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산지에서 규제가 강한 순서를 다시 한 번 정리해 보자. 산지의 전용이 가장 어려운 곳이 '산지전영제한지역'이며, 두 번째로 전용이 어려운 곳이 '공익용 산지'이다. 세 번째로 산지의 전용이 어려운 곳이 '임업용 산지'이며, 산지의 전용이 가장 쉬운 곳이 '준보전산지'이다.
그래서 준보전산지가 가격도 가장 높고 투자가치도 가장 높다. 산지투자가 주로 준보전산지를 대상으로 이루어지는 것이 이와 같은 이유 때문이다.
얼마 전까지 소위 '펜션' 열풍이 불었다. 경관이 좋은 곳에 펜션을 지어 놓으면 고수익을 얻을 수 있다는 생각에 많은 사람들이 펜션업에 뛰어들었던 적이 있었다. 산지를 구입하여 거기에다 펜션을 지을 때는 '산지전용허가'를 받아야 한다.
산지에다가 펜션을 짓고 나면 지목이 '임야'에서 '대'로 바뀌게 된다. 이 토지는 더는 산지가 아니게 된다. 이것이 바로 '산지의 전용'이다.
산지를 다른 용도로 이용하고자 할 때는 '허가'를 받아야 한다. 허가권자는 '산림청장'이다. 즉, 산지를 전용하고자 할 때는 원칙적으로 산림청장의 허가를 받아야 한다는 것이다. 그런데 경미한 사항일 경우에는 예외적으로 '신고'만으로도 전용이 가능하기도 하다.
'신고'만으로도 산지의 전용이 가능한 몇 가지 예를 소개하겠다.
@BRI@① 임도, 산림경영관리사 등 산림 경영과 관련된 시설의 설치
② 산불의 예방 및 진화와 관련된 시설의 설치
③ 수목원, 자연휴양림 그 밖에 대통령령이 정하는 산림공익시설의 설치
④ 임업시험연구를 위한 시설의 설치
⑤ 농림어업인의 주택시설 및 그 부대시설의 설치
⑥ 건축법에 의한 건축허가 또는 건축신고의 대상이 아닌 간이농림어업용 시설과 농림수산물의 간이처리시설의 설치
산지의 전용은 산림청장의 허가를 받아서 이루어지는데, 산림청장이 산지전용에 대한 허가 여부를 결정할 때 전용하는 산지의 면적이 50만㎡ 이상인 경우에는 그 산지전용타당성에 대하여 중앙산지관리위원회의 심의를 거치도록 되어 있다.
산지전용과 관련하여 주의할 것이 하나 있다. 산지전용허가를 받았다고 해서 곧바로 전용의 효력이 발생하는 것이 아니라는 것이다. 즉, 산지전용허가를 받았다고 해서 즉시로 산지를 훼손해서는 안 된다는 점을 유의해야 한다.
산지관리법에는 '산지전용의 효력은 다른 법률에 의한 허가, 인가, 승인 등의 행정처분이 필요한 경우에는 그 행정처분을 받을 때까지 발생하지 아니한다'라고 되어 있다.
가령 산지에다 주택을 짓기 위하여 산지전용허가를 받았다고 하자. 이때 주택을 짓기 위하여 건축법상 건축허가를 별도로 받아야 하는 경우, 건축허가를 받을 때까지는 산지전용허가의 효력이 발생하지 않는다는 것이다. 또 이 경우에 건축법상 건축허가가 거부되거나 취소되면 이에 따라 산지전용허가도 취소된 것으로 본다는 점 유의하여야 한다.
산지에 주택을 짓거나 펜션을 짓게 되면 그만큼 산지가 훼손되어 산지의 면적이 감소하게 된다. 그래서 줄어든 만큼의 산지를 대신하여 다른 산지를 조성하는데 드는 비용을 납부하도록 하고 있는데, 이를 '대체산림자원조성비'라고 한다. 대체산림자원조성비는 해마다 산림청장이 결정하여 고시한다.
2007년도 대체산림자원조성비는 아직 발표되지 않았다(2월 말경에 발표될 예정).
참고로 2006년도 대체산림자원조성비는 다음과 같다.
* 산지전용제한지역 : 3394원/㎡
* 보전산지 : 2206원/㎡
* 준보전산지 : 1697원/㎡
이때 대체산림자원조성비를 납부하지 아니하면 산지전용허가가 취소될 수 있다. 반대로 산지전용허가가 취소되면 이미 납부한 대체산림자원조성비는 환급받게 된다. 원칙적으로 대체산림자원조성비는 산지전용허가를 받기 전에 미리 납부하여야 한다. 그러나 예외적으로 사후에 납부할 수 있는 경우도 있다.
때로는 대체산림자원조성비가 감면되는 경우도 있다. 대체산림자원조성비가 감면되는 중요한 세 가지 경우만 정리해 보자.
첫째, 대통령령이 정하는 중요 산업시설을 설치하기 위하여 산지전용을 하는 경우에 대체산림자원조성비가 감면된다.
둘째, 산지전용 신고대상 시설의 설치를 위하여 산지를 전용하는 경우에 감면된다. 위에서 산지전용은 허가를 받아야 하는 경우와 신고만 해도 되는 경우가 있었다. 경미한 사항인 경우 신고만으로 산지의 전용이 가능한 경우가 있는데, 이때는 대체산림자원조성비가 감면된다.
셋째로, 광물의 채굴 그 밖에 대통령령이 정하는 시설의 설치를 위하여 산지를 전용하는 경우 대체산림자원조성비가 감면된다.
지금까지 산지의 행위제한과 산지의 전용에 대해서 살펴보았다. 좋은 산지는 행위제한의 정도가 약하고 전용이 쉬운 산지이다. 이런 산지가 쓸모가 많고 가격도 높다. 또 이런 산지가 현재뿐만 아니라 앞으로의 가격상승의 여지도 크다. 따라서 행위제한의 규제가 약하고 산지의 전용이 보다 수월한 산지에 투자를 하는 것이 현명한 투자방법이다.
산지에 관한 행위제한은 산지관리법의 규정에 따라 이루어진다. 즉, 어떤 산지에서 투자자가 원하는 행위를 할 수 있느냐 없느냐 하는 것은 산지관리법에 의해 결정된다는 것이다. 그런데 때로는 산지에서의 행위제한을 산지관리법이 아닌 다른 법률에 의해서 하는 경우도 있다. 투자자들은 이러한 예외적인 경우를 잘 알아 두어야 한다. 대표적인 몇 가지를 예를 들어 보겠다.
'공익용 산지' 중에서 '다음의 지역'에 관하여는 '다음의 법률'로 행위제한을 한다. 산지관리법으로 행위제한을 하는 것이 아니다.
① 자연공원법에 의한 공원구역 : 자연공원법
② 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 보전녹지지역 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
③ 개발제한구역 : 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법
위 규정의 의미는 이렇다. 공익용 산지 내에 자연공원법으로 지정한 공원구역이 있을 때, 이 공원구역에 대한 행위제한은 산지관리법으로 하는 것이 아니라 '자연공원법'으로 한다는 말이다. 또 공익용 산지 안에 개발제한구역이 있으면, 이 개발제한구역 안에서의 행위제한도 '개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법'에 의해서 한다는 것이다. 산지이지만 산지관리법으로 행위제한을 하지 않는다는 점 유의하여야 한다.
산지에서 규제가 강한 순서
산지전용제한지역 > 공익용 산지 > 임업용 산지 > 준보전산지
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