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6.17, 7.10 부동산대책 이후 서울 아파트 가격 폭등은 일단 멈췄다. 하지만 아파트 가격은 상승세는 계속되고 있다. 부동산정보업체 부동산114가 지난 12일 공개한 자료에 따르면 지난 7월 말 서울 아파트 평균 매매 가격은 10억을 넘어섰고, 강남구는 20억 원을 넘어섰다고 한다. 

지난 1월 문재인 대통령은 신년 기자회견에서 '집값은 제자리로 돌아가야 한다'고 했고 김현미 국토교통부 장관도 지난 1월 언론 인터뷰에서 '짧은 기간에 과도하게 상승한 지역의 경우 상당 수준 하락할 필요가 있다'고 했다. 정부의 바람처럼 집값은 하락할까?

집값이 떨어지기 위해서는 세 가지 조건이 필요하다. 시세차익을 얻기 위한 다주택자 부동산투기는 더 이상 일어나지 않아야 하며, 다주택자들이 양도세·종부세 중과가 부담스러워 가지고 있는 다주택을 매물로 내놓아야 하며, 대다수 사람들이 이제 집값이 오르지 않을 것이라 생각하며 주택매수심리가 꺾여야 한다. 집값이 떨어지기 위한 세 가지 조건은 충족되고 있을까?

음지로 파고드는 다주택자 부동산투기

우선 다주택자들의 부동산투기가 멈췄는지 살펴보자. 통계로는 멈추었을지 모르지만 실제로는 그렇지 않다. 다만 방식이 더욱 음험해지고 있을 뿐이다.

수원시 권선구에 있는 500여 세대 규모 아파트 거래내역을 전수조사한 <민중의 소리> 기사에 따르면 여전히 다주택자들은 주택을 사들이고 있다. 20세 이상 자녀를 세대분리시켜 저가의 주택을 매입하는 방식을 쓰고 있다.  통계로는 다주택자로 잡히지 않는 방식이다. 

자녀 명의로 하는 부동산투기를 막기 위해 자금조달계획서를 내야 하는 대상을 조정대상지역 3억 이상 주택을 넘어 전국으로 확장하고, 3억 이하 주택에 대해서도 의무화할 수 있다. 하지만 그 많은 행정수요를 감당하기 쉽지 않다. 전국 모든 주택을 대상으로 삼는다고 하더라도 부모가 돈을 빌려준 후 차용증을 쓰고 4.6% 이자를 준다면 자금조달계획서에도 문제가 없다.

다주택자 부동산투기는 합법적인 방식으로, 통계에 잡히지 않는 방식으로 여전히 이루어지고 있다.

관망하는 다주택자들
    
시세차익을 노리고 주택을 여러 채 사들였던 다주택자들은 종부세·양도세가 부담스러워 주택을 매물로 내어놓고 있을까? 6.17 대책에서 법인에 대한 양도세·종부세 중과를 발표하자 법인이 매수한 주택은 시장에 매물로 나오고 있다. 문제는 법인이 소유한 물량이 시장을 안정화시킬 정도로 많지 않다는 점이다.

한국감정원 아파트 매매 거래 현황을 살펴보면 2020년 1월부터 6월까지 서울의 아파트 전체 거래량 4만8298호 중 개인 소유 아파트를 법인이 매입한 물량은 900호가 채 되지 않는다. 지방에는 서울보다 법인 매수 물량이 더 많이 있긴 하지만 지금 사람들의 관심을 끄는 아파트는 강남4구, 마용성, 노도강 등 서울에 집중되어 있다. 서울 지역은 2019년부터 법인이 매입한 아파트 물량을 다 합쳐도 2200호 남짓이다. 

개인 다주택자들이 주택을 내놓지 않으면 집값을 떨어뜨릴 정도로 공급이 많이 나오기 어렵다. 아직 7.10 대책 이후를 반영한 7월 통계가 없어 정확히 알 수는 없지만 지금까지는 개인 다주택자들은 시장 상황을 관망하고 있다는 보도가 많다. 

7.10 대책에서 다주택자 개인에게도 종부세-양도세 중과 정책을 내놓긴 했지만 이 정책에 따른 종부세 납부 시점은 내년 12월이다. 종부세 과세 기준일인 2021년 6월 1일 전에만 팔면 종부세 중과는 피할 수 있다. 양도세 중과도 마찬가지다. 때문에 다주택자들은 관망하고 있다. 

현재 정부여당은 다주택자를 투기꾼으로 보고 세제·금융 정책을 총동원하여 압박하고 있지만 야당인 미래통합당은 입장이 다르다는 것을 다주택자들은 알고 있다. 만약 2022년 5월 대선에서 미래통합당으로 정권이 바뀐다면 현 정권의 다주택자 규제 정책기조는 바뀔 것이라고 보는 것이다. 참여정부가 야심차게 만들었던 종합부동산세를 이명박 정부에서 종이호랑이로 만들었던 것처럼.

