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현행 주택법은 2005년 3월 공공택지 내 25.7평 이하 아파트의 경우 "분양가상한제 및 분양가공개"를, 25.7평 초과 아파트는 분양가 자율화는 유지하되 다소 규제를 강화하였다. 다시 2006년 2월에는 '공공택지 내 모든 주택'으로 분양가규제를 확대하였고, 특히 25.7평 초과 아파트는 분양가규제와 함께 주택채권입찰제를 도입하였다.

2007년 4월 법개정으로 9월 1일부터 '공공·민간택지내 모든 주택'으로 확대하여 분양가상한제 및 분양가 내역공시제를 도입하였다. '공공택지'는 종래의 7개 공개항목 외에 세분류 61개까지 추가공개하고, '민간택지'는 전국 투기과열지구에 분양가규제를, '수도권 등 분양가상승우려가 큰 지역'에 분양가 내역공시제를 도입하였다(7개의 내역공시 항목은 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비이다. 택지비·가산비 외의 5개를 기본형 건축비라고 한다).

앞에서 주택법안을 통과시키면서 밝힌 국회 건설교통위원회 위원장의 소회를 잊지 않고 있다면, 주택법상의 분양가 내역공시제는 주택가격이 안정되는 멀지 않은 시일에 폐지될 처지에 있는 한시적 제도로 이해될 수 있다.

그러나 우리의 입법현실에서 그렇게 될 것인지는 지극히 회의적이라고 생각된다. 건교부장관이 건설교통위원회에서 주택법 통과를 갈구하며 지방 투기과열지구의 해제를 4월경에라도 적극 실시를 고려하겠다고 한 답변은 며칠 전 이춘희 건교부차관의 재고 발언으로 벌써 번복되고 있는 듯하기 때문이다.

장기적 경기침체와 같은 상황이 발생하거나 주택경기 부양정책으로 국정방향의 변화가 생기지 않는 한 정부에 의해 적극적으로 분양가 내역공시제와 분양가상한제의 폐지를 기대하기는 어렵지 않을까 생각된다.

이처럼 분양가 내역공시제가 중·장기적으로 존립하게 된다는 전제에서 보면, 적어도 그 제도적 불완전성은 최대한 신속히 해소되도록 할 필요가 있다. 이러한 취지에서 현행 주택법이 안고 있는 몇 가지 문제점을 보면 다음과 같다.

첫째, 분양가 내역공시제는 도입 논의 초기에 등장했던 분양원가 공개제에 비하여 위헌성은 많이 해소되었으나, 여전히 기업의 영업의 자유나 직업수행의 자유, 재산권 및 헌법상의 시장경제질서 등과 과잉금지원칙·평등원칙·시장경제질서에 위반되는 면이 있다. 그러나 부분적 위헌성이 있을 수 있지만, 제도 총괄적으로 보면 위헌이라고 보기는 어렵다는 점을 먼저 지적하고자 한다.

이유는 다음과 같다. 먼저 민간택지에 대하여 ㉠모든 분양원가 항목의 공개가 아닌, 분양가 중요항목의 공시제도를 도입하고, ㉡그 공시주체가 민간사업주체가 아닌, 시장·군수·구청장인 점에서 사업주체의 고의적 원가 부풀리기 등이 차단 내지 억제되게 되며, ㉢사업자의 영업비밀이라는 영업자유의 핵심내용(Wesensgehalt)에 이를 정도의 사항이 아닌, 사업 승인신청시에 승인권자에게 제출되는 사항에 해당하는 등 이미 시행 중이거나 공시지가 등에 해당하는 사항이 공시되는 것이다.

그리고 ㉣공시주체가 시장·군수·구청장이므로 민간사업자의 고의적 누락 등에 대한 벌칙이나 제재규정을 두지 않고, ㉤어려운 여건에 처한 지방의 경우에는 분양가 중요 내역 공시제도의 적용범위에서 제외되게 됨으로써, 더 이상 민간 건설업체의 영업의 자유 내지 직업수행의 자유를 과도하게 침해한다고 보기는 어렵다고 생각되기 때문이다.

둘째, 분양가 내역의 공개주체를 종래의 사업주체에서 사업승인권자인 시장·군수·구청장으로 바꿈으로써 위헌성이 크게 해소되었으나, 기초단체장을 공개주체로 함으로써 사업주체와 입주자 간의 분쟁이 기초단체장에까지 확산될 우려가 있으므로 하위법령의 개정 시 이를 고려하여야 할 것이다.

셋째, 분양가 내역의 공시주체를 기초단체장으로만 정하는 것은 문제가 있다. 경북 봉화군, 전북 장수군, 강원 양구군 등 다수의 기초단체에서는 아파트단지가 전혀 없거나 최근 수년간 분양신청이 전무하거니와, 그나마 연간 1∼2건이 있다 하더라도 고도의 전문성·청렴성·공정성을 갖춘 위원을 모시는 것도 쉽지가 않다. 시나 자치구도 일부를 제외하고는 마찬가지인 경우가 많다. 따라서 위원회의 설치에 있어 융통성을 발휘하여 광역자치단체 단위에서도 설치할 수 있도록 할 필요가 있다.

넷째, 택지비 산정에 있어 종래의 규정이 부령에 포괄위임하고 있어 문제가 많았지만, 이를 법률에서 보다 구체화함으로써 위헌성이 크게 줄었다. 그러나 여전히 제38조의2 제2항 단서 제3호의 "그밖에 실제 매매가격을 확인할 수 있는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우"에 향후 그 위임입법에 있어 예외의 엄격성으로 인한 위헌성 문제가 발생하지 않도록 해야 한다.

다섯째, 기본형 건축비의 고시주체가 건교부장관과 시장·군수·구청장으로 되어 있어 중복고시의 문제가 있을 뿐 아니라 단체장의 고시가 건교부장관의 고시에 우선하기 때문에 기본형 건축비 산정을 위한 감정평가 의뢰 등 예산의 중복집행이 문제가 될 수 있으므로 이를 개선할 필요가 있다. 국가·기초단체장이 경쟁적으로 감정의뢰하는 경우에는 전형적인 예산낭비 사례가 될 수 있다.

여섯째, 분양가심사위원회의 중요성에도 그 위원회의 성격과 지위, 위원의 고양된 책임성 등이 충분하게 법률에서 규정되고 있지 않고, 위원회 위원의 자격요건, 위원의 전문성에 따른 분포도 및 그 추천주체에 관한 사항은 법률에서 엄격히 규정되어야 할 성질의 것임에도 개정법에서는 이를 대단히 미흡하게 규정해두고 있다. 특히 위원에게 요구되는 전문성·공정성·청렴성·도덕성 확보를 위한 조치가 전혀 반영되어 있지 않다는 점에서 이를 '법률'에서 최대한 규정하도록 보완해야만 한다.

일곱째, 공시된 분양가 내역은 여전히 종국적인 것이 아닌 점에서 그에 구속되지 않도록 효력을 제한할 필요가 있을 뿐 아니라 단체장이 공개주체가 됨으로써 각종 분양가격 분쟁에 휘말릴 수 있으므로 이를 예방하고 조정자로서의 지위를 갖도록 법령을 보완해야 할 것이다.