전세 사기와 깡통전세 피해가 여전합니다. 특별법 실효성에 의문이 제기되고 있는 가운데, 이번에는 대규모 월세 사기 사건이 발생했습니다. 전국 주거형 오피스텔을 상대로 임대사업을 해온 업체가 임대인과 임차인의 보증금 등을 제때 지급하지 않고 있습니다. 피해 규모만 수천억 원에 달할 것이라는 전망도 나옵니다. <오마이뉴스>는 이번 사태를 4회에 걸쳐 집중 조명합니다.[편집자말]

한 마디로, 돈도, 가해자도, 오리무중이다. 거액의 월세 보증금 등을 가로챘다는 의혹이 제기되고 있는 주택임대관리업체 (주)더굿하우스 대표의 종적은 여전히 묘연하다. 현재까지 알려진 피해 규모만 100억 원대에 이른다. 더굿하우스 홈페이지에 따르면 이 업체가 관리하는 오피스텔은 전국에 총 39개, 세대수는 1만 1208세대에 이른다. 피해 규모가 수천억 원대에 이를 것으로 우려되는 이유다. 피해자 규모 또한 더 늘어날 가능성이 크다.

최근 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 전세사기 특별법상 인정한 피해자 숫자는 모두 3508명으로 알려져 있다. 법적으로나 행정적으로나 사회적 안전망이 허술했던 결과다. 일각에서 전세사기 사건을 사회적 재난으로 평가하는 것도 그래서다. 이와 같은 전세사기 사건에 비췄을 때 최근 발생한 더굿하우스 사태 역시 사회적 재난으로 악화할 여지가 높은 상황이다. 

사회적 재난에는 반드시 전조가 있기 마련이다. 더굿하우스 사태 역시 그랬다. 첫 번째 전조는 '허상'이었다. 

조·중·동이 입을 모아 칭찬한 '더굿하우스'
   

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"국토교통부가 발간한 2020년 주택업무편람에 따르면 2019년 6월 기준 주택임대관리업에 정식으로 등록돼 있는 업체는 전국 총 341개로 그중 부동산 임대관리서비스 부문 4관왕을 달성한 업체는 (주)더굿하우스가 유일하다." (2020년 11월 9일 자 중앙일보)

앞서 같은 해 10월 14일 자 <동아일보>에 실린 보도와 토씨 하나 다르지 않은 기사였다. <동아일보>의 경우는 2022년 9월 29일 자 보도에서도 "임대인과 임차인을 연결하는 부동산 플랫폼 기업 (주)더굿하우스는 2020년, 2021년에 이어 3년 연속 '2022 한국의 소비자 대상' 부동산 임대관리 부문 대상을 차지했다"며 "특히 '보증금 보험 가입'으로 임대인, 임차인 모든 고객의 재화에 안정성을 확보하는 것은 업계 최고라는 평가"라고 극찬하기도 했다. 

<조선일보>의 보도도 <동아일보> 못지않았다. <조선일보>는 2021년 6월 24일 보도를 통해 "(주)더굿하우스는 임대인과 임차인이 서로 '윈윈'할 수 있는 임대관리시스템으로 각광받고 있다"고 전했으며, 두 달 후에는 (주)더굿하우스 이○○ 대표의 인터뷰도 내보냈는데 "더굿하우스 임대관리사업부는 부동산 노하우를 갖춘 전문 인력이 포진하고 있다"면서 "더굿하우스의 슬로건은 '믿음, 그 이상의 가치'"라고 소개했다. 이처럼 더굿하우스의 홍보성 기사는 피해자 가족의 표현대로 '엄청났다'. 

다음은 (주)더굿하우스 홈페이지에 나온 수상 실적이다. 

2019년 10월, <한국경제> 주관 '한국브랜드 선호도 1위'.
2019년 11월, <디지털타임즈> 주관 '국내 브랜드 파워 1위'. 
2020년 01월, <조선비즈> 주최 '한국의 가장 사랑받은 브랜드 대상'.
2020년 07월, <동아일보> 주최 '2020 한국의 소비자대상'.
2021년 06월, <조선일보> 주최 '국가브랜드 대상'.
2021년 07월, <동아일보> 주최 '2021 한국의 소비자대상'.
2022년 09월, <동아일보> 주최 '2022 한국의 소비자대상'.

업체 등록 5개월 만에 브랜드 1위 상 준 언론사
 

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하지만 이와 같은 수상 실적은 (주)더굿하우스의 실상과는 다소 거리가 있었던 것으로 보인다. 이 업체의 재무제표를 보면 2019년 12월 31일 기준 당기순손실액은 10억 원을 넘었으며, 이에 따라 자본총계는 마이너스 상태로 완전 자본잠식 상태였다. 적어도 2020년까지는 부동산임대관리부문에서 '브랜드 파워 1위'라거나 '가장 사랑을 받았다'는 식으로 언론사 이름을 걸고 상까지 주기에는 매우 위험한 회사였던 것이다.

'한국의 소비자대상'류의 평가 역시 위험하긴 마찬가지였다. (주)더굿하우스의 2019년 매출액은 3억 7500만 원에 불과했는데, 주택임대관리업 관계자는 <오마이뉴스>와의 통화에서 이렇게 말했다.

"1년 매출이 3억 7500만 원이면 한 달 매출액이 3000만 원 정도라는 얘기잖아요. 이것저것 경비 빼고 인건비 생각하면 직원이 몇 명이나 된다는 얘기겠습니까. 보통 업계에서 매출액이 10억 원은 넘어야 일반적인 규모라고 할 수 있어요."

