가 저질렀는데, 자신들이 덤터기를 쓸까봐 우려하는 것 같다. 정권은 바뀌었지만, 여전히 기울어진 언론지형에서 충분히 우려할 수 있는 사안이다.

하지만 그런 우려 때문에 필요한 정책을 제때 제대로 시행하지 못해서는 안 된다. 문재인 대통령은 선거과정에서 이미 충분히 민심의 눈치를 살펴 당장 부동산시장에 영향을 미칠 정책들은 공약으로 내놓지 않았다. 임기 초에도 다른 일들이 많았고 충분히 정책 진용이 갖춰지지 않은 탓도 있지만, 결국 문재인 정부는 부동산시장에 대한 명확한 스탠스를 밝히지 않았다. 그것이 지금 투기세력이 준동하게 한 빌미가 되기도 했다.

더 이상은 미루지 말기 바란다. 덤터기 쓸 게 걱정이라면, 이재명 성남시장이 취임 직후 '모라토리움'을 선언한 것에서 힌트를 얻을 필요가 있다. 사실 이재명 시장이 정치적으로 엄살을 떤 측면도 있지만, 그렇게 해서 당시 성남시 부채 문제를 전임 시장의 과오로 확실히 각인시키고 선을 그었다.

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문재인 정부도 지금 부동산시장의 과도한 거품과 가계부채가 박근혜 정부에서 만들어진 것임을 국민들에게 확고히 인식시킬 필요가 있다. 가능하면 방송사들이 직접 중개하는 국민과의 토론과 같은 소통채널을 만들어서 설명하면 좋겠다. 이미 문 대통령이 어제 국회 시정연설에서 일부 사용했던 방식이다. 국민을 향해 현 상황을 진솔하게 설명하고 현 정부가 처한 어려움과 딜레마에 대한 이해를 구하는 게 좋겠다.

김대중 전 대통령도 외환위기 초기에 그런 식으로 국민들과 소통하며 어려운 상황을 헤쳐갔다. 지금은 정부 초기이고 국민들 대다수가 문재인 정부를 선의로 대하고 있는 만큼 진심을 담아 말하면 통할 거라고 믿는다. 특히 연도별 가계부채 증가액 그래프만 보여줘도 대부분 국민들이 "박근혜 정부가 정말 말도 안되는 정책을 펼쳤구나'라고 이해할 거라고 본다.

그리고 바라건대, 이런 이야기를 덧붙이면 좋겠다. 집값이 오르면 집 산 사람들은 좋지만, 무주택 서민들은 어려워진다. 그렇다고 집값이 급락해서는 안 된다. 집값 급락은 최대한 이 정부가 막겠다. 하지만, 집값이 너무 높으면 국민들이 힘들어지고, 경제에 큰 부담이 된다. 그리고 이명박-박근혜 정부에서 너무 많은 가계부채를 쌓아올렸는데, 향후 혹시라도 금리가 올라가게 되면 많은 가계들이 곤경에 처하게 된다. 이 문제가 너무 커지기 전에 지금부터라도 단계적으로 해소해야 한다.

이 나라의 미래를 위해서라도 집값이 지나치게 올라 있는 이런 상황은 피해야 한다. 이런 식의 메시지를 던져야 한다고 본다. 이것은 물론 나의 바람이기도 하다.