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<부동산 이야기> 스물일곱 번째 입니다. 오늘은 손실보상제도 두번째로 '개발제한구역 내의 토지매수청구권'에 대하여 살펴보겠습니다.
1. 의의
개발제한구역 내의 토지매수청구권이란 말 그대로 개발제한구역(Green Belt) 안에 토지를 가지고 있는 소유자가 그 토지를 매수해 달라고 건설교통부 장관에게 청구하는 권리입니다.
개발제한구역 안의 토지매수청구권은 다음의 경우에 발생합니다.
① 우리 동네를 개발제한구역(Green Belt)으로 지정하는 바람에 우리 동네의 토지를 종래의 용도로 사용할 수 없어서 우리 동네의 토지의 효용(쓸모, 가치)이 현저히 감소된 경우.
② 우리 동네를 개발제한구역으로 지정하는 바람에 우리 동네 토지 사용 및 수익이 사실상 불가능하게 된 경우. 이런 경우에 해당되는 토지의 소유자는 건설교통부 장관에게 당해 토지의 매수를 청구할 수 있습니다.
2. 매수의 의무
건설교통부 장관은 매수청구를 받은 토지가 매수 대상기준에 해당되는 때에는 이를 매수해야 합니다. 이 말의 의미는 매수청구가 있다고 해서 항상 매수하는 것은 아니고 매수 대상기준에 해당하는 때에만 매수해야 한다는 것입니다.
3. 매수대상 판단의 기준
매수대상 토지의 구체적인 판정기준은 본인(토지소유자)에게 귀책사유가 존재하지 않은 경우로서 다음과 같은 경우여야 합니다.
① 종래의 용도대로 사용할 수 없어 그 효용이 현저히 감소된 토지.
② 사용, 수익이 사실상 불가능한 토지.
위 규정에서 본인에게 귀책사유가 존재하지 않은 경우라 하는 것은 이런 의미입니다. 토지 소유자는 아무런 잘못이 없고 다만 우리 동네가 개발제한구역으로 지정되는 바람에 위의 ① 혹은 ②와 같은 상황이 발생한 경우를 의미합니다.
그리고 위의 '① 종래의 용도대로 사용할 수 없어 그 효용이 현저히 감소된 토지'란 그 토지의 개별 공시지가가 개발제한구역 안의 지목이 같은 다른 토지들의 개별공시지가 평균의 50% 미만인 경우를 말합니다.
4. 매수청구의 절차
건교부 장관은 토지의 매수청구를 받은 날부터 2월 이내에 매수대상 여부 및 매수예상가격 등을 매수청구인에게 통보해야 합니다. 그리고 건교부 장관은 매수대상토지로 통보한 때에는 3년 내에 매수하여야 합니다.
5. 매수가격
매수대상 토지를 매수하는 가격은 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액의 산술평균치로 합니다. '산술평균치'라 하는 의미는 이렇습니다. 매수대상 토지의 가격을 '갑'이라는 감정평가사는 1억원이라고 평가했고, '을'이라는 감정평가사는 2억원이라고 평가했다면 1억5000만원이 산술평균가격이 됩니다.
6. 비용부담
건교부 장관은 매수가격의 산정을 위한 감정평가 등에 소요되는 비용을 부담합니다. 다만, 매수청구인이 정당한 사유 없이 매수청구를 철회하는 경우에는 비용의 전부 또는 일부를 매수청구인에게 부담하게 할 수 있습니다.
오늘은 개발제한구역 내의 토지매수청구권에 대하여 말씀드렸습니다. 다음에 계속하겠습니다.
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