여러 매체의 (주)더굿하우스에 대한 '극찬'이 허상에 가깝다는 것은 이 회사의 등기부등본이 또한 뒷받침한다. (주)더굿하우스의 회사성립연월일은 2018년 5월이었지만 이 업체는 실제 1년가량은 주택임대관리업체로는 무등록 상태였다. 인천광역시 관계자는 (주)더굿하우스가 주택임대관리업체로 등록한 시점을 2019년 5월이라고 밝혔다. 

즉, (주)더굿하우스는 주택임대관리업체 등록 5개월 만에 '한국브랜드 선호도 1위(한국경제)'가 됐고, 또 1년도 되지 않아 '국내 브랜드 파워 1위(디지털타임즈)', '한국의 가장 사랑 받은 브랜드(조선비즈)'가 된 셈이다. 더굿하우스 사태 피해자 가족은 <오마이뉴스>에 이렇게 말했다.

"(더굿하우스가) 엄청나게 홍보가 좋았어요. 조선일보에서 상까지 받았어요. 그러니 누가 안 해요."

허술한 사회 안전망... 사회적 재난으로 악화
 

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두 번째 전조는 '허술(치밀하지 못하고 엉성하여 빈틈이 있음)한 안전망'에 있었다. 전세 사기 사건의 경우와 마찬가지로 법적으로 엉성했고 행정적으로도 빈틈이 많았다. 

주택임대관리업체는 그 근간을 2015년 8월 11일 공포된 '민간임대주택에 관한 특별법(약칭, 민간임대주택법)'에 두고 있다. 법에 따르면 주택임대관리업체는 크게 자기관리형과 위탁관리형으로 나뉜다. 임차인 관리 및 시설물 유지관리업무를 대행하는 형태가 위탁관리형이다. 자기관리형의 경우는 임대인과 임차인 사이에서 임대료의 일정비율을 수수료로 받고 임대료를 징수하는 업무 등을 대행한다. 한마디로 자기관리형은 돈이 오가는 형태다. 그만큼 보다 철저한 심사가 필요한 것이다. 

그런데 신고제다. 한 지자체 관계자는 "허가제가 아니고 신고제"라면서 "업체가 등록 조건에 맞으면 등록증을 발급하는 형태다. 사업자등록증과 똑같다고 보면 된다"고 설명했다. 민간임대주택법이 요구하는 조건은 자본금 1억 원 이상, 주택관리사 등의 전문인력 보유 그리고 사무실뿐이다. 자기관리형이나 위탁관리형이나 법적 요구 조건에 차이가 없다. 이번 사태에서 나타났듯 보증금이 사라질 가능성이 있는 형태가 자기관리형임에도, 그 위험성을 최소화할 수 있는 진입 장벽 자체가 허술했던 셈이다.

(주)더굿하우스와 같은 '먹튀'를 사전에 감지할 수 있는 입법적·행정적 시스템 역시 마찬가지다. 민간임대주택법 12조는 분기마다 자본금, 전문인력, 관리호수 등을 지자체에 신고하도록 돼 있다. 신고 의무 사항 자체가 현황 파악 수준이라 지자체로서는 사전에 업체 파산 등의 위험성을 감지하기에 한계가 있을 수밖에 없다. 또 신고 하지 않더라도 현행법상 행정적 조치는 과태료 부과뿐이어서 보증금 등을 편취하려는 목적의 악의적 미신고에 제때 대응할 수 없다는 한계가 뚜렷하다.

다만 법 제14조는 "자기관리형 주택임대관리업을 하는 업자는 임대인 및 임차인 권리 보호를 위해 보증상품에 가입하여야 한다"고 규정하고 있다. 문제는 이 조항이 업체에 요구되는 의무사항이긴 하지만, 정작 업체가 해당 의무를 준수하고 있는지 관리·감독할 책임에 대해서는 법에 명시돼 있지 않다는 점이다. 

세입자들 '마지노선'... 보증상품 관리 현황 파악조차 안 한 국토교통부
 

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"정상적인 경우는 관리호수별로 보증보험 증권에 대해 체크를 해야 합니다. 그런데 거의 매년 이런 사건이 한 건씩 나오고 있거든요? 전국 234개 지자체가 다 그렇게 체크하고 있지 못하다는 거죠. 최소한 보증보험이 있는지, 해당 보증보험이 유효한지 등을 당국에서 잘 관리할 필요가 있다는 겁니다." (주택임대관리업 관계자)

하지만 관리 책임자인 국토교통부는 <오마이뉴스> 취재 결과 민간임대주택법 14조와 관련된 주택임대관리업자의 보증상품 가입 상황 등에 대해서는 별도의 현황조차 파악하지 않고 있는 것으로 나타났다. '자본금, 전문인력, 관리호수' 등 지자체에서 파악한 현황을 종합해 전체적인 시장 추이 정도를 파악하고 있는 수준이다. 

법적으로나 행정적으로나 허술했던 안전망을 악용한 전세사기 사건 경우처럼 이번 사태 역시 사회적 재난으로 봐야하는 것도 그래서다. 올해 ¼ 분기 기준 현재 국토교통부에 등록된 주택임대관리업체는 472개에 이른다. 그 중 단 1개 업체에 대한 관리만 허술해도 그로 인한 피해가 얼마나 커질 수 있는지 보여주는 사건이 이번 더굿하우스 사태다. 한 피해자 가족은 이렇게 물었다.

"보증보험이 해지됐는지 아무도 몰랐어요. 해지 과정에서 임차인 동의 과정이 있었다면 (업체가) 이런 짓을 하지 못하거나 피해자가 계속 생기지 않았을 거잖아요. 정부가 주택임대관리업체 관리를 철저히 해줬으면 좋겠는데, 과연 제대로 하고 있는 걸까요."

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