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 | | | ▲ 판교신도시 개발로 분당 등 주변지역의 집값이 상승하고 있는 가운데 판교주민 생존권 대책위가 정부의 정책을 비난하는 현수막을 내걸고 있다.
| | | ⓒ 오마이뉴스 남소연 | | 오는 31일에 발표될 것으로 알려진 정부의 부동산 종합대책이 서서히 윤곽을 드러내고 있는 가운데 공급확대론의 선봉에 서 있는 최막중 서울대 교수가 판교개발문제를 해결하기 위해서는 공급확대가 필요하다는 취지의 시론을 중앙일보에, 김정호 자유기업원장이 판교에서의 전매제한은 범법자를 양산할 가능성이 크다는 취지의 다소 도발적인 글을 헤럴드 경제에 각각 기고했다.
최 교수의 주장은 시론의 말미에 잘 요약되어 있다. 직접 음미해 보자.
"판교발 부동산시장 문제의 근원은 주택의 공급가격보다 시장가격에 있다. 시장가격이 안정되기 위해서는 주택공급이 확대돼야 한다. 공급가격을 통제하기 위한 규제는 오히려 주택공급을 위축시켜 시장가격의 상승을 초래한다. 그뿐만 아니라 한 가지 규제는 또 다른 규제를 낳을 수밖에 없어 그만큼 시장의 자원배분 기능은 더욱 왜곡될 것이다."
위에서 보듯이, 최 교수는 판교발 부동산시장 문제의 근원은 주택의 공급가격 보다 시장가격에 있다고 전제한 뒤 부동산 시장 가격이 안정되기 위해서는 무엇보다 주택공급이 확대돼야 한다고 역설하고 있다.
최 교수가 보기에 공급가격을 통제하기 위한 정부의 규제정책들 - 예컨대 원가연동제나 주택채권입찰제, 분양권 전매제한 등 - 은 오히려 주택공급을 위축시켜 시장가격의 상승을 초래할 뿐만 아니라 종국에는 시장의 자원배분 기능을 더욱 왜곡시킬 따름이다.
최 교수의 생각을 대충 살펴보았으니 김 원장의 생각도 일별해 보는 것이 좋겠다. 김 원장이 생각하기에 판교 개발에 채택될 것으로 보이는 공영개발 확대는 소비자의 미시적 욕구를 충족시킬 수 없다는 이유에서, 전매 제한 기간의 연장은 재산권의 핵심인 처분권을 훼손한다는 이유에서 각각 부당하다.
또한 김 원장은, 이런 방식으로는 판교에 고급 주택가가 형성될 수 없어 강남과 분당의 아파트 가격만 더 올릴 뿐이며, 특히 전매제한 기간의 연장은 사람의 본성을 도외시한 단견으로 수많은 범법자를 양산하게 될 것으로 예상하고 있다.
김 원장은 자신의 생각을 아래와 같이 요약하고 있다.
"판교는 본래의 계획대로 고급주택지로 개발해야 한다. 부자들이 예뻐서가 아니다. 판교마저 저렇게 서민용 주택지로 바꿔 놓으면 강남의 집값은 더욱 오를 것이기에 하는 말이다. 또 전매제한은 하지 말아야 한다. 인간의 기본적 욕구를 무시하는 정책은 아무리 명분이 좋더라도 실패하게 마련이다."
시장주의자들의 근심을 덜어주는 길
위에서 살펴본 것처럼 판교개발과 관련해서 정부가 추진하려고 하는 공영개발과 전매제한 등에 대해서 최막중 교수는 원가연동제, 주택채권입찰제, 전매제한 등의 규제조치는 공급부족을 초래한다는 이유에서, 김정호 원장은 소비자의 욕구를 충족시키지 못할뿐더러 인간 본성에 반한다는 이유에서 비판하고 있다.
최 교수와 김 원장의 견해 중 문제되는 대목도 적지 않으나 곰곰이 되새겨야 할 부분도 많다. 특히 공영개발 방식의 문제점을 날카롭게 지적한 김 원장의 혜안에는 절로 감탄하게 된다.
확실히 판교개발과 관련해서 현재 정부가 추진하고 있는 공영개발 방식에는 많은 문제점이 내장되어 있다. 이런 문제점들을 대략 열거해보자면 불로소득을 근원적으로 제거하는 데 많은 어려움이 있다는 점, 품질저하의 가능성, 정부의 비대화 등이다.
