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"강남은 묶고, 강북과 집 없는 서민은 살린다."

8·31 부동산 대책의 후속 방향이다. 정부는 30일 재건축 개발이익 환수와 도심광역 재정비 사업 지원, 주택담보대출 강화, 분양가 인하와 영세민 지원을 뼈대로 한 '서민 주거복지 증진과 주택시장 합리화 방안'을 발표했다.

정부는 논란이 되고 있는 강남·북 학군 조정 문제는 수면 위로 올려 놓고, 서울시 교육위원회 연구 용역 결과가 나오는 상반기 중으로 가닥을 잡을 계획이다.

이날 김창호 국정홍보처장은 강남 재건축 시장을 겨냥해 "강남 지역 부동산 시장에서는 그들만의 머니 게임, 그들만의 폭탄 돌리기가 계속되고 있다"며 강하게 비판했다.

참여정부 부동산 대책의 결정판이라고 자부했던 8·31 대책이 시장에서 '약발'을 잃게 된 원인이 강남 재건축 시장에 있다는 판단에 따른 발언이다. 이는 노무현 대통령이 "부동산 정책을 무력화하려는 세력 있다"고 말한 내용과도 일맥상통한다.

재건축 무력화, 개발이익 최고 50%까지 환수

정부 8·31 후속 대책은 강남 재건축 사업 '개발 이익 환수'라는 데 초점을 맞추고 있다. 핵심 내용은 재건축 조합원당 3000만원을 초과하는 이익에 대해 최고 50%까지 국가가 환수하는 재건축 개발이익환수제를 오는 8월부터 시행하겠다는 것.

특히 이 제도를 관리처분계획인가 신청 이전단계에 모든 단지에 적용할 계획이기 때문에 개포 주공, 대치 은마 등 사업 추진 단계에 있는 강남지역 대부분의 재건축 단지들에 직접적인 타격을 줄 것으로 보인다.

여기에다 재건축 안전진단 절차와 기준을 강화하고 조합 운영의 투명성을 높이는 방안도 담았다.

또한 4월 5일부터 투기지역 내 6억원 초과 아파트 구입시 대출 기준에 소득을 감안한 부채상환비율(DTI) 40% 이내 조건을 명시해, 봉급생활자들의 고가 주택 매입을 봉쇄했다.

반면, 정부는 강북 개발에 해당하는 '도심광역 재정비 본격화 사업'에는 용도지역규제 완화와 함께 교육, 문화, 교통과 관련된 대폭적인 지원을 약속했다. 정부는 서울시와 협의를 통해 올해 9월까지 서울 강북에 2~3개 지역을 시범지구로 지정하기로 했다. 이는 상대적으로 소외를 느끼는 서울 강북 개발을 겨냥한 계획으로, 강북 지역 집값을 상승시킬 수 있다는 우려도 나오고 있다.

한편 정부는 무주택 서민과 중산층이 적은 부담으로 내집 마련을 할 수 있도록 전용면적 25.7평 이하 분양주택 용지에 대해 택지공급가격을 현행 감정가격 기준에서 조성원가＋α(수도권 10%, 광역시 0%, 지방 -10%)로 조정했다. 김용덕 건교부 차관은 이에 대해 "분양가 10% 정도의 인하효과가 있다"고 설명하기도 했다. 이밖에 정부는 영세민 전세자금 수혜가구 연간 2만5000호~3만호(2005년 1만9000호)확대와 도심 다가구 매입 임대 활성화를 약속했다.

집값 안정 효과, 여전히 미지수

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그러나 정부의 대책이 시장에서 얼마나 효과를 거둘 수 있을지는 여전히 미지수다. 정부는 2005년 8·31 대책을 발표하면서 6개월 이내에 효과를 볼 수 있을 것이라고 기대했지만 그 예상은 보기 좋게 빗나갔다.

강남을 비롯한 용인, 분당 등 주변 지역 집값은 이미 지난해 말 8·31 대책 이전 수준을 회복해 정부 대책의 신뢰를 무너뜨렸다. 정부는 이런 비판을 의식한 탓인데 "주택 공급 확대 효과가 가시화되고, 재산세와 종부세 부과가 현실화 되는 올해 하반기부터 집값 안정세가 뚜렷해 질 것"이라고 예상했다.

그러면서 최근 들어 다시 들썩거리는 부동산 시장에 대해서는 "강남권을 중심으로 한 국지적 불안 양상"으로 애써 의미를 축소시키고 있다.

정부가 그 자체로 뜨거운 '서울 강남·북 학군 조정 카드'까지 꺼내들어 매만지고 있는 것은 부동산 가격 안정이 그만큼 절실하다는 의미로도 받아들여질 수 있는 부분이다.

"부동산 투기는 이제 끝났다"고 자신했던 참여정부의 약속이 현실화 되는 길은 지난하고도 멀기만 하다.