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도로는 토지에게 아주 중요한 요소이다. 토지의 가치나 가격을 좌우하는 가장 중요한 요인 중 하나가 바로 '도로'이다. 도로는 토지의 생명을 좌우한다고 해도 지나치지 않다. 어떤 땅이 도로에 접해 있느냐 그렇지 않느냐에 따라 그 토지의 용도와 가격이 하늘과 땅만큼 달라진다.
'맹지'라고 부르는 땅이 있다. 맹지란 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속면도 가지지 못하는 토지를 말한다. 즉 도로에 붙어 있지 못한 토지이다.
@BRI@맹지는 불편한 점이 많다. 도로에 접해있지 못하다 보니 우선 출입이 불편하다. 반드시 남의 토지를 거쳐서 드나들어야 한다. 그러니 늘 인접 토지 소유자에게 피해를 주게 되고 또 그 사람의 허락을 받아야 하는 불편함이 있다.
또 맹지에는 건축법상 건물을 세울 수 없도록 되어 있다. 맹지에는 건축허가가 나지 않는다. 어떤 사람이 맹지에다 집을 지어놓고 매일 인접 토지를 지나다닌다면 그 인접토지의 소유자가 얼마나 피해가 많겠는가?
맹지는 이렇듯 불편함이 많은 토지라서 가격이 낮다. 용도도 아주 제한적이다. 시골의 맹지는 대개 버려져 있거나 농업용으로 사용되고 있다. 시골의 맹지는 인접 토지소유자의 도움을 받아서 농사를 짓는 경우가 가끔 있다. 시골에서는 이웃 사람이 농사짓느라 내 밭을 지나다니는 것쯤은 큰 문제로 여기지 않는 따뜻한 인심이 아직 살아 있다.
그래서 시골의 농지를 구입하실 때는 이런 점을 주의해야 한다. 현장에 가 보니 농로가 있어서 도로에 접한 토지인줄 알고 샀는데, 나중에 알고 보니 그게 도로가 아니고 맹지였더라는 이야기를 가끔 듣는다. 시골의 농지를 구입하실 때는 제일 먼저 지적도를 발급받아서 도로에 접한 땅인지부터 확인하기 바란다.
그런데 이 맹지에 도로가 생겨나면 이 토지는 그동안의 모든 족쇄로부터 풀려나게 된다. 이제는 도로가 생겼으므로 자유로운 통행이 가능하다. 인접 토지 소유자에게 통행허가를 구할 필요도 없고, 건축도 가능해진다. 토지의 가치가 크게 올라간다. 따라서 토지의 가격도 급상승하게 된다.
이렇듯 도로는 한 토지의 가치와 가격을 결정하는, 생명을 좌우하는 결정적 요인이다. 가령 어느 지역에 큰 도로가 생겨난다는 정보가 발표되면 그 즉시 그 지역의 토지가격이 상승한다. 따라서 토지에 투자하는 분들은 도로개설에 관한 정보에 빨라야 한다. 토지 투자에서는 도로에 관한 정보가 바로 '돈'이다.
어느 지역에 도로가 난다는 것은 이 지역에 새로운 시설 혹은 추가적인 시설이 들어선다는 것을 의미한다. 신설되는 도로를 따라 새로운 주택이나 상가, 혹은 공장 등이 들어설 것이다. 이는 도로 주변의 토지들이 보다 더 생산적이고 경제적인 용도로 이용된다는 것을 의미한다.
토지의 가격은 토지의 용도에 따라 달라진다. 같은 토지라도 어떤 용도로 이용되느냐에 따라 토지의 가격이 달라진다. 그런데 도로가 생김으로써 주변 토지의 용도가 더 생산적이고 효율적인 용도로 이용되므로 당연히 토지가격이 올라가게 된다.
토지 투자자로 성공하려면 한 손에는 지도를, 다른 한 손에는 도로개설에 관한 정보를 잡기를 바란다.
도로와 관련하여 맹지 투자방법 한 가지 소개하겠다. 특별한 경우가 아니고는 맹지는 투자대상에서 제외하는 것이 좋다. 어떤 개발사업에 의해 그 지역 전체가 집단적으로 개발이 되는 경우를 제외하고는 맹지상태에서는 아무런 희망이 없다. 그런데 투자자들에 따라서는 간혹 맹지를 구입하는 경우도 있다. 바로 이런 경우이다.
여기 맹지가 하나 있다. 바로 그 앞에 있는 토지는 도로에 접해 있다. 그리고 이 맹지가 아주 싼값(경우에 따라서는 공시지가 이하로)에 매물로 나왔다. 이 때 맹지를 싼 값에 사고 나서 바로 앞에 도로에 붙은 토지도 마저 구입한다. 그런 다음 두 토지를 합병을 하게 되면 원래 맹지였던 토지의 가격이 상승하므로 높은 투자수익을 얻게 된다.
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