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앞으로 골조에 문제가 있어 재건축 판정을 받은 아파트의 리모델링은 금지된다. 이와 함께 무제한적으로 허용해 왔던 아파트 등 공동주택에 대한 리모델링 증축도 전용면적의 20% 이내 또는 세대별 최대 25㎡(7.56평)만 허용하는 등 엄격히 제한된다.

건설교통부는 23일 이러한 내용을 뼈대로 한 주택법, 주택법 시행 및 시행규칙개정안을 24일자로 입법예고 한다고 밝혔다.

한창섭 건교부 주거환경과장은 이날 브리핑에서 "안전진단 결과 구조체의 잔존 수명이 남아있지 않아 재건축이 불가피하다고 판정을 받은 공동주택을 리모델링 하는 경우 붕괴의 위험이 크고 구조체 보강시 보강비용이 과다소요 되는 등의 문제가 있기 때문에 증축을 수반하는 리모델링은 금지된다"고 밝혔다.

이에 따라 구조체 문제로 재건축 판정을 받은 재건축조합은 리모델링을 통한 아파트 전용면적 확대를 추진할 수 없게 될 것으로 보인다. 이로 인해 일부 재건축 조합이 반발할 가능성도 배제할 수 없다는 지적과 관련, 한 과장은 "지금 시기에 입법조치를 하지 않으면 붕괴 등 나중에 문제가 있다"며 단호한 입장을 나타냈다.

또한 무제한 허용해 왔던 공동주택의 리모델링 증축범위도 엄격히 제한하기로 했다고 밝혔다. 현행 법률은 일반 건축물의 경우 연면적의 10% 범위 안에서, 공동주택은 무제한적으로 증축을 할 수 있도록 하고 있다.

이로 인해 공동주택의 무부별한 리모델링 경향이 나타났고 결과적으로 앞 뒤 발코니 공간이 툭 튀어나온 터널 형태의 평면구성이 이뤄지는 등 주거환경 악화를 초래해왔다. 한 과장은 이러한 부작용을 최소화하기 위해 "증축 범위를 각 세대 연면적의 20%로 제한하되, 각 세대 별로 25㎡(7.56평)를 초과할 수 없도록 했다"고 말했다. 다만 계단실이나 지하주차장 면적, 발코니 등 서비스 면적 등은 제한 범위 대상에서 제외했다.

전용면적 25.7평 국민주택규모, 최대 40평까지 늘릴 수 있어

예를 들면, 국민주택규모인 25.7평 아파트의 경우 전용면적의 20%인 5평 가량을 리모델링을 통해 증축할 수 있게된다. 따라서 전용면적으로만 따지면 30.7평으로 넓힐 수 있고, 여기에 발코니 면적을 앞뒤로 모두 늘리면(대략 12평 내외) 전체 주거활용가능 면적은 최대 40평 내외까지 늘어나는 것도 가능하다는 것이다.

한 과장은 "이론적으로야 25.7평 기준으로 최대 18평까지 늘릴 수 있지만, 좌우측 경계벽을 헐 수 없다는 규정이 있어 자칫하면 터널형 공간형태로 바뀔 수 있다"면서 "실제로 늘릴 수 있는 면적은 10평 내외가 될 것"이라고 예상했다. 당장 이론상으로 전용면적 25.7평을 18평까지 늘린다고 할 경우 채광상태가 양호하지 않아 이를 기피하게 될 것으로 보인다고 그는 덧붙였다.

이와 함께 리모델링에 대한 구조안전검토와 감리의무도 대폭 강화되는 등 의무사항도 늘어나게 된다. 한 과장은 "리모델링은 신축할 때에 비해 구조체의 구조성능 검토와 보강공법 등 더욱 신중하고 면밀한 검토가 필요하다"며 "리모델링 허가신청 시 구조계획서, 시방서, 골조 존치 계획서를 제출토록 해 구조안전에 관한 검토가 충분히 이뤄지도록 했다"고 말했다.

아울러 "현재는 설계자에 의한 비상주 단순감리가 가능하지만 앞으로는 신축주택과 같이 상주 감시 형태로 바꿔 부실공사가 방지되도록 했다"고 말했다.

이번 주택법, 시행령 및 시행규칙개정안은 내년 상반기 중 시행될 예정이다.

다음은 한창섭 과장의 일문일답이다.

- 리모델링 준비하는 재건축에 제한을 가하면 이를 추진하던 조합이 당혹스러워 할 것 같다. 다른 보상책은 없나.
"리모델링은 최근 활성화되는 것이다. 지금 시기에 입법조치를 하지 않으면 나중에 문제가 있다고 봐서 시행초기에 보완을 한 것이다. 증축 제한을 많이 하는 것처럼 보이지만 증축은 실제로 제한이 없다. 25㎡, 20% 이하 등이다. 지하주차장 등은 제외된다. 시행되는 리모델링 단지를 조사했는데 시공완료는 3개 단지 밖에 없었다. 시공중인 곳은 1곳이다. 나머지는 검토 단계이다. 용적률이나 그쪽 계획하는 것을 봤을 때 이 정도면 충분하다고 판단했다. 혹 예외규정 필요하면 건축위의 심의를 거쳐 확대하거나 입법예고 후 조치하겠다."

- 증축 허용 범위가 전용면적의 20% 이내, 최대 25㎡만 된다고 했다. 나머지는 제한이 없나.
"그렇다. 그렇다고 계단실을 마냥 크게만 할 수 없고, 주차장도 그렇지 않나."

- 증축면적에 대해서 세금은 부과되지 않나.
"조세특례 제한법에서 리모델링 하더라도 증축면적이 연면적의 20% 이내이면 부가세를 면제하도록 하고 있다. 이 정도는 면제 대상이 되는 것이다."

- 건물 면적이 늘어나면 취·등록세도 더 내나.
"원칙적으로는 그렇다. 감면해 달라고 행자부에 공문을 보내놨다. 리모델링을 하면 등기를 다시 만들어야 한다. 등기부상 면적은 늘어나야 하지 않나. 재산이 늘어났는데. 리모델링에 대한 지원은 계속할 것이다. 부가세 면제는 돼 있고, 취·등록세도 낮추도록 노력하고 있다."

- 리모델링의 증축 평수가 최대 몇 평까지 가능하나.
"전용면적은 발코니, 복도를 뺀 것이 전용면적이다. 그 부분은 20%까지 늘어날 수 있다. 국민주택규모로 보면 5평이 늘어난다. 계단실이나 공용면적은 제한하지 않았다. 그리고 예를 들어서 3BAY 아파트라면 15∼18평까지 늘릴 수 있는데 발코니를 뒤쪽으로는 잘 안 뺀다. 최대 15평까지 늘어날 수 있지만 실제로는 10평 내외가 될 것이다."

- 앞으로 추진중인 재건축 단지는 문제가 없을 거라고 보나.
"대부분이 없는데, 구조안전 검토 등 의무는 강화된다. 안전을 상당히 강화시켰다고 보면 된다."