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주택임대차계약을 한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음날부터 제3
자에 대하여 대항력을 갖추게 된다. 그러면 대항력을 갖춘 임차인이 주택임대차계약서상에 확정일자까지 받아두면 어떻게 될까?
가령 임차한 주택이 사정에 의해 경매처분 되었다고 해 보자. 이 경우에 임차인이 대항력을 갖추고 있으면 주택을 경락받은 경락인에게 임차권을 주장할 수 있다. 즉 애초의 임대차기간까지 그 집에서 계속 살겠다고 할 수 있으며 임대차기간이 종료되면 보증금의 반환을 요구할 수 있다. 단 임차인이 대항력을 갖추었다고 해서 임차보증금을 우선 배당받을 수 있는 권리까지 부여되는 것은 아니다.
@BRI@그러면 임차인이 대항력을 갖추고 거기다가 주택임대차계약서상에 확정일자까지 받아두면 어떤 효력이 더 발생할까? 임차인이 주택임대차계약서상에 확정일자도 받아두었다면 임차인은 경매절차에 참여하여 후순위 권리자 혹은 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 우선 배당받을 수 있다.
임차인이 주택의 인도와 주민등록을 하여 대항력을 갖추었다고 해서 임차보증금을 우선 배당받을 수 있는 권리까지 부여되는 것은 아니다. 경매절차에서 보증금을 우선 변제받기 위해서는 임대차계약서에 확정일자를 받아야 한다.
확정일자는 임대차계약서 원본을 가지고가면 받을 수 있다. 확정일자를 받는 데 임대인의 동의는 필요하지 않다. 임대인과 임차인의 서명 또는 날인이 있는 임대차계약서 원본만 있으면 된다.
확정일자를 받을 수 있는 곳은 지방법원, 지방법원 지원, 등기소 및 전입신고가 처리된 관할 읍, 면, 동사무소 등이다. 가장 편리한 방법은 관할 읍, 면, 동사무소에 전입신고(주민등록)를 하면서 동시에 하는 것이다. 확정일자는 주민등록 할 때 같이 받으면 된다.
확정일자 역시나 빨리 받을수록 좋다. 주택임대차계약서에 확정일자를 받는 이유는 해당 임차주택에 경매가 실행되었을 경우 임차보증금을 우선변제 받기위한 목적이다. 그런데 확정일자가 빠를수록 배당받는 순위가 빨라지고 확정일자가 늦을수록 배당받는 순위가 뒤쳐지므로 확정일자는 가급적 빨리 받아야 한다.
주택임대차계약을 하게 되면 즉시로 해당 읍, 면, 동사무소로 가서 주민등록을 하고 동시에 주택임대차계약서에 확정일자를 받아 두는 게 좋다.
우선변제권과 관련하여 주의할 점이 있다. 주택임대차계약서에 확정일자를 받아서 우선변제권을 갖춘 임차인은 주택의 경락기일까지 대항요건을 유지하여야 한다. 임차인이 주택의 경락대금에서 우선변제를 받기 위해서는 경락일까지 주택의 점유와 주민등록을 유지하여야 한다. 다시 말해서 주택의 경락기일까지 임차주택에 계속 살고 있어야 하고 주민등록을 다른 곳을 옮기지 않아야 한다는 것이다.
이 때 임대차계약서상에 확정일자를 가춘 임차인이 경락대금에서 우선변제를 받기 위해서는 배당요구를 하여야한다는 점 유의하여야 한다. 임대차계약서에 확정일자만 받아두었다고 자동적으로 우선변제를 받는 것이 아니라 배당요구기한 내에 배당요구를 하여야만 우선변제를 받게 된다.
만일 임차인이 배당요구를 하지 않았다면 임차인은 경락인에 대하여 대항력을 주장하는 수 밖에 없다. 즉 임차 주택의 경락인에게 임대차관계의 계속을 주장하는 수밖에 없다.
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