차기 정권 향방에 대한 풍향계는 내년 4월 서울시장, 부산시장 재보궐선거이다. 만약 내년 4월 서울시장을 미래통합당이 가져간다면 차기대선도 미래통합당이 가져갈 가능성이 크다. 아직 시간이 남아있기에 개인 다주택자들은 시장을 관망하고 있지만 내년 4월 재보궐 결과를 보고 매도할지, 유지할지를 결정할 것이다. 여당이 서울시장 선거를 이긴다면 다주택자들의 매물을 쏟아낼 것이고, 야당이 이긴다면 시장에 영향을 줄 정도로 매물이 나오지 않을 가능성이 크다.

실제 유명 부동산 유튜버들의 방송에서는 대선 이후 부동산정책은 어떻게 될 것인지에 대한 문의가 많다고 한다. 수익 극대화를 생각하는 다주택자라면 내년 4월 서울시장 선거를 지켜본 후 매물을 던질지 가지고 있을지 결정할 것이다.

여전히 집값은 오를 것이라 생각하는 사람들
  

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 집값이 실제 하락하기 위해서는 사람들이 앞으로 집값이 떨어질 것이라는 기대를 갖게 해야 한다. 그래야 집을 팔 사람들은 더 하락하기 전에 매각하기 위해 서두르고 집을 사려는 사람은 가격 하락을 기다리면 매매를 늦춘다. 공급은 늘고 수요가 줄면 집값은 하락국면으로 들어선다.

하지만 지난 15일 MBC 여론조사에 따르면 현 정부 임기 내 집값 전망을 묻는 질문에 '계속 오를 것 같다'가 56.6%로 '안정될 것 같다' 27%보다 두 배 이상 높았다. 

지난 3년간 부동산 가격이 폭등하는 걸 본 사람들은 집값이 하락할 것이라고 생각하기 쉽지 않다. 참여정부 시절에도 부동산 가격은 끊임없이 오를 것이라는 기대가 지배했다. 그 기대를 꺾은 것은 정부 정책이 아니라 경제위기라는 외부충격이었다.  지금도 사람들은 집값이 떨어질 것이라 생각지 않는다.     

정부의 발언은 강경한데 정책은 왜 자꾸 실패하고, 사람들은 집값이 떨어질 것이라 생각하지 않을까? 정부의 정책에서 구멍이 너무 크기 때문이다. 집값이 떨어질 것이라는 신호를 주는 건 '다주택을 엄벌하고, 1주택은 보호하고 권장한다'는 정책으로는 불가능하다. 앞서 보았듯이 '다주택 투기꾼, 1주택 실수요'라는 관점의 정책은 다주택자들의 부동산투기를 더욱 음성적으로 만들 뿐이다.

정책 실패의 원흉

더 이상 집으로 시세차익, 토지불로소득을 얻는 시절은 끝났다는 사인을 보내야 하는데 '다주택 투기꾼, 1주택 실수요'라는 관점으로 접근하여 중저가·1주택자의 시세차익은 보호해주겠다는 사인을 보내니 집값 상승의 불씨가 여전히 남아있는 것이다.

다주택자가 진입하기 불가능한 아파트 청약시장은 최근 서울 아파트 가격 폭등 및 분양가상한제 덕분에 '로또청약'으로 불리며 역대급 경쟁이 일어나고 있다. 지난 14일 은평구 수색·증산뉴타운 3개 단지 일반분양 745가구 모집에 6만명이 넘는 사람들이 신청해 82.5:1 경쟁률을 기록했다. 분양가가 주변 시세 대비 50% 수준으로 5억 원 이상의 시세차익이 발생하는데 신청을 하지 않는 사람이 오히려 바보가 아닌가?

이렇게 '로또청약'이 화제가 되면 사람들은 늦기 전에 집을 사야겠다는 '야성적 충동'에 사로잡힌다. 실제 규제의 사각지대인 중저가 다세대·연립주택으로 불씨가 옮겨붙는 조짐이 보인다. 서울 부동산정보광장에 따르면 지난 7월 다세대·연립 주택 거래량이 7000건을 넘어서며 2008년 4월 이후 12년 만에 최고치를 기록했다고 한다. 옮겨붙은 불씨가 가을 이사철을 맞아 산불로 번진다면 정부여당은 돌이킬 수 없는 치명타를 입게 될 것이다.

'다주택 투기꾼, 1주택 실수요'라는 안경을 벗고, '지대추구 근절'이라는 안경을 바꿔 쓰지 않으면 부동산 가격 폭등의 불씨는 여전히 남아있을 것이다. 불씨가 산불로 번지지 않는 조건을 만드는 것도 중요하지만 불씨를 없애는 데 집중해야 한다. 그래야 풍선효과를 막고, 부동산 투기심리를 근절할 수 있다.