▲용인시 기흥구의 한 부동산 중개사무소 인근에 월세를 알리는 안내문이 붙어 있다. ⓒ 용인시민신문
A는 임대인 B로부터 경기 용인시 소재 아파트를 임차하였고 곧 임대기간 만료가 다가와 임대인 B에게 계약갱신 요구를 하였는데, B는 "제가 실거주할 것이라서 계약갱신을 해줄 수 없습니다"라고 거절하였습니다.
A는 예상하지 못한 거절에 당황했으나 임대인 B가 실거주 사유를 내세우며 계약갱신 요구를 거절하였기에 별다른 방도가 없었고, A는 급하게 이사할 곳을 알아보게 됐습니다.
그렇게 A는 다른 곳으로 이사하여 살던 중, 우연히 임대인 B가 아파트에 실거주를 하지 아니하고 다른 임차인이 거주하고 있음을 알게 됐습니다. 이에 A는 임대인 B가 거짓말을 했다는 사실에 매우 화가 났고, 이에 따른 손해를 배상받고 싶다고 생각하였습니다. 가능할까요?
먼저 우리나라 주택임대차보호법 제6조의 3은 "임차인의 계약갱신 요구에 대하여 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다"라고 규정하고 있습니다.
다만 몇 가지 사유를 제시하며 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 경우를 규정하고 있는데, 이 중 '임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'에는 계약 갱신을 거절할 수가 있습니다.
따라서 임대인이 주택에 실거주하려고 하는 경우에는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
또한 동법 제6조의 3 제5항은 "임대인이 계약갱신 요구를 거절하였음에도 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다"라고 하여 임대인이 정당한 사유 없이 실거주하지 아니하는 경우에는 임차인에게 손해를 배상하여야 한다고 규정하였습니다.
최근 판례도 임대인이 임차인에게 실거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절하였음에도 실거주를 하지 않고, 제3자에게 주택을 매도한 사건에서 임대인의 임차인에 대한 손해배상 책임을 인정하였습니다.
다시 A의 사례로 돌아와 보겠습니다. A는 임대인 B가 실거주를 하지 아니하고 다른 사람에게 다시 임대한 것에 대하여 손해배상을 받을 수 있을까요?
앞서 보았듯이 임대인이 임차인에게 실거주 사유로 계약갱신 요구를 거부할 수는 있겠으나, 정당한 사유 없이 실거주하지 아니하고 제3자에게 재임대한다면 손해배상 책임을 피할수 없을 것입니다. 그러므로 B가 정당한 사유 없이 제3자에게 재임대한 것은 임차인 A에 대한 위법행위가 될 것이며, 손해배상 책임이 있습니다.
결론적으로 주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신 요구권을 명문화하여 임대인이 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없게 규정함으로써 임차인을 강하게 보호하고 있습니다.
따라서 만약 독자분들이 임대인으로부터 부당하게 계약갱신을 거절당한 사실이 있다면 즉시 법률전문가와 상담을 통하여 적절한 조치를 취하는 것이 손해를 배상받을 수 있는 현명한 선택일 것입니다.
덧붙이는 글 | 이 기사는 용인시민신문에도 실렸습니다. 글쓴이는 법무법인 동천 변호사 입니다.