그렇다면 정부가 판교개발과 관련해서 야심차게 내놓은 공영개발 방식을 능가할 만한 묘안은 정녕 없는 것인가? 최 교수의 생각대로 이리저리 잴 것 없이 공급을 늘리는 방법이 최선인가?
그렇지 않다. 우리에게는 토지공공임대 및 건물민간분양 방식이라는 최선의 카드가 남아 있다. 토지공공임대 및 건물민간분양 방식은 앞에서 최 교수와 김 원장이 정부의 공영개발방식에 대해서 제기했던 문제점들을 전부 해결할 수 있다.
토지공공임대·건물민간분양 방식의 장점
이제 토지공공임대 및 건물민간분양 방식의 장점을 일일이 살펴보자!
1. 토지공공임대 및 건물민간분양은 토지불로소득을 지속적으로 제거하기 때문에 아파트가격을 500만원 이하 대로 계속 유지시킬 수 있어, 아파트 가격의 하향 안정화에 큰 효과를 발휘할 수 있다.
토지만 공공이 임대하고 건물은 민간이 지어 분양하는 이 방식은 지속적으로 토지임대료를 공공이 환수하는 것이기 때문에, 건물가격이 아파트 건축비에서 빠져서, 평당 500만원 이하에 아파트를 공급할 수 있게 된다.
그리고 여기서 더 중요한 것은 이 방식이, 불로소득이 원천적으로 제거되도록 토지임대료를 지속적으로 환수하기 때문에, 전매제한이라는 반시장적 조치도 필요 없고, 토지불로소득을 노리고 발생하는 부동산투기를 확실하게 제거하며, 결과적으로 부동산 가격의 하향 안정에 크게 기여할 수 있다는 사실이다.
2. 토지공공임대 및 건물민간분양 방식의 공영개발은 품질저하문제가 제거된다.
정부에서 생각하고 있는 공영개발은 민간이 건설하여 공공에 납품하는 형식이기 때문에 품질저하문제가 발생할 가능성이 크지만, 이 방식은 토지만 임대하고 건물은 민간이 지어 직접 분양하기 때문에 품질저하의 가능성이 전혀 없다. 민간건설사는 오로지 소비자의 관심과 취향에만 관심을 기울이고 건물을 짓게 된다.
3. 토지공공임대 및 건물민간문양 방식의 공영개발은 큰 시장ㆍ작은 정부라는 세계적 흐름에 정확히 부합한다.
이 방식에서 공공이 하는 일은, 매년마다 토지임대료를 정확히 환수하는 일에 한정되기 때문에 공공부문의 비대화 가능성은 전혀 없다. 그리고 토지임대료를 징수하는 것은, 사람의 육안으로 직접 확인할 수 있는 토지에 부과하는 것이기 때문에, 다른 어떤 것을 징수하는 것보다 간편하고 확실하여 부정부패의 가능성도 거의 없다.
최막중 교수님! 김정호 원장님! 걱정마세요!
자! 어떤가? 토지공공임대 및 건물분양방식은 정부가 추진하고자 하는 공영개발방식의 문제점을 모두 해소하고 있을 뿐만 아니라 최 교수와 김 원장의 근심도 완전히 덜어줄 수 있는 획기적 묘방이 아닌가 말이다.
최 교수와 김 원장이 토지공공임대 및 건물분양방식에 대해서 미리 알았더라면 이를 열렬히 옹호하는 글을 써서 언론에 기고했을 텐데 참으로 아쉽다.
그러나 세상에 아주 늦은 일은 없는 법이다. 이 글을 읽고 뒤늦게나마 최 교수와 김 원장이 토지공공임대 및 건물분양방식의 우수성을 절감했을 터이니 이제라도 두 분이 토지공공임대 및 건물분양방식의 우수성을 전파하는 전도사가 될 것으로 믿어도 좋을 성 싶다.
최막중 교수와 김정호 원장의 활약을 기대하겠다.
덧붙이는 글 | 기자는 토지정의시민연대(www.landjustice.or.kr)에서 정책위원으로 활동하고 있습니다. 이 기사는 대자보와 뉴스앤조이에도 기고한 글입니다.
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