우리 경제의 뇌관으로 꼽히는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 문제를 해결하기 위해선 사업주체인 시행사의 투입 자본을 늘리고, 건설회사 등 제3자 보증을 폐지해야 한다는 제언이 나왔다.
20일 국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)은 '갈라파고스적 부동산 PF, 근본적 구조 개선 필요' 보고서를 발간하고, 이 같은 내용을 공개했다.
해당 연구를 이끈 황순주 KDI 연구위원은 "최근 부동산 PF 문제가 우리 경제의 중대한 위험 요인으로 작용하고 있다"며 "2019년 100조 원 미만이었던 PF 익스포저(대출+보증)는 4년 만에 160조 원 수준으로 급증했다"고 밝혔다. 그러면서 "부동산 PF 문제는 기존에 없던 새로운 문제가 아니라, 지난 십수 년간 고질적으로 반복된 문제"라고 했다.
이어 "사업주체가 3% 수준의 극히 적은 자본을 투입하고, 나머지 97%는 건설사 등 제3자 보증에 의존해 빚을 내는 구조가 문제의 핵심 원인"이라며 "주요 선진국 어디에서도 이러한 구조는 존재하지 않는다"고 지적했다.
근본적인 개선을 위해선 시행사의 자기자본비율을 주요 선진국 수준으로 높이고, 건설사 등 제3자의 보증은 폐지해야 한다고 강조했다.
최소 자기자본비율 요구하거나, 금융사에 PF 대손충당금 더 쌓게 해야
황 연구위원은 "자기자본비율을 높이기 위해선 자본 확충을 요구하는 제도를 도입해야 한다"며 "우리나라 시행사의 자기자본비율이 주요국 대비 낮은 근본 원인은 구조상 자본 투입이 적어도 사업 추진이 가능하기 때문인데, 이러한 구조를 깨야 자본 확충이 가능하다"고 했다.
그러면서 ▲ 시행사가 PF 대출을 받을 때 일정 수준의 최소 자기자본비율을 요구하는 '직접 규제' ▲ 자기자본비율이 낮을수록 금융회사가 PF 대출을 공급할 때 더 많은 대손충당금을 쌓도록 하는 '간접 규제' 등을 제안했다.
황 연구위원은 "예를 들어, 미국은 사업주체가 총사업가치(총사업비+개발이익) 대비 최소 15%의 자기자본을 투입하지 않으면 해당 사업 대출을 ʻ고위험 상업용 부동산' 대출로 분류한다"며 "또 은행이 일반 기업대출에 비해 대손충당금(또는 은행자본)을 1.5배 더 쌓도록 규제하고 있다"고 설명했다.
제3자의 보증을 제한하는 규제도 필수적이라고 했다. 그는 "이러한 규제 없이 자본 확충을 지원하는 정책만 도입한다면 결국 자본 확충이 이뤄지기 어렵다"며 "규제가 없을 경우 여러 지원책에도 불구하고 시행사는 막대한 개발이익을 독점하기 위해 지분 투자자를 유치하지 않을 것이기 때문"이라고 했다.
자기자본비율을 일시에 높일 경우 발생할 부작용을 줄이기 위한 단기적 과제로는 ▲ 세제 시원 ▲ 리츠 활성화 ▲ 금산분리의 제한적 완화 등을 제시했다.
"모든 개발사업 재무 정보, 상시 수집해 정기적 공시해야"
황 연구위원은 "미국은 시행사가 주택개발사업을 통해 저소득층을 위한 주택 공급을 늘리면 세금 감면 혜택을 제공하는 제도를 운영하고 있다"며 "시행사는 지분 투자자에게 택스 크레딧을 나눠줌으로써 지분 투자자 유치를 보다 쉽게 하고 있다"고 밝혔다.
또 "간접부동산투자회사인 리츠(REITs)는 개발이익을 사회화하고, 이미 자기자본비율 규제를 받고 있다"며 "리츠의 지분 투자를 활성화하거나 리츠를 직접적 시행주체로 육성하는 것이 바람직하다"고 했다.
금산분리의 제한적 완화와 관련해선 "일본은 지역사회의 요청이 있는 경우에만, 분양이 아닌 임대에 초점을 두고 은행의 개발사업 참여를 허용했다"며 "또한 미국은 은행의 일종인 연방저축기관이 자회사를 통해 부동산 개발사업을 영위하는 것을 허용하고 있다"고 설명했다.
부동산 PF 종합 데이터베이스 구축도 제안했다. 황 연구위원은 "좋은 정책을 마련하려면 문제를 발견하는 '눈'과 문제를 해결할 수 있는 '수단'이 모두 있어야 한다"며 "그런데 현재로서는 '눈'이 없어 무엇이 어떻게 돌아가고 있는지 현황 파악조차 어려운 실정"이라고 지적했다.
그는 "앞으로 모든 개발사업을 대상으로 사업장별·회사별 재무·사업 정보, 그리고 사업 완료 후 성공 여부와 수익성에 대한 정보를 상시 수집해 정기적으로 공시해야 할 것"이라고 했다.