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[권미선 기자]경기도 안산시 월피동 전셋집에 사는 박 모(30)씨. 내 집을 장만하려고 7년 가까이 매달 100만원씩 적금을 부었지만 안산에서 아파트도 살 수 없었다. 망연자실하던 그는 곰곰이 생각한 끝에 모아둔 돈으로 안산 중심가에 상가를 분양 받았다.

장사를 할 자신이 없어 임대를 주고 월 75만원의 임대료를 챙기고 있다. 현재 대학원 석사과정을 밟고 있는데 남편에게 덜 미안하고 매달 고정수입이 있어 든든하다. 박씨처럼 집을 사는 대신 상가를 분양 받으려는 사람들이 늘고 있다. 주거용 부동산 투기 억제 정책의 틈새에서 상가 분양 재테크에 대한 관심이 덩달아 높아지고 있다.

최근엔 저금리가 지속되고 있고 노후 생활이 길어진다는 불안감으로 상가에 투자하려는 사람들이 점차 늘어나고 있다.

상가는 유동인구가 많은 위치에 잘 분양 받으면 바로 '수익성 부동산'으로 전환되는 만큼 매력적인 재테크 수단이다. 하지만 역세권을 볼 수 있는 정확한 눈이 있어야 하는 만큼 집을 구입하는 것보다 훨씬 더 높은 부동산 안목이 요구된다.

초보자는 아파트 단지 내 상부터

상가는 크게 '테마 쇼핑몰'과 '아파트 단지 내 상가' 두 종류로 나눌 수 있다. 상권과 업종 분석에 자신이 없다면 상대적으로 안전한 아파트 단지 내 상가부터 시작하는 것이 좋다. 단지 내 상가는 아파트 입주자들을 중심으로 고정고객이 확보되어 있다는 것이 큰 장점이다. 독점상권을 보장 받을 수 있어 일정한 매출을 올릴 수 있다.

단지 규모가 최소 500세대 이상이 되고 아파트는 30평 이하 평형대가 좋다. 단지 규모가 작으면 가구당 구매회전율이 낮아 매출에 영향을 미친다. 또 30평형대 이상 아파트 거주자들은 주로 백화점이나 대형 할인점에서 물건을 구매하는 경향이 강하고 소형 평수의 아파트 입주자들이 대부분 근거리 구매를 하는 경향이 있기 때문에 소형 평형대 단지 상가를 선택하는 것이 더욱 좋은 조건이 될 수 있다.

단지 내 상가는 주민 동선이 투자가치의 핵심이다. 단지 내 상가는 아파트 정문 근처에 배치하는 것이 일반적이지만 대중교통 수단에서 내려 아파트로 가는 길목에 있는 곳이 투자가치가 높다. 따라서 상가를 분양받기 전 관심 있는 상가에 직접 찾아가 출퇴근 시간대 주민들이 어떤 출입구를 주로 이용하는지, 아파트 동 위치에 따라 따로 나 있는 출입구로 어떻게 동선이 이동되는지를 치밀하게 살펴서 투자가치가 높은 상가를 선점하는 요령도 키워야 한다.

테마쇼핑몰, 경기 흐름따라 수익률 천차만별

테마 쇼핑몰은 상권의 활성화나 경기 회복세 여부에 따라 수익률이 크게 차이가 난다. 그러므로 경제 흐름까지 파악할 수 있는 거시적인 안목을 갖고 투자해야 성공할 수 있다.

테마 쇼핑몰을 분양 받을 때는 시행사나 건설회사의 재무 상태와 운영 관리 능력을 반드시 확인해야 한다. 시행사가 대출이 많으면 계약자 부담으로 전가시키려는 경우가 종종 있다. 분양이 잘 안 되어 자금이 부족해지면 당초 약속했던 고급 인테리어 등에 소홀해질 수밖에 없으므로 재무구조가 튼튼한 믿을 만한 시행사인지를 파악한 후 상가를 선점해야 한다.

젊은이들이 선호하는 시설이 밀집해 있는 '블루칩 상가'는 투자가치 약발이 오래 간다. 대형 극장, 유명 레스토랑, 패스트푸드 업체 등 유명 브랜드가 많이 입점한 상가가 블루칩 상가 투자 대상이다. 이런 상가는 유동인구가 많은 곳에 있기 때문에 값이 잘 하락하지 않고 임대료도 높일 수 있다.

주변상가 둘러보고 유동인구등 현장조사 치밀하게

하지만 상가는 공급가격 제약을 받지 않으므로 공급자가 임의로 가격을 결정해 기존 시세보다 터무니없이 비싸게 제시할 수 있다.

이런 경우 적정 시세를 확인해 자신의 의견을 피력할 수 있어야 하며 주변 상가와 비교한 뒤 투자가치를 판단해야 한다.

상가뉴스레이더의 박대원 연구위원은 "신규 상가를 분양 받는 경우 상가운영 주체를 파악하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다"면서 "그들의 과거 경험을 찾아보고 급조된 조직이 아닌지 확인하고 살펴야 한다"고 충고한다.

상가투자시 유의하세요 단기적인 투자보다는 안정적인 임대수입을 노리는 것이 유리하다. 현장을 찾아 여러 중개업소를 돌아다니며 유동인구 및 주변 상권 현황을 파악해야 한다. 계약서에 의심되는 특약사항이 명기되어 있는지 확인한다. 최근 은행권 융자 비율이 30% 이내인 만큼 자기자본을 70% 이상 유지하는 것이 안정적이다. 도움말: 상가뉴스레이더